Ερώτηση
Παρακαλώ θα ήθελα την γνώμη του ΣΕΚΕ για τους πλειστηριασμούς που διενεργούνται είτε ηλεκτρονικά είτε όχι και τελεσφορούν.
Εφόσον η πράξη γίνει στην Εμπορική αξία που έχει οριστεί από τον πιστοποιημένο εκτιμητή , και με δεδομένο ότι τα περισσότερα τα αγοράζει η ίδια η τράπεζα που επισπεύδει τον πλειστηριασμό , τα στοιχεία αυτά εμείς θα τα λαμβάνουμε υπόψη σαν συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων σε μεταγενέστερες εκτιμήσεις στην περιοχή μας?
Με δεδομένο ότι η τιμή ορίζεται στην εμπορική αξία, και ότι μεσολαβεί διάστημα (οκτώ μηνών) έως τον πλειστηριασμό και αν υποθέσουμε ότι έχουν ενημερωθεί οι υποψήφιοι αγοραστές, μπορούμε να υποθέσουμε επίσης ότι ισχύουν οι όροι της TEGOVA για την αγοραία αξία και να το λάβουμε σαν συγκριτικό στοιχείο πώλησης?
Πως μπορούμε να βλέπουμε όλα τα αποτελέσματα αυτά ανά περιοχή ή ανά είδος ακινήτου? Μήπως θα έπρεπε ο ΣΕΚΕ να ζητήσει να φορτωθούν σε κάποια βάση και αποτελούν δεδομένα της αγοράς?
Απάντηση
Αγαπητέ κύριε …..,
Οι περισσότερες αξίες που δίδονται από τους εκτιμητές για τον προσδιορισμό ενός ακινήτου στη διαδικασία του πλειστηριασμού, έχουν τη δεδομένη αβεβαιότητα καθόσον ο εκτιμητής στην πλειονότητα των περιπτώσεων εξάγει συμπεράσματα περί της αξίας τους από τα τεχνικά και νομιμοποιητικά στοιχεία που του παραδίδονται, χωρίς να έχει πραγματοποιήσει πολλές φορές εσωτερική αυτοψία, στάδιο ουσιώδες στην πραγματοποίηση μιας έκθεσης εκτίμησης. Οι σημειώσεις των επιφυλάξεων στην έκθεση δεν αποτελούν κατά κανόνα την πεποίθηση για τον ακριβή προσδιορισμό της αγοραίας αξίας σε απόλυτη τιμή.
Σε οποιαδήποτε περίπτωση η αξία αυτή επαφίεται στην κρίση του εκτιμητή, αν αποτελεί βάση των συγκριτικών στοιχείων της περιοχής γιατί κάθε ακίνητο είναι μοναδιαίο και υπάρχουν παράγοντες που επηρεάζουν την αξία του ακινήτου (μέγεθος, χρήση, σχήμα, θέση, έδαφος, κυκλοφοριακό δίκτυο κλπ).
Στο ΕΕΠ 1 και στην υποπαράγραφο 5.10.7 της παραγράφου 5, περιγράφεται η αξία αναγκαστικής πώλησης, αναλύονται δε και περαιτέρω ζητήματα για την αγοραία αξία με ειδικές παραδοχές σχετικά με την περίοδο προώθησης και για πωλητή υπό πίεση, συγγενείς με τις παραδοχές που κάνουμε σε γενικές γραμμές σε εκτιμήσεις για βάση εκτίμησης την Αγοραία Αξία, με σκοπό εκτίμησης τον πλειστηριασμό του ακινήτου.
Ρητά αναφέρεται (παρ. 5.10.7.5) ότι η αξία αναγκαστικής πώλησης δεν αποτελεί βάση εκτίμησης.
Με συνδυασμό όλων των παραπάνω, προκύπτει ότι η αγοραία αξία και το εκπλειστηρίασμα είναι παντελώς διαφορετικές έννοιες και δεν πρέπει να συγχέονται μεταξύ τους.
Στα σχέδια του συλλόγου αποτελεί η συλλογή μιας βάσης δεδομένων, εργασία που είναι όμως χρονοβόρα και απαιτεί αναμφισβήτητα και την εθελοντική συμμετοχή των μελών.
Με εκτίμηση
Η Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων του Σ.ΕΚ.Ε.