Σύνδεση
Βρίσκεστε εδώ: ΑρχικήCPDUncategorisedΕργασιακά Θέματα Εκτιμητών: Ερωτήσεις–Απαντήσεις

Εργασιακά Θέματα Εκτιμητών: Ερωτήσεις–Απαντήσεις


 

Ο Σύλλογος, στην προσπάθειά του να βελτιώνει συνεχώς τις υπηρεσίες προς τα μέλη του, δημιούργησε Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων με στόχο την αντιμετώπιση προβλημάτων εργασιακής φύσεως που αντιμετωπίζουν τα μέλη του.  Από τώρα και στο εξής, τα μέλη μπορούν να υποβάλλουν ερωτήσεις επί θεμάτων που σχετίζονται με την άσκηση των εκτιμητικών καθηκόντων τους με e-mail στην διεύθυνση info@avag.gr. Τα έμπειρα στελέχη της Ομάδας Εργασιακών Θεμάτων θα απαντούν, στο πλαίσιο των αρμοδιοτήτων του Συλλόγου, το συντομότερο δυνατό. Τόσο οι ερωτήσεις όσο και οι απαντήσεις θα είναι δημόσια διαθέσιμες στη συνέχεια της ενότητας.

 

 

25η Ερώτηση Νοέμβριος 2019

Ερώτηση

Σχετικά με την πιστοποίηση «Valuer in Machinery Plant & Equipment» θα ήθελα να ρωτήσω για τα επαγγελματικά δικαιώματά μου για εκτιμήσεις εκτός Ελλάδας. 

 

Απάντηση

Η πιστοποίηση που κατέχετε είναι το σχήμα «Valuer in Machinery Plant & Equipment» και δίνεται από την PEOPLECERT  σε συνεργασία με τον ΣΕΚΕ. Αυτή η πιστοποίηση φέρει διαπίστευση του ΕΣΥΔ συνεπώς έχει ισχύ εντός ΕΕ όπου ισχύει η αμοιβαία αναγνώριση των εθνικών Φορέων Διαπίστευσης. Φυσικά η αναγνώριση της πιστοποίησης αυτής (της PEOPLECERT) από τις άλλες εθνικές αγορές δεν είναι υποχρεωτική, παρά την ισχύ της διαπίστευσής της. Πιστοποίηση REV για H/M Εξοπλισμό και Εγκαταστάσεις δεν υφίσταται προς το παρόν και για τον λόγο αυτό ο ΣΕΚΕ προώθησε / υποστήριξε το σχήμα της PEOPLECERT ώστε να καλύψει τα μέλη του.
 
Για την ομάδα εργασιακών θεμάτων,
 
Μαριάννα Σφούγγαρη.

 

24η Ερώτηση Σεπτέμβριος 2019

Ερώτηση

Μου ζητήθηκε να προσκομίσω εκτίμηση, ώστε μέσω αυτής να υπολογιστεί η Τιμή Μονάδος για την Αποζημίωση ενός ρυμοτομούμενου τμήματος, οικοπέδου, εντός του οποίου υφίσταται και κτίσμα.

Το αρχικό οικόπεδο επισημάνθηκε με κόκκινη γραμμή. Ρυμοτομείται το τμήμα 39 44 45 48 43 41 40 39 (πράσινος κύκλος), για το οποίο θα προσδιοριστεί τιμή μονάδας (από τη συνολική αξία)

Έχει εκδοθεί από την πολεοδομία πράξη προσκυρώσεως και αναλογισμού αποζημιώσεων που ορίζει τιμή μονάδος και ο ιδιοκτήτης θέλει να την προσβάλει.
 
Η αρχική μου πρόταση είναι να εκτιμήσω το οικόπεδο, ως γη, αγνοώντας τα κτίσματα, , και από εκεί να προσδιοριστεί η τιμή μονάδας και να βγει η αξία του ρυμοτομούμενου τμήματος.

Παρακαλώ για τη γνώμη σας!

 

Απάντηση

«Η αξία της τιμής μονάδας της γης εξάγεται σύμφωνα με το άρθρο 6 του Ν.11/1975 και του άρθρου 13 του ν.2882/2001, με την βασική παραδοχή ότι θα ανταποκρίνεται στην πραγματική αξία του ακινήτου, ως αν ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο (δηλαδή, στην ουσία υπολογίζουμε την αξία της γης του οικοπέδου από το οποίο προέρχεται το απαλλοτριωτέο, που απομένει εντός του ΟΤ).

Η απαλλοτρίωση είναι πλήρης όταν περιγράφει αξία στην υποκείμενη γη και στα επικείμενα κτίσματα / κατασκευές.

Ασχέτως αν η εντολή δεν ζητάει από εμάς και την αξία των επικειμένων (για τα οποία υπόχρεος είναι ο ΟΤΑ), εμείς υπολογίζουμε την αξία τους με drc (δηλαδή απαξιωμένα), και τα περιγράφουμε αναλυτικά με τιμή μονάδας σε €/μ3.

Αν ρυμοτομείται τμήμα κτίσματος το οποίο για λόγους στατικής επάρκειας δεν μπορεί αυτό να αποκοπεί, θα πρέπει η αποζημίωση να προσδιοριστεί για ολόκληρο το κτίσμα ή αν θα πρέπει να υπολογίσουμε την αξία μόνο του ρυμοτομούμενου τμήματος του κτίσματος, θα προσθέσουμε και τα έξοδα αποκατάστασής του (π.χ. κατασκευή νέας πλευρικής τοιχοποιίας κλπ).

Τέλος, δεν υπολογίζουμε ως αποζημίωση το κόστος κατασκευής της νέας περίφραξης του οικοπέδου στο πρόσωπό του στην οδό.
 
Όλα αυτά παρουσιάστηκαν στην ημερίδα του ΣΕΚΕ στην Αθήνα, την Άνοιξη του 2016 (υπάρχει video).»
 
Για την ομάδα εργασιακών θεμάτων,
 
Μαριάννα Σφούγγαρη.

 

23η Ερώτηση Σεπτέμβριος 2019

Ερώτηση

Σας παρακαλώ αν μπορείτε να με διαφωτίσετε στο παρακάτω θέμα.

Εγώ προσωπικά ενώ είμαι τακτικό μέλος στο ΣΕΚΕ και πιστοποιημένος από peoplecert και συνεργάζομαι την παρούσα με εκτιμητή rev κλπ, ωστόσο δεν είμαι πιστοποιημένος από το ΥπΟΙΚ (μητρώο) λόγω κωλύματος σχετικά με το επιμερισμό των τιμολογίων μου στα προηγούμενα έτη. Ως εκ τούτου θα εγγραφώ στο Μητρώο το έτος 2021.

Ωστόσο, το γεγονός ότι δεν είμαι εγγεγραμμένος στο Μητρώο του ΥπΟικ, ποιές εργασίες «μου απαγορεύεται» να εκτελέσω? Μπορείτε να μου απαντήσετε επιγραμματικά?

Επίσης επειδή τυγχάνω πλέον εγγεγραμμένος στα Δικαστήρια Αθηνών Πειραιώς ως πιστοποιημένος εκτιμητής ακινήτων, θα μπορώ να κάνω εκτιμήσεις για δικαστικά θέματα ιδιωτών «εκτός Νόμου Κατσέλη, Διαγωνισμών Δήμων κλπ?» όπως πχ επίδικα για θέματα οικοπέδων εξ αδιαιρέτου ή ιδανικά μερίδια οικοπέδων ή επίδικα θέματα σε αρτιότητες σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδα κλπ?

 

Απάντηση

Ατομικά, και όχι σε συνεργασία με άλλον πιστοποιημένο εκτιμητή από το Υπ.Οικ., δεν μπορείτε να εκπονήσετε εκτιμήσεις για εκπλειστηριαζόμενα ακίνητα ( Π.Δ 59/27.5.2016) καθώς και εκτιμήσεις για ρύθμιση οφειλών υπερχρεωμένων φυσικών προσώπων (Ν. 3869/3.8.2010). Εκτιμήσεις που αφορούν δικαστικές διενέξεις ιδιωτών μπορείτε να τις αναλάβετε.

 

22η Ερώτηση Φεβρουάριος 2019

Ερώτηση

Ενδιαφέρομαι να αποκτήσω πιστοποίηση επιπέδου 2 (REV) . Δυστυχώς κάτι τέτοιο δεν προσφέρεται σήμερα από το Σύλλογο μας (αυτό θα ήταν το επιθυμητό). Έχω, νομίζω, δυο επιλογές:

  • Μια πολύ ακριβή MRICS in machinery (την έχουν επιλέξει λίγοι στην Ελλάδα – νομίζω περίπου δέκα συνάδελφοι),
  • Μια έμμεση, REV σε κτήρια και οικόπεδα (την έχουν επιλέξει πολλοί περισσότεροι).

Θα ήθελα  τη βοήθεια – γνώμη σας.

