Σύνδεση
Βρίσκεστε εδώ: ΑρχικήCPDUncategorisedΕργασιακά Θέματα Εκτιμητών: Ερωτήσεις–Απαντήσεις

Εργασιακά Θέματα Εκτιμητών: Ερωτήσεις–Απαντήσεις


 

Ο Σύλλογος, στην προσπάθειά του να βελτιώνει συνεχώς τις υπηρεσίες προς τα μέλη του, δημιούργησε Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων με στόχο την αντιμετώπιση προβλημάτων εργασιακής φύσεως που αντιμετωπίζουν τα μέλη του.  Από τώρα και στο εξής, τα μέλη μπορούν να υποβάλλουν ερωτήσεις επί θεμάτων που σχετίζονται με την άσκηση των εκτιμητικών καθηκόντων τους με e-mail στην διεύθυνση info@avag.gr. Τα έμπειρα στελέχη της Ομάδας Εργασιακών Θεμάτων θα απαντούν, στο πλαίσιο των αρμοδιοτήτων του Συλλόγου, το συντομότερο δυνατό. Τόσο οι ερωτήσεις όσο και οι απαντήσεις θα είναι δημόσια διαθέσιμες στη συνέχεια της ενότητας.

 

 

1η Ερώτηση Δεκέμβριος 2016

Ερώτηση

Ο πιστοποιημένος εκτιμητής κ………….  μας απέστειλε επιστολή  με  την οποία  καταγγέλλει την ανάθεση εκτιμητικής εργασίας από  τον Δήμο …………. σε  εκτιμητές μη εγγεγραμμένους στο Μητρώο του Υπουργείου Οικονομικών.

 

Απάντηση

Προς τον Δήμο ………

 

Σχετικά με την καταγγελία μέλους μας που  αφορά ανάθεση παροχής εκτιμητικής εργασίας για ακίνητα  ιδιοκτησίας σας σε  μη πιστοποιημένους  εκτιμητές, θα  θέλαμε  να σας υπενθυμίσουμε ότι  όλη  η διαδικασία πραγματοποιείται μόνον από πιστοποιημένους  εκτιμητές  που είναι εγγεγραμμένοι  στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών.

 

Όπου  υπάρχει οποιαδήποτε άλλη γενική ή ειδική διάταξη, απόφαση ή πράξη που είναι αντίθετη ή ρυθμίζει διαφορετικά τα θέματα που ρυθμίζονται με τις διατάξεις του ισχύοντος νόμου, έχει καταργηθεί. Στη θέση που αναφερόταν το Ειδικό Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών (Σ.Ο.Ε.), νοείται εφεξής το σύνολο των πιστοποιημένων εκτιμητών («Πιστοποιημένος εκτιμητής»: Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο οποιασδήποτε μορφής, το οποίο διενεργεί εκτιμήσεις, όπως αυτές ορίζονται στον νόμο, έχει λάβει την πιστοποίηση  και έχει καταχωρηθεί στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών).

 

Κατά την άποψη μας ο Δήμος διέλαβε εσφαλμένα ότι για τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης α' και β' βαθμίδας ότι δεν απαιτείται έκθεση εκτίμησης εκτιμητών που είναι εγγεγραμμένοι στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του ΥΠ.Οικ. όταν η αξία των μεταβιβαζόμενων ακινήτων δεν υπερβαίνει σε αξία τις 58.694,05 ευρώ. (άρθρο 23 παρ.2 Ν.2873/00) (υποπαρ.Γ.11 του Ν.4152/13). Όμως  η εκτίμηση , σε  οποιαδήποτε περίπτωση, δεν είναι δυνατόν να καθορισθεί εκ των προτέρων και οποιαδήποτε  διαδικασία, ήταν δυνατόν να  επιβαρύνει επί πλέον τον Δήμο, καθόσον ο σκοπός της ανάθεσης φαίνεται να αποτελεί συμβουλευτική υπηρεσία και δεν συντρέχει λόγος  μεταβιβαστικής πράξης.

 

Σε οποιαδήποτε περίπτωση Αρμόδια Διοικητική Αρχή, ορίζεται η Διεύθυνση Τομέων Παραγωγής της Γενικής Διεύθυνσης Οικονομικής Πολιτικής του Υπουργείου Οικονομικών.