 

Απάντηση

Η πιστοποίηση REV είναι σχήμα της TEGoVA και αφορά μόνο εκτιμήσεις ακινήτων. Δεν υπάρχει προς το παρόν σκέψη από την TEGoVA να επεκταθεί σε Η/Μ εξοπλισμό και εγκαταστάσεις (έλλειψη προτύπων κλπ).

 

21η Ερώτηση Φεβρουάριος 2019

Ερώτηση

Αντιμετωπίζω ένα προβληματισμό κατά την εκπόνηση μιας Εκτίμησης Αξίας Επιχειρηματικού Ακινήτου και θα ήθελα τη γνώμη σας.

Πρόκειται για επιχειρηματικό ακίνητο – εργοστάσιο.

Η Εκτίμησης θα κατατεθεί προς επικύρωση σε Δικαστήριο.

Ο πελάτης μου ζητάει εκτός από την Αγοραία Αξία να δώσω και «Αξία υπό καθεστώς βίαιης ρευστοποίησης ή Αξία αναγκαστικής πώλησης», με βάση την ακόλουθη λογική : "Λαμβάνοντας υπόψη την τρέχουσα κατάσταση, τόσο της κτηματαγοράς όσο και της γενικότερης οικονομίας, καθώς και την περιορισμένη ρευστότητα στην κεφαλαιακή αγορά, ενδεχομένως να είναι δύσκολη η απορρόφηση του ακινήτου σε βραχυπρόθεσμη ή μεσαίας διάρκειας χρονική περίοδο. Σημειώνεται ότι θέτοντας ως βασική παρέκκλιση του ορισμού της Αγοραίας Αξίας τον περιορισμό του χρόνου προώθησης ενός ακινήτου, προκύπτει η αξία αναγκαστικής πώλησης η οποία δεν αποτελεί διακριτή βάση εκτίμησης. Ουσιαστικά, σε περίπτωση μιας συναλλαγής δεν δύναται να προσδιοριστεί επακριβώς, καθώς εξαρτάται από τους περιορισμούς  που τίθενται στην προώθηση / εμπορευσιμότητα, τις διαπραγματεύσεις και την αξία που δύναται τελικά να επιτευχθεί δεδομένης της απαίτησης για βραχυπρόθεσμη διάθεση του ακινήτου στην αγορά. Έχοντας υπόψη τα παραπάνω, τον τύπο και το μέγεθος του εκτιμώμενου ακινήτου, εκτιμούμε ότι η αξία αναγκαστικής πώλησης δύναται να ανέλθει έως 70% της αγοραίας αξίας του....".

Παρακαλώ τη γνώμη σας εάν είναι δυνατή η προσθήκη μιας τέτοιας διατύπωσης ;;; και κατά πόσο καλύπτομαι από το νομοθετικό πλαίσιο δικαστικών χρήσεων να δίνω «αξία βεβιασμένης ρευστοποίησης» με «αυτοματοποιημένη» προσέγγιση.

 

Απάντηση

Σύμφωνα με το άρθρο 136 του πτωχευτικού κώδικα (Ν.3588/07), ο πιστοποιημένος εκτιμητής προβαίνει στην εκτίμηση της αξίας της επιχείρησης ως συνόλου, εν όψει της δυνατότητας συνέχισης της επιχείρησης, καθώς και στην ταυτόχρονη εκτίμηση της αξίας και των κατ΄ ιδίαν υλικών και άυλων στοιχείων του ενεργητικού της. Εφόσον στην περιουσία της επιχείρησης του οφειλέτη περιλαμβάνεται ακίνητο, για την εκτίμηση της αξίας αυτού λαμβάνεται υπόψη η εμπορική του αξία.

Σύμφωνα με το άρθρο 150 του πτωχευτικού κώδικα (Ν.3588/07), σε περίπτωση που καταστούν άγονες οι προηγούμενες διακηρύξεις ο εισηγητής με αιτιολογημένη διάταξή του, κατά της οποίας δεν επιτρέπεται προσφυγή ενώπιον του πτωχευτικού δικαστηρίου, υποχρεούται να μεταρρυθμίσει την κατά το άρθρο 148 διάταξή του και να ορίσει μικρότερη τιμή πρώτης προσφοράς ή να θέσει όρους για τη διευκόλυνση της εκποίησης του ακινήτου περιλαμβανομένης της ελεύθερης εκποίησης.

Σύμφωνα δε με τα ΕΕΠ/16 καταργήθηκε ως βάση η Αξία Αναγκαστικής Πώλησης και στην παρ. 6.4 της Ε.Ε.Ο. 2 των ΕΕΠ/16 λέει : ‘’Η αξία αναγκαστικής πώλησης δεν είναι βάση εκτίμησης και δεν πρέπει να χρησιμοποιείται. Αν απαιτηθεί να δοθεί αξία για μικρότερη από την συνήθη περίοδο διάθεσης, η αξία θα πρέπει να αναφερθεί ως «Αγοραία Αξία υπό την ειδική παραδοχή ότι η πώληση του ακινήτου πρέπει να ολοκληρωθεί εντός (x) μηνών από την έκθεση του ακινήτου στην αγορά».

Συνεπώς, η μειωμένη αξία δεν θα είναι η βάση της εκτίμησης αλλά μία πληροφορία στην έκθεση της εκτίμησης.

Η δε «αυτοματοποιημένη» προσέγγιση πχ 80% ή 70% δεν τεκμηριώνεται από σχετική βιβλιογραφία ή βάσεις δεδομένων.

 

20η Ερώτηση Φεβρουάριος 2019

Ερώτηση

Ήθελα να ρωτήσω αν υπάρχει υποχρέωση υποβολής των συμφωνητικών που υπογράφουμε εμείς οι πιστοποιημένοι εκτιμητές με τους δικαστικούς επιμελητές, στο taxis, ως ορίζει η Αριθμ. ΔΕΛ Β 1009011 ΕΞ 2015 απόφαση του Γ.Γ. Δημοσίων Εσόδων (ΦΕΚ 246/Β'/17.02.2015) - την επισυνάπτω.
Με διάφορους λογιστές που έχω μιλήσει δεν έχω πάρει σαφή απάντηση.

 

Απάντηση

Η  ΔΕΛ Β 1009011 ΕΞ 2015/23.1.2015 «Τροποποίηση της υπ’ αριθμ. 1065606/7222/ΔΕ−Β΄ (ΦΕΚ 951 Β΄/31.7.2000) ΑΥΟ περί καθορισμού διαφορετικού τρόπου υποβολής των συμφωνητικών της παραγράφου 16 του άρθρου 8 του Ν. 1882/1990 (ΦΕΚ 43 Α΄/23.3.1990)», αφορά τον τρόπο υποβολής και όχι το ποιοι έχουν υποχρέωση υποβολής των συμφωνητικών. Σχετικά με την υποχρέωση και τις εξαιρέσεις ισχύει ό,τι αναφέρει ο  Ν. 1882/1990. Λόγω του επιδιωκόμενου με τη παραπάνω διάταξη, που αποβλέπει στην περιστολή της φοροδιαφυγής, πρέπει,  παρά τη γενικότητα με την οποία διατυπώνεται, να περιοριστεί μόνον στα συμφωνητικά που αφορούν συναλλαγές ανάμεσα σε εκτιμητές ή ανάμεσα σε αυτούς και τρίτους.
Συνεπώς εξαιρούνται μόνο τα συμφωνητικά που καταρτίζονται από εκτιμητές με το Δημόσιο, τις Τράπεζες, τους Οργανισμούς, τις επιχειρήσεις του ευρύτερου Δημόσιου Τομέα, τους Δήμους και τις Κοινότητες, τις Ασφαλιστικές επιχειρήσεις.
Οι εκτιμήσεις που αφορούν δικαστικούς επιμελητές για λογαριασμό των Τραπεζών, εξαιρούνται της υποχρέωσης υποβολής με το σκεπτικό ότι ο δικαστικός επιμελητής είναι  δημόσιος λειτουργός επιφορτισμένος με την εκτέλεση του συγκεκριμένου  καθήκοντος που του έχει ανατεθεί με νόμο και ασκεί κατ’ ουσία δημόσια υπηρεσία.