 

Σε κάθε περίπτωση οι αναθέτουσες αρχές  οφείλουν να επιδεικνύουν ιδιαίτερη επιμέλεια κατά την τήρηση των διατυπώσεων δημοσιότητας, ως προς την πληρότητα και ορθότητα των δημοσιευόμενων στοιχείων και πληροφοριών και της  ορθής  ανάθεσης των εκτιμητικών υπηρεσιών.

 

Τέλος, ο Σύλλογος Εκτιμητών Ελλάδος, δηλώνει ότι επιφυλάσσεται των νομίμων δικαιωμάτων του για τις όποιες ευθύνες προκύπτουν από τα ανωτέρω  και αφορούν τα  πιστοποιημένα του μέλη.

 

2η Ερώτηση Δεκέμβριος 2016

Ερώτηση

Κύριε …………,

 

έπειτα από τηλεφωνική μας συνομιλία θα ήθελα να σας ρωτήσω τα εξής:

 

Έχω δικαίωμα υπογραφής Εκτίμησης Ακινήτου ιδιώτη χρησιμοποιώντας μόνο την ιδιότητα και την υπογραφή μου ως Μηχανικός;

 

Αν ναι, πρέπει να πάρω κάποιον άλλο Κωδικό Αριθμό Δραστηριότητας (ΚΑΔ) στην εφορία;

 

Αν όχι, πώς θα αποκτήσω την εμπειρία (Δελτία παροχής και Εκθέσεις) που χρειάζεται για να μπορέσω να γίνω πιστοποιημένος εκτιμητής, εάν δεν μπορώ να υπογράψω;

 

Νομίζω πως υπάρχει αντίφαση σε αυτό το κομμάτι της Εμπειρίας, εκτός εάν δεν έχω κατανοήσει κάτι σωστά και γι΄αυτό το λόγο χρειάζομαι τη βοήθειά σας.

 

Σας ευχαριστώ,

 

με εκτίμηση,

 

Απάντηση

Αγαπητή κα ……………,

 

Κατά τη γνώμη μας είναι κρίσιμη η σχετική συνάφεια των σπουδών και η μετέπειτα επαγγελματική εμπειρία που ο κάθε μηχανικός έχει αποκτήσει, ώστε να μπορεί με πληρότητα να ανταποκριθεί στις απαιτήσεις μιας εκτίμησης ακίνητης περιουσίας.

 

Τα κύρια αντικείμενα εξειδίκευσης των μηχανικών περιβάλλοντος επικεντρώνονται στη διαχείριση υγρών και στερεών αποβλήτων, στον έλεγχο και την διαχείριση των ατμοσφαιρικών ρύπων, στις τεχνολογίες παραγωγής ενέργειας από ανανεώσιμες πηγές, στη διαχείριση υδατικών πόρων, στη διαχείριση ενέργειας, σε χημικές μελέτες – αναλύσεις -  πιστοποιήσεις και μετρήσεις, σε εκπόνηση ΜΠΕ από στιγμής απόκτησης του πτυχίου  και στην διαχείριση του περιβάλλοντος για την αειφόρο ανάπτυξη. Από ότι γνωρίζουμε  δεν έχουν  οριστικοποιηθεί  δικαιώματα  αλλά η  ειδικότητα σας, ως μηχανικού,  θεωρούμε ότι σας  δίνει δικαίωμα υπογραφής εκτιμήσεων ακίνητης περιουσίας, χρησιμοποιώντας μόνο την ιδιότητα και την υπογραφή  και αποκλειστικά και μόνο με δική σας ευθύνη.

 

Αυτό που παραμένει πάντα σταθερό στην εκτιμητική επιστήμη στην χώρα μας είναι ότι, αν και πρόκειται για ένα διεπιστημονικό αντικείμενο, στην πραγματικότητα η εφαρμογή του γίνεται σχεδόν αμιγώς από μηχανικούς, διαφόρων ειδικοτήτων, οι οποίοι είναι μέλη του Τ.Ε.Ε. σε όλη την ελληνική επικράτεια.