19η Ερώτηση Φεβρουάριος 2019

Ερώτηση

Με αφορμή το διορισμό μου ως πραγματογνώμονα – εκτιμητή από το ειρηνοδικείο σε υποθέσεις που αφορούν στις διατάξεις του Ν. 3869/2010 όπως ισχύει σήμερα (υπερχρεωμένα νοικοκυριά) και ταυτόχρονης μόνιμης συνεργασίας με πιστωτικά ιδρύματα που αναφέρονται ως εμπλεκόμενοι, σας παρακαλώ όπως παραθέσετε τις απόψεις σας, σχετικά με το αν προκύπτει ασυμβίβαστο.
Μετά από προσωπική συνάντηση με τον ειρηνοδίκη μετά από κλήση του, επισημάνθηκε ότι δεν υπάρχει εναλλακτική επιλογή καθορισμού πραγματογνώμονα - πιστοποιημένο εκτιμητή, εφόσον η επιλογή έγινε από το Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών, όπως προβλέπεται από τη νομοθεσία στην κτηματική περιφέρεια που δραστηριοποιούμαι (υπάρχει δέσμευση επιλογής ανά κτηματική περιφέρεια).
Παρόμοια ζητήματα εμπλοκής και ασυμβίβαστου προκύπτουν διαρκώς και από ιδιώτες δανειολήπτες και δικαστικούς επιμελητές, που επιθυμούν σύνταξη εκθέσεων εκτίμησης προκειμένου να προσφύγουν στις διατάξεις εξωδικαστικού συμβιβασμού ή στρέφονται εναντίον πιστωτικών ιδρυμάτων, με τα οποία υπάρχει μόνιμη συνεργασία μέσω αντίστοιχης σύμβασης συνεργασίας. Σε αυτές τις περιπτώσεις προκύπτει επίσης ασυμβίβαστο;

 

Απάντηση

Κάθε πιστοποιημένος εκτιμητής υποχρεούται να τηρεί τον Κώδικα Δεοντολογίας Πιστοποιημένων Εκτιμητών καθώς και τον Κώδικα Δεοντολογίας των μελών του ΣΕΚΕ. Ταυτόχρονα είναι υποχρεωμένος να τηρεί τους όρους και τις δεσμεύσεις που απορρέουν από συμβάσεις που έχει υπογράψει με τον εντολέα του.
Συνεπώς, το ασυμβίβαστο διενέργειας εκτιμήσεων καθώς και η υποχρέωση των εκτιμητών να διαφυλάσσουν την ανεξαρτησία τους απέναντι σε κάθε τρίτο και ιδιαίτερα απέναντι στον εντολέα τους, καθορίζεται κατά περίπτωση και είναι συνάρτηση όλων των προαναφερόμενων.

18η Ερώτηση Φεβρουάριος 2019

Ερώτηση

Καλησπέρα,

σε περίπτωση εκτίμησης αγοραίας αξίας ακινήτου όταν υπάρχει απαίτηση πιστοποιημένου εκτιμητή στο μητρώο του Υπουργείου Οικονομικών (π.χ. πλειστηριασμός, νόμος Κατσέλη κοκ.) είναι υποχρεωτική η σαφής αναφορά στο μητρώο του Υπουργείου Οικονομικών ή αρκεί η σφραγίδα που χορηγεί ο ΣΕΚΕ σύμφωνα με τις οδηγίες για τη χρήση λογοτύπων που μας έχετε στείλει;

Ρωτάω επειδή έπεσε στα χέρια μου εκτίμηση συναδέλφου για διόρθωση τιμής πλειστηριασμού στην οποία υπογράφει μόνο με τη σφραγίδα του ΣΕΚΕ, αλλά λήφθηκε υπόψη από το δικαστήριο ως ισοδύναμη της δικής μου.

 

Απάντηση

Σύμφωνα με το άρθρο 23 του Ν. 4549/2018,  «Ο αιτών οφείλει να προσκομίσει κατά τη συζήτηση έκθεση εκτίμησης της αξίας του πράγματος με χρόνο εκτίμησης μεταγενέστερο της ημερομηνίας ορισμού διενέργειας του τελευταίου πλειστηριασμού. Το δικαστήριο προκειμένου να καθορίσει τη νέα τιμή πρώτης προσφοράς λαμβάνει υπόψη του κάθε πρόσφορο αποδεικτικό μέσο, ιδίως τυχόν εκθέσεις εκτίμησης πιστοποιημένων εκτιμητών, και παραθέτει τους λόγους με βάση τους οποίους διαμόρφωσε τη νέα τιμή.»
 
Συνεπώς, για την διόρθωση τιμής σε πλειστηριασμό δεν απαιτείται η σύνταξη εκτίμησης από πιστοποιημένο εκτιμητή.

17η Ερώτηση Ιανουάριος 2019

Ερώτηση

Θα ήθελα να γνωρίζω ποιες είναι οι προυποθέσεις άσκησης του επαγγελματος του εκτιμητή σε χώρες της Κεντρικής και της Βόρειας Ευρώπης. Συγκεκριμένα σε Γερμανία, Βέλγιο, Ελβετία, Αγγλία.

Δηλαδή τί πιστοποίηση απαιτείται για εργαστεί κανείς σε κάποια εταιρεία ή να ασκήσει μόνος του το επάγγελμα (να έχει δικό του γραφείο). Μετράει η εμπειρία για την εγγραφή οπουδήποτε;

Αρκεί η πιστοποίηση Valuer με εικοσαετή εμπειρία ; Απαιτείται η πιστοποίηση REV  ;

Χρειάζεται κάποια άλλη που δίνεται στη χώρα που θέλει κανείς να ασκήσει το επάγγελμα;

 

Απάντηση

Η πιστοποίηση Valuer, έστω και με εικοσαετή πείρα, δεν καλύπτει τις προϋποθέσεις για εκτιμήσεις σε άλλες χώρες πλην της Ελλάδας. Εφόσον η πιστοποίηση Valuer έχει συνοδευτεί και με εγγραφή στο Μητρώο του Υπ. Οικ. θεωρείται ότι συνιστά επαγγελματική αναγνώριση εντός Ευρωπαϊκής Ένωσης άρα δίνεται δυνατότητα πρόσβασης στις αγορές των χωρών μελών εφόσον πληρούνται και τα κριτήρια που θέτουν οι επί μέρους χώρες και ακολουθούνται τα κατά τόπους Εθνικά Εκτιμητικά Πρότυπα.

Το γλωσσικό φράγμα είναι βασικό για ένα εκτιμητή και για αυτό απαιτούνται πιστοποιητικά γλωσσομάθειας.

Σχετικά αναφέρονται στα ΕΕΠ 2016, ΕΕΟ 6, κάτω από τον τίτλο Διασυνοριακές Εκτιμήσεις.

Αντίθετα, το σχήμα αναγνώρισης REV της TEGoVA, που σκοπεύει στη διατήρηση, ανάπτυξη και εναρμονισμό των εκτιμητικών προτύπων και του εκτιμητικού επαγγέλματος εν γένει στην Ευρώπη, αποδίδοντας τον τίτλο και το διακριτικό REV σε επαγγελματίες εκτιμητές σε κάθε χώρα μέλος, καλύπτει όλες τις εκτιμήσεις σε χώρες μέλη της TEGOVA (71 σύλλογοι από 37 χώρες).

Το σχήμα αναγνώρισης REV απευθύνεται σε κάθε άτομο που ασκεί το επάγγελμα του εκτιμητή και ανήκει σε ένα Σύλλογο/Οργανισμό που είναι μέλος της TEGOVA ή σε κάθε εκτιμητή που εργάζεται σε εκτιμητική εταιρία, η οποία ανήκει σε Σύλλογο/Οργανισμό που είναι μέλος της TEGOVA. Για την Ελλάδα ο Σύλλογος που έχει το δικαίωμα να χορηγεί στα μέλη του τον τίτλο REV είναι ο Σ.ΕΚ.Ε.

Η Γερμανία, το Βέλγιο και το Ηνωμένο Βασίλειο διαθέτουν συλλόγους μέλη της TEGOVA. Συνεπώς σε αυτές τις χώρες καλύπτει το σχήμα REV. H Ελβετία δεν είναι μέλος της TEGOVA. Στο Ηνωμένο Βασίλειο απαιτείται και το σχήμα RICS.

Γενικότερα, θα πρέπει ο εκτιμητής να διερευνήσει τις απαιτήσεις που υπάρχουν σε κάθε χώρα του ενδιαφέροντός του. Σε κάθε περίπτωση η εμπειρία είναι βασική προϋπόθεση.

16η Ερώτηση Ιανουάριος 2019

Ερώτηση

Αφού γίνει κάποιος μέλος του Συλλόγου και αφού ανταποκριθεί επιτυχώς στις εξετάσεις (αυτό σημαίνει ότι έχει ήδη κάνει τρεις εκτιμήσεις σειράς παραγωγής (εξοπλισμού), και αυτό μπορεί να βεβαιωθεί) θα μπορεί να αναλαμβάνει έργα εκτιμήσεων μέσω ΙΚΕ της οποίας είναι εταίρος (αλλά όχι διαχειριστής) και δεν έχει έμμισθη σχέση με την ΙΚΕ (αλλά μόνο μετοχική/μεριδιούχου σχέση);

Αποσαφηνίζω ότι  τα έργα εκτιμήσεων θα τα αναλαμβάνει και τιμολογεί η ΙΚΕ (το ιδρυτικό προβλέπει ότι μεταξύ των σκοπών της ΙΚΕ) της οποίας ο εκτιμητής είναι εταίρος της.