 

Το θέμα δηλαδή που τίθεται δεν είναι τυπικό (δικαίωμα υπογραφής) αλλά ουσιαστικό (γνώση και εμπειρία) και κυρίως ηθικό καθώς ο προσδιορισμός της αξίας ενός ακινήτου έχει σίγουρα πολλαπλές επιπτώσεις (π.χ. στάθμιση επιχειρηματικών κινήσεων κλπ) για αυτόν που του αναθέτει την εκτίμηση.

 

Ο Σύλλογος Εκτιμητών Ελλάδος (ΣΕΚΕ), μπορεί να περιλαμβάνει στα μέλη του  και αυτή την  επαγγελματική  ειδικότητα (Μηχανικός Περιβάλλοντος) ή και άλλες ειδικότητες του Πολυτεχνείου,  όπως  Μηχανικού Παραγωγής και Διοίκησης  και Χωροταξίας και Ανάπτυξης.

 

Κατά συνέπεια  έχετε την δυνατότητα να εκτιμήσετε  ακίνητη περιουσία   ιδιώτη, με πιο συμβατή ίσως την εκτίμηση Η-Μ εγκαταστάσεων, δηλαδή πιο κοντά στο σχήμα πιστοποίησης Valuer in Plant and Equipment, διατηρώντας  κάποιες  επιφυλάξεις λόγω  του προαναφερόμενου γνωστικού αντικειμένου της ειδικότητας  σας. Η σχετική συνάφεια των σπουδών  και η επαγγελματική εμπειρία ανταπόκρισης  αφορά  την ουσία των εκτιμήσεων (προσδιορισμός αξίας), την  αξιοπιστία και  τις επιπτώσεις τους, στον εντολέα.

 

Ως προς την φορολογική  σας  υποχρέωση, εάν  ένας μηχανικός καλύπτει την δραστηριότητα της εκτίμησης με τον ΚΑΔ που ήδη διαθέτει (ή μπορεί να αποκτήσει με δήλωσή του στην φορολογική αρχή), φορολογικά μπορεί να παρέχει και εργασίες εκτίμησης ακινήτων, καλό είναι όμως να πάρετε και μια γνώμη από τον φοροτεχνικό σας.

 

       Ο φορέας με τον οποίο συνεργαζόμαστε για την πιστοποίηση των μελών μας Peoplecert / REV, μας υποχρεώνει σε υποβολή δικαιολογητικών για την απόδειξη εμπειρίας (τιμολόγια και ΑΠΥ), με σαφή αναγραφή των εκτιμητικών  εργασιών έχουμε εκπονήσει και πρέπει να ακολουθούν  τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα.

 

 

3η Ερώτηση Δεκέμβριος 2016

Ερώτηση

Θέμα: Εξασφάλιση αμοιβής εκτιμητή ορισμένου ως πραγματογνώμονα

 

Αξιότιμοι συνάδελφοι.

Θα ήθελα να ζητήσω τη συμβουλή και τη συμβολή του συλλόγου μας σχετικά με ένα ζήτημα που ανέκυψε πρόσφατα και αφορά στη διασφάλιση της αμοιβής εκτιμητή για εργασία εκτίμησης που μου ανατέθηκε από δικαστήριο στα πλαίσια πραγματογνωμοσύνης.

 

Αναφέρω συνοπτικά το ιστορικό:

Αφού μου ζητήθηκε να δώσω τον όρκο του πραγματογνώμονα από το πρωτοδικείο ως εκτιμητής (είχε προηγηθεί η εγγραφή μου στη λίστα πραγματογνωμόνων του πρωτοδικείου ως πιστοποιημένος εκτιμητής) ήρθα σε επαφή με τις εμπλεκόμενες πλευρές με σκοπό να τις ενημερώσω σχετικά με την πρόθεση μου να αποδεχθώ αρχικώς το διορισμό μου. Στη πρώτη επαφή και οι δύο αντίδικες πλευρές εξέφρασαν θετική γνώμη σχετικά το ζήτημα της αποδοχής του ορισμού μου.

 

Ενημέρωσα ακόμα και τις δύο πλευρές ότι στα πλαίσια πραγματογνωμοσύνης δύναται ο πραγματογνώμονας να προτείνει την από κοινού καταβολή της αμοιβής του (εξ ημισείας) και από τις δύο αντίδικες πλευρές (υπό την έννοια των «κοινών αποστάσεων»), γεγονός που βρήκε σύμφωνη τόσο την πλευρά του επισπεύδοντα τη διαδικασία (αν και εξέφρασε τις αμφιβολίες του σχετικά με το αν τελικά η άλλη πλευρά θα καταβάλλει το μισό ποσό) όσο και την αντίδικη πλευρά.