Το δεύτερο ερώτημα είναι εάν στο μητρώο εκτιμητών του ΥΠΟΙΚ, θα ενταχθεί το φυσικό πρόσωπο (που επαναλαμβάνω δεν είναι ούτε μισθωτός ούτε ελεύθερος επαγγελματίας με έναρξη, αλλά είναι μόνο εταίρος της ΙΚΕ) ή/και η ΙΚΕ της οποίας είναι απλός εταίρος; (να επισημάνω ενδεικτικά ότι το οικονομικό επιμελητήριο για τους πιστοποιημένους λογιστές/φοροτεχνικούς και το επαγγελματικό επιμελητήριο για τους ασφαλιστικούς συμβούλους, παρότι η πιστοποίηση της ιδιότητας είναι προσωποπαγής, αυτά εγγράφουν και τις εταιρείες που συμμετέχουν ως μέτοχοι ή εταίροι).


 

Απάντηση

Στις περιπτώσεις που δεν απαιτείται πιστοποιημένος εκτιμητής, είτε βάσει νόμου είτε από τον εντολέα, οι εκτιμήσεις μπορούν να διενεργούνται ή από την ΙΚΕ ή από φυσικό πρόσωπο.

Στις περιπτώσεις που απαιτείται πιστοποιημένος εκτιμητής, θα διενεργούνται ή από πιστοποιημένο εκτιμητή ως φυσικό πρόσωπο ή από την ΙΚΕ αφού πρώτα εγγραφεί στο Μητρώο του Υπουργείου Οικονομικών ως νομικό πρόσωπο και θα δηλώσει πιστοποιημένους εκτιμητές (τουλάχιστον έναν) και υπεύθυνο εκτιμήσεων.

15η Ερώτηση Δεκέμβριος 2018

Ερώτηση

Πρόκειται για μια υπόθεση πραγματογνωμοσύνης από το Πρωτοδικείο Καλαβρύτων σχετικά με την εκτίμηση της αγοραίας αξίας 20 ακινήτων σήμερα, αλλά και το 2012.

Θα ήθελα να ρωτήσω τι γίνεται με τις αμοιβές (αν μπορώ να πάω βάσει κάποιου συγκεκριμένου τιμολογίου) και αν πρέπει/μπορώ να κατοχυρώσω με κάποιον τρόπο την πληρωμή μου πριν αναλάβω την υπόθεση.


 

Απάντηση

Σύμφωνα με τα άρθρα 368-392 Κ.Πολ.Δ., η γνωμοδότηση των πραγματογνωμόνων πρέπει να είναι έγγραφη, να αναφέρει τις επιστημονικές ή τεχνικές αρχές που χρησιμοποιήθηκαν και τα πραγματικά γεγονότα που αξιολογήθηκαν με αυτές τις αρχές, να συνταχθεί και να κατατεθεί εμπρόθεσμα, υπογεγραμμένη.

Η αμοιβή της πραγματογνωμοσύνης εξαρτάται από τον τόπο και τον χρόνο της απασχόλησης, την επιστημονική εργασία και επιμέλεια, την προσωπική συμβολή του καθενός, τις ισχύουσες κάθε φορά διατιμήσεις και την αξία, την έκταση και το είδος της πραγματογνωμοσύνης και δεν είναι βάσει ειδικού τιμολογίου. Χρήσιμο είναι δε, να υπάρχει έγγραφη συμφωνία του ύψους της αμοιβής και του τρόπου καταβολής της.

Οι πραγματογνώμονες κατά την εκτέλεση των καθηκόντων τους δεν έχουν κανένα δεσμό με τους διαδίκους αλλά μόνο με την πολιτεία που τους διόρισε και έχουν αξίωση αμοιβής εναντίον εκείνου που τους προσκάλεσε να διεξάγουν την πραγματογνωμοσύνη (επιμελέστερου των διαδίκων), έστω και αν ο διάδικος αυτός δεν έχει το βάρος της απόδειξης ή η πραγματογνωμοσύνη διατάχθηκε μετά από αίτηση του αντιδίκου.

Οι προϋποθέσεις αξίωσης λήψης από τον πραγματογνώμονα αμοιβής και εξόδων είναι ο διορισμός του με δικαστική απόφαση και η εκτέλεση της εντολής που του ανατέθηκε.

Η αξίωση παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας (άρθρ. 250 παρ. 14 ΑΚ).

Συνιστάται η έγγραφη ανάθεση του έργου από τον επιμελέστερο των διαδίκων με ιδιωτικό συμφωνητικό, όπου αναγράφεται και το ποσό της συμφωνηθείσας αμοιβής, που θα πρέπει να είναι λογική και σύμφωνη με την έκταση, την πολυπλοκότητα και την ανάλυση της προσδιοριζόμενης αξίας των ακινήτων.


14η Ερώτηση Νοέμβριος 2018

Ερώτηση

Θα ήθελα να ρωτήσω ποιος είναι ο εντολέας μου σε περίπτωση εκτίμησης αγοραίας αξίας για πλειστηριασμό από ΔΟΥ. Το ρωτώ αυτό διότι σε μία εκτίμηση που ανέλαβα για ΔΟΥ, η πράξη διορισμού μου υπογράφεται από τον Προϊστάμενο της ΔΟΥ (και από εμένα),όχι το Δικαστικό Επιμελητή (ως ορίζει το ΠΔ 59/2016 - ΦΕΚ 95/Α').

 

Απάντηση

Στις πράξεις κατάσχεσης και έκδοσης προγραμμάτων πλειστηριασμού βάσει του Κώδικα Διενέργειας Πλειστηριασμών με επισπεύδοντα το Ελληνικό Δημόσιο, ο δικαστικός επιμελητής πρέπει σαφώς να αναγράφει  ότι  η πράξη του αποτελεί  έγγραφη παραγγελία και πράξη διορισμού του κ. Προϊσταμένου της Δ.Ο.Υ. ως εκπροσώπου του  Ελληνικού Δημοσίου, ο οποίος ενεργεί με εντολή Διοικητή σύμφωνα με τις διατάξεις του οργανισμού της ΑΑΔΕ.

13η Ερώτηση Οκτώβριος 2018

Ερώτηση

Στα πλαίσια έγγραφης εντολής ανάθεσης από δικαστικό επιμελητή έκανα έρευνα στην πολεοδομία για ανεύρεση στοιχείων (άδεια ,σχέδια κλπ).

Η πολεοδομία δεν μου επιτρέπει να λάβω αντίγραφα των σχεδίων επικαλούμενη τα προσωπικά δεδομένα και μου ζητήθηκε εισαγγελική παραγγελία.

Θα παρακαλούσα για την βοήθεια σας. Υπάρχει κάποια προηγούμενη εμπειρία? ή κάποια νομική ερμηνεία των δυνατοτήτων που έχει ο πιστοποιημένος εκτιμητής σχετικά με την αναζήτηση εγγράφων γενικότερα από τις δημόσιες υπηρεσίες.

 

Απάντηση

Οι κατά τόπους πολεοδομίες είτε ζητούν υπεύθυνη δήλωση/εξουσιοδότηση περί έννομου συμφέροντος είτε εισαγγελική παραγγελία. Η διαδικασία της εισαγγελικής παραγγελίας είναι χρονοβόρα σε περιοχές με αυξημένο όγκο υποθέσεων.

Και στις δύο περιπτώσεις απαραίτητη προϋπόθεση είναι να υπάρχει έννομο συμφέρον.
Προς το παρόν δεν υπάρχει κάποια συγκεκριμένη οδηγία βάσει GDPR, για αυτό και η κάθε πολεοδομία λειτουργεί βάσει ερμηνείας.
Το παράδοξο είναι ότι ενώ οι άδειες δόμησης αναρτώνται στη διαύγεια και επομένως είναι διαθέσιμες σε όλους, τα σχέδια των αδειών θεωρούνται προσωπικά δεδομένα από ορισμένες πολεοδομίες και δεν τα διαθέτουν στον αιτούντα.

Αναφέρουμε επίσης ότι ακόμη και οι εισαγγελείς άλλοι θεωρούν ότι είναι απαραίτητη η εισαγγελική παρέμβαση και άλλοι όχι.  
Βέβαια υπάρχει και η τεκμηρίωση ότι μπορεί ένας πιστοποιημένος εκτιμητής, με απλή επίδειξη της εντολής ανάθεσής του από δικαστικό επιμελητή (η οποία πιστοποιεί το εύλογο ενδιαφέρον του), να αιτηθεί και να παραλάβει αντίγραφα των συνημμένων μελετών μίας οικοδομικής άδειας, σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις των άρθρων 3 και 5 του νόμου 2690/1999 «κύρωση του Κώδικα Διοικητικής Διαδικασίας».