 

Επισήμανα ωστόσο και στους δύο αντιδίκους και κυρίως στον επισπεύδοντα τη διαδικασία, ότι είναι στην διακριτική ευχέρεια της δεύτερης πλευράς να υπαναχωρήσει σε ότι έχει να κάνει με την καταβολή της αμοιβής του πραγματογνώμονα, καθώς το δικαστήριο όριζε ξεκάθαρα ως υπεύθυνο τον επισπεύδοντα για την καταβολή της αμοιβής. Το γεγονός αυτό μάλιστα διευκρινίστηκε και επισημάνθηκε και έγινε αποδεκτό και από την δικηγόρο του επισπεύδοντα που δήλωσε σε τηλεφωνική επικοινωνία μαζί μου ότι είναι σε γνώση τους η υποχρέωση που ορίζει το δικαστήριο.

 

Αναφέρω στο σημείο αυτό το εξής σημαντικό: κατά την αρχική επαφή δεν είχε προσδιοριστεί το ακριβές ποσό της αμοιβής για τον λόγο που εξηγείται αμέσως παρακάτω.

 

Από την ενδελεχή μελέτη των ερωτημάτων που με καλούσε το δικαστήριο να γνωμοδοτήσω διαπίστωσα ότι από τη λίστα των 18 ερωτημάτων που μου τέθηκε το τελευταίο, το υπ’ αριθμό 18 ερώτημα αφορούσε ερώτημα έξω από το γνωστικό μου αντικείμενο και την πιστοποίηση μου ως εκτιμητή, καθώς μου ζητούνταν να γνωμοδοτήσω σχετικά με την αξία εξοπλισμού και εμπορευμάτων επιχείρησης που ανήκε σε έναν από τους αντιδίκους.

 

Για το λόγω αυτό επανήλθα στο δικαστήριο και με γραπτή επιστολή μου ενημέρωσα το δικαστήριο σχετικά με την αδυναμία μου να προχωρήσω σε εκτίμηση αναφορικά με το ερώτημα υπ’ αριθμό 18.

 

Επιπλέον (προς διευκόλυνση της διαδικασίας και του δικαστηρίου) ζητούσα μεταξύ των άλλων να μου επιτραπεί εγγράφως, η συνδρομή ειδικού επαγγελματία – Πιστοποιημένου Εκτιμητή για Ηλεκτρομηχανολογικές Εγκαταστάσεις, του οποίο είναι γνωστικό αντικείμενο η γνωμοδότηση επί της αξίας κινητού εξοπλισμού, εμπορευμάτων και επιχείρησης, και εφόσον δεν είναι δυνατή η απευθείας ανάθεση στο ειδικό να μου επιτραπεί να αναθέσω ο ίδιος της αντίστοιχη εργασία, σε εναρμόνιση με τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα (EVS 2012), βάσει του Ευρωπαϊκού Εκτιμητικού Προτύπου 3 (ΕΕΠ3) που αφορά στον Πιστοποιημένο Εκτιμητή και στην παράγραφο 5.4 Ευθύνη του Εκτιμητή και τις υποπαραγράφους 5.4.1 και 5.4.8.

 

Το δικαστήριο επανήλθε και προφορικά με ενημέρωσε ότι θα προβεί σε εσωτερική διοικητική πράξη ώστε να με απαλλάξει από την υποχρέωση να απαντήσω στο υπ’ αριθμό 18 ερώτημα ΑΛΛΑ και να με ενημερώσει ότι δύναμαι να αποδεχτώ το διορισμό μου για τα υπόλοιπα 17 ερωτήματα, τα οποία αφορούσαν στην εκτίμηση της εμπορικής αξίας ακίνητης περιουσίας, συνολικά 24 ακινήτων.

 

Μετά από αυτό ήρθα σε επικοινωνία με τις αντίδικες πλευρές, πρώτα με τον επισπεύδοντα της διαδικασία από το δικαστήριο ως όφειλα και έπειτα με τον άλλο αντίδικο.