Σχετικό link για το ερώτημα είναι το εξής: https://www.taxheaven.gr/laws/circular/view/id/8088 στο οποίο συνοψίζεται :

ΕΡΩΤΗΜΑ : Νομιμοποιείται μια Διοικητική Αρχή να χορηγεί ιδιωτικά έγγραφα με την επίκληση απλού ευλόγου ενδιαφέροντος, χωρίς να απαιτείται η ύπαρξη ειδικού έννομου συμφέροντος; (π.χ. σχέδια οικοδομικής άδειας;)

ΑΠΑΝΤΗΣΗ : Σύμφωνα με την αριθμ. 243/2000 γνωμοδότηση του Β’ Τμήματος  του Ν.Σ.Κ.  «Διοικητικά έγγραφα, κατά την έννοια και το σκοπό του Κώδικα Διοικητικής Διαδικασίας, θα πρέπει να θεωρηθούν και τα μη προερχόμενα μεν από δημόσιες Υπηρεσίες, αλλά χρησιμοποιηθέντα ή ληφθέντα υπόψη για τον καθορισμό της διοικητικής δράσης ή τη διαμόρφωση γνώμης ή κρίσεως διοικητικού οργάνου. Συνεπώς χορηγούνται με την επίκληση απλού ευλόγου ενδιαφέροντος, με την επιφύλαξη όσων ορίζονται στα άρθρα 3 και 5 του Ν.2690/1999. (σχετ. έγγραφο ΔΙΣΚΠΟ/Φ16/17175/12-10-2005).

Συνεπώς και μέχρι να υπάρξει μία ενιαία αντιμετώπιση, προτείνεται οι εκτιμητές να κρίνουν την κάθε περίπτωση και να προσαρμόζονται στις οδηγίες των πολεοδομιών.


12η Ερώτηση Ιούλιος 2018

Ερώτηση

Ο λόγος που επικοινωνώ είναι για να σας συμβουλευτώ στο εξής: ένας οφειλέτης, ο οποίος βρίσκεται σε διαδικασία υπαγωγής στο νόμο Κατσέλη, μου έχει προσκομίσει τη συνημμένη δικαστική απόφαση και μου ζητά να απαντήσω σε ένα προς ένα στα ζητούμενα. Δηλαδή, εκτός της εκτίμησης της αγοραίας αξίας, να εκτιμήσω και την αξία αναγκαστικής πώλησης και των εξόδων του πλειστηριασμού.

Θυμάμαι ότι στο σεμινάριο των πλειστηριασμών, στο οποίο ήσαστε εισηγητής στην Αθήνα, είχατε τονίσει να μην δίνουμε άλλη αξία πέραν της εμπορικής, η οποία άλλωστε είναι και η αξία πρώτης προσφοράς. Για το λόγο αυτό πρότεινα στο δικηγόρο του την ακόλουθη διατύπωση:
 
«Σύμφωνα με το Ν. 4335/2015, ο οποίος τροποποιεί τον ΚΠολΔ και ειδικότερα τα άρθρα 993 και 995 αυτού,  για την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου που κατάσχεται λαμβάνεται υπόψη η εμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το χρόνο της κατάσχεσης και ως τιμή πρώτης προσφοράς για τον πλειστηριασμό ακινήτου ορίζεται η εμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το χρόνο της κατάσχεσης.»
 
Παρόλα αυτά, ο δικηγόρος επιθυμεί/πιέζει να εκτιμήσω την αξία αναγκαστικής πώλησης, διότι μία ακόμα χαμηλότερη αξία από την εμπορική θα εξυπηρετούσε το σκοπό τους. Ποια είναι η γνώμη σας? Όσο για τα έξοδα του πλειστηριασμού, θεωρώ ότι αρμόδιος να απαντήσει είναι ο δικαστικός επιμελητής και όχι ο εκτιμητής...


 

Απάντηση

Όπως έχει αναφερθεί βάσει του Ν. 4335/2015 για την εκτίμηση του ακινήτου λαμβάνεται υπόψη η εμπορική του αξία συνεπώς είναι επιβεβλημένο η εκτίμηση να καταλήγει στην εμπορική αξία.


Ωστόσο, υπάρχει η απαίτηση βάσει του Ν. 3869/2010, στην εκτίμηση εκτός της τρέχουσας εμπορικής αξίας του ακινήτου να υπάρχει και μνεία του εκτιμώμενου ποσοστού απομείωσης αυτής λόγω της αναγκαστικής εκποίησης του ακινήτου.


Επομένως, προς διευκόλυνση του ρόλου των δικαστών, μπορεί να προσδιορισθεί και να αναφερθεί στην έκθεση ποσοστό απομείωσης της εμπορικής αξίας βασιζόμενοι στο γεγονός ότι ο πωλητής είναι εξαναγκασμένος να διαθέσει άμεσα το ακίνητο προς πώληση. Συνεπώς, το ακίνητο δεν εκτίθεται ικανό χρόνο στην αγορά, ο δε πωλητής πιέζεται να το πουλήσει σε σύντομο χρονικό διάστημα.


Τα δε έξοδα του πλειστηριασμού αρμόδιος να τα προσδιορίσει είναι ο δικαστικός επιμελητής.

11η Ερώτηση Απρίλιος 2018

Ερώτηση

Μου ζητήθηκε να κάνω μια εκτίμηση αξίας ακινήτου ευχερούς διάθεσης, από οικονομολόγο για τη χρήση σε εξωδικαστικό συμβιβασμό. Συγκεκριμένα μου ζήτησε την τιμή με την οποία θα ξεκινήσει ο πλειστηριασμός. Που θα μπορούσα να βρω σχετική βιβλιογραφία; Είναι διαφορετική από την αγοραία αξία;

 

Απάντηση

Σύμφωνα με το άρθ. 5, Ν 4469/2017, για τον εξωδικαστικό συμβιβασμό, «Η αξία των ακινήτων τα οποία δηλώνονται στην αίτηση καθορίζεται με βάση την έκθεση εκτιμητή ακινήτων, την οποία συνυποβάλλει ο οφειλέτης με την αίτησή του. Αν ο οφειλέτης δεν προσκομίσει έκθεση από εκτιμητή, ως αξία των ακινήτων στην αίτηση δηλώνεται η αξία που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ν. 4223/2013, Α΄ 287)».


Επιπλέον, σύμφωνα με το άρθ. 1, ΠΔ 59/24-5-2016 «Αρμόδιος για τον προσδιορισμό της εμπορικής αξίας του ακινήτου που κατάσχεται είναι ο δικαστικός επιμελητής, ο οποίος, για το σκοπό αυτό, υποχρεούται να προσλάβει, κατά την κρίση του, πιστοποιημένο εκτιμητή…» και σύμφωνα με το άρθ. 2 του ιδίου ΠΔ «Ο πιστοποιημένος εκτιμητής οφείλει... να παραδώσει την εκτίμησή του στον δικαστικό επιμελητή, σύμφωνα με τα ευρωπαϊκά ή διεθνή αναγνωρισμένα εκτιμητικά πρότυπα…».


Συνεπώς, η αξία που θα δοθεί από τον εκτιμητή θα είναι η αγοραία.
Σχετική βιβλιογραφία είναι τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα και το εγχειρίδιο του ΣΕΚΕ: http://avag.gr/index.php/ekpaideutiko-yliko-seke

10η Ερώτηση Δεκέμβριος 2016

Ερώτηση

Παρακαλώ θα ήθελα την γνώμη του ΣΕΚΕ για τους πλειστηριασμούς που διενεργούνται είτε ηλεκτρονικά είτε όχι και τελεσφορούν.


Εφόσον η πράξη γίνει στην Εμπορική αξία που έχει οριστεί από τον πιστοποιημένο εκτιμητή , και με δεδομένο ότι τα περισσότερα τα αγοράζει η ίδια η τράπεζα που επισπεύδει τον πλειστηριασμό , τα στοιχεία αυτά εμείς θα τα λαμβάνουμε υπόψη σαν συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων σε μεταγενέστερες εκτιμήσεις στην περιοχή μας?


Με δεδομένο ότι η τιμή ορίζεται στην εμπορική αξία, και ότι μεσολαβεί διάστημα (οκτώ μηνών) έως τον πλειστηριασμό και αν υποθέσουμε ότι έχουν ενημερωθεί οι υποψήφιοι αγοραστές, μπορούμε να υποθέσουμε επίσης  ότι ισχύουν οι όροι της TEGOVA για την αγοραία αξία και να το λάβουμε σαν συγκριτικό στοιχείο πώλησης?


Πως μπορούμε να βλέπουμε όλα τα αποτελέσματα αυτά ανά περιοχή ή ανά είδος ακινήτου? Μήπως θα έπρεπε ο ΣΕΚΕ να ζητήσει να φορτωθούν σε κάποια βάση και αποτελούν δεδομένα της αγοράς?

 

Απάντηση

Αγαπητέ κύριε …..,

 

Οι περισσότερες αξίες που δίδονται από τους εκτιμητές για τον προσδιορισμό ενός ακινήτου στη διαδικασία του πλειστηριασμού, έχουν τη δεδομένη αβεβαιότητα καθόσον ο εκτιμητής στην πλειονότητα των περιπτώσεων εξάγει συμπεράσματα περί της αξίας τους από τα τεχνικά και νομιμοποιητικά στοιχεία που του παραδίδονται, χωρίς να έχει πραγματοποιήσει πολλές φορές  εσωτερική αυτοψία, στάδιο ουσιώδες στην πραγματοποίηση μιας έκθεσης εκτίμησης.  Οι σημειώσεις των επιφυλάξεων στην έκθεση δεν αποτελούν κατά κανόνα την πεποίθηση για τον ακριβή προσδιορισμό της αγοραίας αξίας σε απόλυτη τιμή.