 

Στην επαφή μου με τον επισπεύδοντα, τον ενημέρωσα σχετικά με την απόφαση του δικαστηρίου καθώς επίσης και σχετικά με την αμοιβή μου (το ακριβές ύψος της αμοιβής και τον τρόπο καταβολής). Επισήμανα για μια ακόμα φορά ότι είναι στη διακριτική ευχέρεια της άλλης πλευράς να αρνηθεί την καταβολή της αμοιβής και ότι στην περίπτωση αυτή το ποσό βαρύνει την πλευρά του επισπεύδοντα.

  

 

Απάντηση

Αγαπητέ κε …………..,

 

Οι απορίες και  ανησυχίες που έχετε σχετικά με την υποχρέωση καταβολής της αμοιβής του πραγματογνώμονα είναι εύλογες και αποτελούν απόρροια κάποιου δικονομικού κενού  στην ορθή τήρηση της διαδικασίας.

 

Στην Ελληνική Επικράτεια και την μέχρι σήμερα εκτιμητική  εμπειρία, ο διάδικος που έχει το υποκειμενικό βάρος της απόδειξης έχει και την υποχρέωση καταβολής της αμοιβής του πραγματογνώμονα, ανεξάρτητα από το αν η πραγματογνωμοσύνη επισπεύσθηκε τελικά με την επιμέλεια του αντιδίκου.

 

Αν η προδικαστική απόφαση δεν όρισε ποιος διάδικος έχει το υποκειμενικό βάρος της απόδειξης τότε η υποχρέωση της αμοιβής βαρύνει εκείνο το διάδικο που επιμελήθηκε για την πρόσκληση των πραγματογνωμόνων προς εκτέλεση της πραγματογνωμοσύνης που έχει διαταχθεί (επιμελέστερος των διαδίκων). Όμως, μετά τον τελεσίδικο τερματισμό της δίκης και εφόσον δεν υπήρξε  συμφωνία καταβολής της αμοιβής από κάποιον ή όλους τους διαδίκους, η υποχρέωση για την αμοιβή του πραγματογνώμονα βαρύνει τον  διάδικο που το αποτέλεσμα της  δίκης είναι δυσμενές.

 

Στον ελληνικό χώρο, οι λύσεις που έχουν υποστηριχτεί, φαίνονται να έχουν ως αφετηρία την αντίληψη ότι ανάμεσα στους πραγματογνώμονες και στους διαδίκους της δίκης υπάρχει άμεσος ενοχικός δεσμός, ο οποίος έχει ως πρωτογενή λόγο την παροχή υπηρεσιών, εκ μέρους του πραγματογνώμονα προς τους διαδίκους. Οι διαφωνίες περιορίζονται στο ειδικότερο ερώτημα ποιος από τους αρχικούς διαδίκους έχει την υποχρέωση να πληρώσει την αμοιβή στον  πραγματογνώμονα. Η λύση που  δίνετε με  την εξ ημισείας καταβολή της  αμοιβής φαίνεται να αποτελεί μία ρεαλιστική λύση στα  πλαίσια της  ανεξαρτησίας του πραγματογνώμονα αλλά  και της ίσης καταβολής των βαρών από οικονομικής πλευράς, στο πλαίσιο και της οικονομικής κρίσης που πλήττει την χώρα μας. Όμως ενίοτε , έρχεται  σε  αντίθεση με  το πνεύμα του Νομοθέτη, όπως αναφέρθηκε παραπάνω.

 

Ο πραγματογνώμονας δεν έχει κανένα  επαγγελματικό δεσμό με τους διαδίκους αλλά μόνο με την πολιτεία που τους διόρισε. Εκ του λόγου αυτού, δηλαδή ότι ο πραγματογνώμονας είναι ο τεχνικός σύμβουλος  του δικαστηρίου (ΠολΔ 369), συνδεόμενος μόνο με την πολιτεία που δικαιοδοτεί και στην οποία συνδράμει με τις  ειδικές γνώσεις της τέχνης και της επιστήμης, γίνεται κατά την γνώμη μου δεκτό  ότι  έχει αξίωση  αποζημίωσης του, απευθείας από  τους διαδίκους ή κάποιους από αυτούς, αλλά και από την Πολιτεία σε περίπτωση μη τελεσφόρησης  του εύλογου αιτήματος καταβολής της αμοιβής του από τους διαδίκους.