 

Σε οποιαδήποτε περίπτωση η αξία αυτή επαφίεται στην κρίση του εκτιμητή, αν αποτελεί βάση των συγκριτικών στοιχείων της περιοχής γιατί κάθε ακίνητο είναι μοναδιαίο και υπάρχουν παράγοντες που επηρεάζουν την αξία του ακινήτου (μέγεθος, χρήση, σχήμα, θέση, έδαφος, κυκλοφοριακό δίκτυο κλπ).

 

Στο  ΕΕΠ 1 και στην υποπαράγραφο 5.10.7 της παραγράφου 5, περιγράφεται η αξία αναγκαστικής πώλησης, αναλύονται δε και περαιτέρω ζητήματα για την αγοραία αξία με ειδικές παραδοχές σχετικά με την περίοδο προώθησης και για πωλητή υπό πίεση, συγγενείς με τις παραδοχές που κάνουμε σε γενικές γραμμές σε εκτιμήσεις για βάση εκτίμησης την Αγοραία Αξία, με σκοπό εκτίμησης τον πλειστηριασμό του ακινήτου.

 

Ρητά αναφέρεται (παρ. 5.10.7.5) ότι η αξία αναγκαστικής πώλησης δεν αποτελεί βάση εκτίμησης.

 

Με συνδυασμό όλων των παραπάνω, προκύπτει ότι η αγοραία αξία και το εκπλειστηρίασμα είναι παντελώς διαφορετικές έννοιες και δεν πρέπει να συγχέονται μεταξύ τους.

 

Στα σχέδια του συλλόγου αποτελεί η συλλογή μιας βάσης δεδομένων, εργασία που είναι όμως χρονοβόρα και απαιτεί αναμφισβήτητα και την εθελοντική συμμετοχή των μελών.

Με εκτίμηση
Η Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων του Σ.ΕΚ.Ε.


9η Ερώτηση Δεκέμβριος 2016

Ερώτηση

Θα ήθελα τη γνώμη του Συλλόγου για το θέμα του ασυμβίβαστου που όρίζεται στον κώδικα δεοντολογίας της απόφασης 19928/292 ΦΕΚ 1147/Β/13-5-2013 στις περιπτώσεις κατά τις οποίες πιστοποιημένος εκτιμητής του μητρώου Υπ. Οικ. αναλάβει εκτίμηση με σκοπό την διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, με επισπεύδουσα την τράπεζα με την οποία συνεργάζεται ως εξωτερικός εκτιμητής.


Σύμφωνα με το εδάφιο ιγ παρ 1άρθρου 2 της ανωτέρω απόφασης οι πιστοποιημένοι εκτιμητές πρέπει  "Να δηλώνουν κώλυμα και να μη συμμετέχουν στη διαδικασία εκτίμησης ιδίων περιουσιακών στοιχείων, καθώς και των περιουσιακών στοιχείων συγγενών τους ή τρίτων με τους οποίους σχετίζονται με ιδιαίτερο τρόπο".


Το ερώτημα είναι, αν η συνεργασία με την επισπεύδουσα τη διαδικασία εκτέλεσης τράπεζα θεωρείται "σχέση με ιδιαίτερο τρόπο" και υπάρχει σύγκρουση συμφερόντων η οποία οδηγεί σε ασυμβίβαστο για μια τέτοια εκτίμηση;


Στην ημερίδα που είχε διεξάγει ο σύλλογος το 2016 σχετικά με το ρόλο των πιστοποιημένων εκτιμητών στη διενέργεια πλειστηριασμών, είχε αναφερθεί ότι το άνω ασυμβίβαστο δεν υφίσταται αν ο εκτιμητής (εξωτερικός συνεργάτης της επισπεύδουσας τράπεζας) δεν είχε διενεργήσει στο πρόσφατο παρελθόν εκτίμηση για το ίδιο ακίνητο.


Θα μπορούσε ο σύλλογος να μας δώσει το αιτιολογικό της άποψης ώστε να μπορούμε να υποστηρίξουμε τη θέση μας ως εκτιμητές σε περίπτωση καταγγελίας τόσο από τo πειθαρχικό συμβούλιο του άρθρου 5 της ανωτέρω αποφασης, αλλά και  σε περίπτωση που ο οφειλέτης προσπαθήσει να ακυρώσει δικαστικώς την εκτίμηση με την αιτιολογία του ασυμβίβαστου;

 

Απάντηση

Αγαπητέ κύριε …..,

Αναφερόμενοι στην ερώτηση που υποβάλατε στο Σύλλογο θα θέλαμε να σας επισημάνουμε την άποψή μας,  ότι αν κάποιος εκτιμητής παραδώσει μία έκθεση εκτίμησης σε τράπεζα, ως εξωτερικός συνεργάτης αυτής (χρησιμοποιώντας δικό του έντυπο και όχι της τραπέζης), δεν έχει κανένα κώλυμα να συντάξει νέα έκθεση για το ίδιο ακίνητο, από άλλον εντολέα (π.χ. από δικαστικό επιμελητή, εισαγγελέα, φορολογική αρχή, τρίτο επισπεύδοντα κλπ) και μπορεί να χρησιμοποιήσει και στοιχεία από την προηγούμενη έκθεση (εσωτερικής αυτοψίας).
 
Όταν όμως για την παλιότερη έκθεση που συνέταξε, χρησιμοποίησε τη φόρμα εντύπου που του διέθεσε η τράπεζα και η έκθεσή του συνυπογράφηκε από άλλα στελέχη της τράπεζας (reviewer κλπ), θεωρείται εσωτερικός συνεργάτης και υπάρχει κώλυμα αφού η σύμβασή του με την τράπεζα επιβάλλει τη «μονομερή» ενασχόλησή του για το συγκεκριμένο έργο, το οποίο αίρεται μόνο μετά από ειδική εντολή από την εντέλλουσα τράπεζα.
 
Το τελευταίο είναι λογικό να γίνεται μόνο για εκτιμητές της περιφέρειας, σε περιοχές που υπάρχει ελάχιστος αριθμός Εκτιμητών και θα πρέπει η ανάθεση πλέον να επαφίεται στην απόφαση του εντολέα.

Για να ισχύει το ασυμβίβαστο θα πρέπει σύμφωνα με τον Κώδικα Δεοντολογίας να υπάρχει συγγενική ή άλλη ιδιαίτερη σχέση με τον κάτοχο του εκτιμώμενου περιουσιακού στοιχείου.


Όσο για την αναφορά που έγινε στην ημερίδα, δεν προκύπτει από τον Κώδικα καμία συσχέτιση του εκτιμητή με το ακίνητο παρά μόνο με τον ιδιοκτήτη του. Βέβαια, εάν ο εκτιμητής έχει σε παλαιότερο χρόνο εκτιμήσει το ακίνητο για άλλο πελάτη, οφείλει να ενημερώσει το νέο εντολέα του κι εκείνος λαμβάνοντας γνώση των αληθών περιστατικών, να αποφασίσει εάν θα προχωρήσει στην ανάθεση της υπόθεσης.


Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές που αναλαμβάνουν τέτοιου είδους εκτιμητικές εργασίες, πρέπει  να διασφαλίζουν την ανεξαρτησία τους έναντι των ελεγχόμενων από αυτούς οντοτήτων και φέρουν το βάρος της απόδειξης ότι ενεργούν κατά την εκτέλεση της εργασίας τους κατά τρόπο ανεξάρτητο.


Ο πιστοποιημένος εκτιμητής ή η εκτιμητική εταιρεία έχει την υποχρέωση να αρνηθεί τη διενέργεια εκτιμήσεων, η οποία θα οδηγούσε έναν ενημερωμένο, αντικειμενικό και συνετό τρίτο να οδηγηθεί στο συμπέρασμα ότι διακυβεύεται η ανεξαρτησία του εκτιμητή ή της εκτιμητικής εταιρείας από τις σχέσεις οι οποίες θα μπορούσαν να θεωρηθούν ότι διακυβεύουν την ανεξαρτησία.


Ο χαρακτηρισμός μιας εργασιακής σχέσης ως   ασυμβίβαστης  θα πρέπει  καταρχάς να μην  παραβιάζει  το συνταγματικό δικαίωμα στην εργασία και το δικαίωμα της ελευθερίας των συμβάσεων και  αφετέρου να συνάδει με  τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα.

Είναι το γνωστό πρόβλημα της σύγχυσης που έχει κάποιος μεταξύ του νόμιμου και του ηθικού.

Με εκτίμηση
Η Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων του Σ.ΕΚ.Ε.


8η Ερώτηση Δεκέμβριος 2016

Ερώτηση

Αξιότιμοι κύριοι,

Με την ιδιότητα του ιδιοκτήτη ακινήτου για το οποίο εκπόνησε εκτίμηση Μηχανικός μέλος του Συλλόγου σας στα πλαίσια δικαστικής μου υπόθεσης, σας υποβάλλω τα παρακάτω ερωτήματα για τα οποία θα ήθελα την άποψή σας:

1. Είναι κοινή πρακτική των μελών του Σ.ΕΚ.Ε. να εκτιμούν ένα ακίνητο χωρίς να ληφθεί υπόψιν το απόσπασμα του Κτηματολογίου στο οποίο αναγράφεται ο ιδιοκτήτης, το ΚΑΕΚ και επίσης απεικονίζεται το περίγραμμα της ιδιοκτησίας;

2. Πώς είναι δυνατόν να διαπιστωθεί ότι το εν λόγω μέλος του Συλλόγου Εκτιμητών Ελλάδας (Σ.ΕΚ.Ε.) διαθέτει την απαραίτητη τεχνογνωσία/πιστοποίηση που τον καθιστά ικανό να εκπονήσει την έκθεση αποτίμησης;

3. Υπάρχει ειδική σφραγίδα του Σ.ΕΚ.Ε. με την οποία το εν λόγω μέλος τεκμηριώνει τα προσόντα του ως Πιστοποιημένου Εκτιμητή του Σ.ΕΚ.Ε. και με την οποία θα πρέπει να σφραγίζεται η έκθεση εκτίμησης;

 

Απάντηση

Αγαπητέ  συνάδελφε,

Αναφερόμενοι στα ερωτήματα τα οποία μας θέσατε, σας παραθέτουμε  τις απόψεις μας  σχετικά, ακολουθώντας την σειρά με  την οποία εξετέθησαν.

1. Στο κτηματολόγιο η αποτύπωση των εμπραγμάτων δικαιωμάτων αποτυπώνεται κτηματοκεντρικά δηλαδή η αναζήτηση γίνεται όχι με τον ιδιοκτήτη όπως γίνεται στα υποθηκοφυλακεία αλλά με το ακίνητο. Κάθε ακίνητο έχει  αποτυπωθεί με ένα μοναδικό αριθμό τον λεγόμενο Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (KAEK) που είναι ο αποκλειστικός για κάθε γεωτεμάχιο κωδικός αριθμός, δηλαδή  η ταυτότητα του ακινήτου.
Ο εκτιμητής εκπονεί την εκτίμηση με όλα τα διαθέσιμα στοιχεία που του προσκομίζει ο εντολέας του, που περιγράφονται αναλυτικά στο έντυπο εκτίμησης. Σε περίπτωση που έχει συνταχθεί κτηματολόγιο ο εκτιμητής πρέπει να ζητήσει από τον εντολέα του την προσκόμιση του αποσπάσματος του κτηματολογικού διαγράμματος και στο αντίστοιχο πεδίο της  ταύτισης τίτλων οφείλει να αναφέρει, ότι το επιθεωρηθέν εκτιμώμενο ταυτίζεται ή όχι με το καταχωρηθέν στο κτηματολόγιο ακίνητο. Σε περίπτωση που δεν προσκομιστεί το κτηματολογικό απόσπασμα δεν είναι στην αρμοδιότητα του εκτιμητή να το αναζητήσει, ωστόσο πρέπει σαφώς  να αναφέρει στην εκτίμησή του ότι δεν προσκομίστηκε και δεν έγινε ο αντίστοιχος έλεγχος.


Ειδικότερα :
Σε κάθε σύμβαση ανάθεσης / ανάληψης έργου εκτίμησης, ορίζεται εκ των προτέρων η βάση της εκτίμησης (π.χ. Αγοραία Αξία, Αξία Υπάρχουσας Χρήσης κ.α.), ο σκοπός σύνταξης της εκτίμησης (π.χ. αγορά ακινήτου, πλειστηριασμός ακινήτου κ.α.), καθώς και η Μεθοδολογία Εκτίμησης (π.χ. Συγκριτική Μέθοδος, Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης κ.α.).


Το θεσμικό πλαίσιο για την σύνταξη και την τήρηση του Εθνικού Κτηματολογίου, συγκροτείται από δύο βασικά νομοθετήματα, ένα για την κτηματογράφηση και ένα για την τήρηση και λειτουργία του Κτηματολογίου. Ειδικότερα, η διαδικασία κτηματογράφησης  διέπεται από το νόμο 2308/1995 και η λειτουργία του Κτηματολογίου από το νόμο 2664/1998, όπως αυτοί τροποποιήθηκαν και ισχύουν σήμερα.


Έτσι, σήμερα, ένα κτηματολογικό φύλλο και ένα κτηματολογικό διάγραμμα, παρέχουν εκτός από εκείνη την πληροφορία, βάσει της οποίας συντάχθηκε το κτηματολόγιο (τίτλος κτήσης, ιδιοκτησιακά δικαιώματα, νομική ταυτότητα κτισμάτων, βάρη, κατασχέσεις κλπ) και την επί πλέον πληροφορία της θέσης του ακινήτου στον χώρο, αλλά και την αυτοτέλειά του ή όχι (σχετικά με τα όμορα ακίνητα).


Αυτονόητο είναι ότι η γνωστοποίηση του περιεχομένου των κτηματολογικών εγγραφών, υποβοηθούν το έργο του εκτιμητή, παρέχοντάς του εκείνη την πληροφορία που διαμορφώνει και επηρεάζει την Αξία του ακινήτου, την οποία όμως πληροφορία μπορεί να αντλήσει ο εκτιμητής και από άλλα παρασχεθέντα σε αυτόν έγγραφα (όπως ο τίτλος κτήσης και η οικοδομική άδεια του ακινήτου), στα οποία και βασίστηκε η παρεχόμενη από το κτηματολόγιο πληροφορία για την σύνταξή του.


Συμπερασματικά αναφέρουμε ότι αν ο εκτιμητής διαθέτει άλλα βασικά στοιχεία για την διενέργεια της εκτίμησης, η πληροφορία που παρέχει σε αυτόν το κτηματολόγιο, απλώς συνεπικουρεί στην διαμόρφωση των συμπερασμάτων του, χωρίς να είναι απαραίτητη η πληροφορία αυτή για την διενέργεια της εκτίμησης.


Σημειώνουμε δε ότι είναι τελείως απαραίτητο και προτιμότερο να προσκομίσει ο εντολέας ένα πρόσφατα συνταγμένο διάγραμμα, με όρους δόμησης, χρήσεις γης κλπ παρά να διαμορφώνει γνώμη περί της οικοδομησιμότητας του γηπέδου ο εκτιμητής, από τις κτηματολογικές εγγραφές!
Τέλος, μία και μοναδική είναι η περίπτωση που η προσκόμιση ή όχι των κτηματολογικών εγγραφών επηρεάζει την Αγοραία Αξία ενός ακινήτου. Αναφερόμαστε σε αυτήν την περίπτωση που ο σκοπός σύνταξης της έκθεσης του εκτιμητή είναι η αγορά του ακινήτου και οι τυχούσες διαπιστώσεις σφαλμάτων στις κτηματολογικές εγγραφές θα απαιτούσαν χρόνο για την επίλυσή τους (π.χ. χωρική μεταβολή των εγγραφών), χρόνος ο οποίος επηρεάζει και την παρούσα αξία του ακινήτου.
 
2. Η ικανότητα προκύπτει από την αντίστοιχη πιστοποίηση . Εάν ένας εκτιμητής είναι πιστοποιημένος ή εγγεγραμμένος στο μητρώο του Υπουργείου Οικονομικών, σημαίνει ότι καλύπτει όλες τις προϋποθέσεις, από άποψη τεχνογνωσίας και εκπαίδευσης, για την πραγματοποίηση εκτιμήσεων στον κλάδο όπου διαθέτει την αντίστοιχη πιστοποίηση . Στην ιστοσελίδα του Σ.ΕΚ.Ε. υπάρχει κατάλογος των εκτιμητών μελών του Συλλόγου  όπου σε αντίστοιχο πεδίο αναφέρονται οι τυχόν πιστοποιήσεις  που έχει το κάθε μέλος. Σημειώνεται ότι για την εγγραφή στο Σ.ΕΚ.Ε είναι προαπαιτούμενη η απόδειξη της εμπειρίας στην εκτιμητική, χωρίς ωστόσο η εγγραφή στο Σύλλογο να αποτελεί πιστοποίηση. Η όποια πιστοποίηση  λαμβάνεται μετά από διαδικασία εξετάσεων.
 
3. Δεν υπάρχει σφραγίδα του ΣΕΚΕ που να τεκμηριώνει τα προσόντα του κάθε εκτιμητή . Τα προσόντα αυτά, όπως προαναφέρθηκε , προκύπτουν από άλλους φορείς ελέγχου. Ο ΣΕΚΕ δραστηριοποιείται στον χώρο της εκτιμητικής επιστήμης εδώ και πολλά χρόνια , έχοντας ως στόχο την συνεχή βελτίωση των παρεχόμενων από τα μέλη του εκτιμητικών υπηρεσιών, είτε μεταφέροντας την διεθνή και ελληνική εκτιμητική τεχνογνωσία μέσω εκπαίδευσης και ενημέρωσης, είτε συμμετέχοντας συμβουλευτικά στην διαμόρφωση του πλαισίου διενέργειας εκτιμήσεων, με απώτερο σκοπό την συνεχή αναβάθμιση των παρεχόμενων εκτιμητικών υπηρεσιών στην χώρα μας.
Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές υπό το σχήμα REV της TEGoVA έχουν αντίστοιχη σφραγίδα με τα στοιχεία της πιστοποίησης τους και είναι δυνατή η ταυτοποίηση των στοιχείων τους μέσω του site της TEGoVA.

Ελπίζουμε ότι αποσαφηνίσαμε τις ερωτήσεις που μας υποβάλατε. Είμαστε στην διάθεση σας  για οποιεσδήποτε διευκρινήσεις και θα σας παρακαλούσαμε να μας παρουσιάζατε και την ιδιότητα σας  καθώς και την συγκεκριμένη περίπτωση ανάθεσης της εκτιμητικής εργασίας που ενδεχόμενα  θα βοηθούσε περαιτέρω στην επικοινωνία μας.

Με εκτίμηση
Η Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων του Σ.ΕΚ.Ε.


7η Ερώτηση Δεκέμβριος 2016

Ερώτηση

Αξιότιμοι κύριοι,


Η παρούσα επιστολή αφορά στην προσπάθειά μου να αποκτήσω την πιστοποίηση του Σ.ΕΚ.Ε, ώστε να δραστηριοποιηθώ στο χώρο των εκτιμήσεων.


Η επαγγελματική μου εμπειρία στο χώρο αυτό αφορά την 6ετία 2007-2012 κατά την οποία έκανα πάνω από 100 εκτιμήσεις ακινήτων σε συνεργασία με την τράπεζα Κύπρου. Στην προσπάθειά μου όμως να συνεχίσω την δραστηριοποίηση ως εκτιμητής και απευθυνόμενος σε όλες τις τράπεζες, τους δικαστικούς επιμελητές και τις ασφαλιστικές εταιρείες της περιοχής μου, ώστε να αποκτήσω την απαιτούμενη προϋπόθεση των 10 εκτιμήσεων της τελευταίας 2ετίας και να συμμετάσχω στις εξετάσεις του Μαρτίου, βρίσκομαι αντιμέτωπος με μια αδιέξοδη κατάσταση, καθώς μου ζητούν ως προϋπόθεση την πιστοποίηση για κάθε συνεργασία.


Το ερώτημα που σας απευθύνω είναι το πώς θα μπορέσω να αποκτήσω την επαγγελματική εμπειρία των 10 εκτιμήσεων των δύο τελευταίων ετών που απαιτούνται και είναι προϋπόθεση για την πιστοποίηση, αφού η πιστοποίηση αποτελεί προϋπόθεση για την επαγγελματική εμπειρία.


Ζητώ, αν αυτό είναι δυνατό, την αναγνώριση της πρότερης επαγγελματικής μου εμπειρίας στο χώρο των εκτιμήσεων (αντί της τελευταίας διετίας) προκειμένου να μπορώ να πιστοποιηθώ. Επίσης στην διάθεσή σας βρίσκεται και το σύνολο των αποδείξεων παροχής υπηρεσιών προς την τράπεζα Κύπρου από το 2007 τις οποίες θα σας αποστείλω όποτε αυτό μου ζητηθεί.

 

Απάντηση

Αγαπητέ  συνάδελφε,

Σύμφωνα με τον «Κανονισμό Πιστοποίησης  Επαγγελματιών Εκτιμητών»  της Peoplecert, για το σχήμα πιστοποίησης Valuer  είναι προαπαιτούμενη  η επαγγελματική εμπειρία  που πιστοποιείται με :

α) 2 χρόνια εμπειρία στην Εκτιμητική μετά την απόκτηση πτυχίου η οποία να τεκμαίρεται τα τελευταία πέντε (5) χρόνια  και

β) 10 εκτιμήσεις για τα τελευταία 2 χρόνια  και

γ) 2 εκθέσεις εκτιμήσεων σε φυσική μορφή και

δ) 20 ώρες επαγγελματικής εκπαίδευσης τον τελευταίο χρόνο.

Κατά την άποψη μας θα πρέπει  να απευθυνθείτε  για την απόκτηση  εκτιμητικής εμπειρίας,  σε εταιρείες ή γραφεία μεμονωμένων πιστοποιημένων εκτιμητών με έδρα διαφορετική από την δική σας, ώστε να λειτουργήσετε ως υπεργολάβος τους στην περιοχή σας, και όχι σε δικαστικούς επιμελητές, οι οποίοι εκ του νόμου υποχρεούνται στην συνεργασία με Πιστοποιημένους Εκτιμητές του Μητρώου του Υπουργείου Οικονομικών. Οι ασφαλιστικές εταιρείες  και οι Τράπεζες που είναι οι εντολείς και αποδέκτες της πλειοψηφίας των εκτιμήσεων στην Ελληνική αγορά, είναι επίσης ένα πιθανό πελατολόγιό σας.

Πρέπει να τονιστεί ότι το Υπουργείο Οικονομικών  απαιτεί  την επαγγελματική εμπειρία των εκτιμητών  για τα  δύο τελευταία  χρόνια, η οποία  τεκμηριώνεται με 4 ΑΠΥ κατ΄έτος.

Με εκτίμηση
Η Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων του Σ.ΕΚ.Ε.


6η Ερώτηση Δεκέμβριος 2016

Ερώτηση

Μπορώ να αναλάβω υποθέσεις εκτίμησης ακινήτων σε πτωχεύσεις, ως δόκιμο μέλος; Μόνη ή χρειάζεται να έχω επιβλέποντα;
Επίσης με το ίδιο σκεπτικό, μπορώ να κάνω εκτιμήσεις για δικαστικούς επιμελητές, δικηγόρους και τράπεζες;

 

Ευχαριστώ

  

 

Απάντηση

Αξιότιμη κυρία ……………..,

 

Τα Δόκιμα μέλη του Συλλόγου μας είναι οι εκτιμητές, που  διαθέτουν τα απαραίτητα τυπικά προσόντα, αλλά δε διαθέτουν την απαιτούμενη εμπειρία και αποδέχονται τις αρχές λειτουργίας και τον Κώδικα Δεοντολογίας του Συλλόγου. Κατά συνέπεια, μπορείτε να πραγματοποιήσετε εκτιμήσεις για τράπεζες, δικηγόρους, λοιπούς επαγγελματίες, εφόσον δέχονται την συνεργασία αυτή με την ιδιότητά σας ως δόκιμο μέλος. Ως δόκιμο μέλος μπορείτε να μαθητεύσετε δίπλα σε κάποιον πιστοποιημένο εκτιμητή ώστε να αποκτήσετε την απαιτούμενη εμπειρία και με αυτή θα έχετε την δυνατότητα  να πιστοποιηθείτε.

 

Το Σχήμα Πιστοποίησης των Επαγγελματιών Εκτιμητών της PEOPLECERT παρέχει αναγνώριση για τους επαγγελματίες που διεξάγουν εκτιμήσεις (αξίας) ακινήτων σε τομείς όπως τα ακίνητα και γενικά στοιχεία του ενεργητικού με εθνικά ή διεθνή πρότυπα ή κανονιστικές απαιτήσεις ή και άλλα Πρότυπα, κανονισμούς ή και αναφορές της.

 

Πολλές φορές απαιτείται εκ του Νόμου η πιστοποίηση του ελεύθερου επαγγελματία εκτιμητή, όπως στις εργασίες που ανατίθενται από δικαστικούς επιμελητές για πλειστηριασμούς και στην πτωχευτική διαδικασία. Θα πρέπει να τονίσουμε ότι ειδικά για τους δικαστικούς επιμελητές, οι εκτιμητές θα πρέπει να ανήκουν στο μητρώο του Υπουργείου Οικονομικών(προϋπόθεση να έχουν πιστοποίηση REV ή Valuer οι οποίες αποκτώνται κατόπιν εξεταστικής διαδικασίας).

 

Συνεπώς  απαιτείται όχι απλά να είναι πιστοποιημένος ο εκτιμητής αλλά και εγγεγραμμένος στο ΥΠΟΙΚ.

 

Προς διευκόλυνσή σας μπορείτε να συμβουλευθείτε  το σχετικό Link του Μητρώου του ΥΠΟΙΚ, του ΣΕΚΕ και της Peoplecert.

 

Είμαστε στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε περαιτέρω διευκρίνιση.

 

Με εκτίμηση,

Η Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων του Σ.ΕΚ.Ε.