 

Αντλουμένων των στοιχείων ή όλης  της πραγματογνωμοσύνης από τον Δικαστή για την έκδοση οριστικής ή τελεσιδίκου αποφάσεως  της δίκης, τα  έξοδα της πραγματογνωμοσύνης και η  αμοιβή της εργασίας μπορούν να επιδικασθούν από το δικαστήριο εις βάρος ενός ή όλων των διαδίκων κατά την κρίση του Δικαστού.

 

Θα θέλαμε να υπενθυμίσουμε τις υποχρεώσεις σας ως πιστοποιημένος εκτιμητής, της μη ανάληψης πραγματογνωμοσυνών ηλεκτρομηχανολογικού περιεχομένου, ως αναρμόδιου. Η ανάθεση τέτοιου είδους περιεχομένου εργασιών είναι αρμοδιότητα  του Δικαστηρίου, το οποίον θα αντλήσει από τους  πίνακες της αντίστοιχης  ειδικότητος, τον αρμόδιο πραγματογνώμονα.

 

4η Ερώτηση Δεκέμβριος 2016

Ερώτηση

Αγαπητοί συνάδελφοι,

 

παρακαλώ να με ενημερώσετε αν εκτίμηση ενός των αντικειμένων του θέματος που διενεργώ εγώ (μη πιστοποιημένος εκτιμητής ακινήτων) έχει νομική ισχύ εφόσον συνυπογράφεται (ελέγχεται) από πιστοποιημένο  REV εκτιμητή.

 

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για το χρόνο σας.

 

Με εκτίμηση,

  

 

Απάντηση

Αγαπητέ συνάδελφε, 

 

Ο Ανάδοχος ενός έργου εκτίμησης, μετά την ανάθεση του, δεν έχει το δικαίωμα, χωρίς την έγγραφη συγκατάθεση της Αναθέτουσας Αρχής, να αναθέσει οποιοδήποτε μέρος ή το σύνολο του Έργου υπεργολαβικά σε τρίτο φυσικό ή νομικό πρόσωπο, το οποίο δεν έχει συμπεριληφθεί στην προσφορά του. Την πλήρη ευθύνη για την ολοκλήρωση του Έργου φέρει αποκλειστικά ο Ανάδοχος ως ένωση φυσικών προσώπων (παρόχων υπηρεσιών) που υποβάλλουν κοινή προσφορά και που στην προσφορά φαίνεται ευκρινώς το μέλος ή τα μέλη της ομάδας έργου που είναι εγγεγραμμένα στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών, στον κλάδο Ακινήτων, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.4152/2013 ΦΕΚ Α΄(παρ. Γ΄), πληρούν δε τις προϋποθέσεις του Νόμου και δεν έχουν αποκλειστεί από διαγωνισμούς του Δημοσίου με σχετικές αποφάσεις. Σύμφωνα με το ΕΕΠ3, παράγραφος 3.1, «η εκτίμηση πρέπει να εκπονείται από πιστοποιημένο εκτιμητή.. σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να γίνεται από πιστοποιημένη εταιρεία, στην οποία την εργασία θα αναλαμβάνουν άτομα με τα κατάλληλα προσόντα που έχει προσλάβει η εταιρεία αυτή». 

 

Εφόσον εσείς ως υποψήφιος ανάδοχος συμμετέχετε στον διαγωνισμό με αντιπρόσωπό σας, πρέπει να υποβάλλετε μαζί με την προσφορά σας και το παραστατικό εκπροσώπησης. 

 

Η Αναθέτουσα Αρχή διατηρεί το δικαίωμα να κηρύξει τη διαδικασία άγονη ή να αναθέσει την παροχή αιτούμενων υπηρεσιών κατά την απόλυτη διακριτική της ευχέρεια σε άλλο πιστοποιημένο εκτιμητή. 

 

Ενδεχόμενα θα ήταν σκόπιμο να μας αναφέρετε μια πιο λεπτομερή περιγραφή της υπόθεσης και να επαναδιατυπώσετε το ερώτημά σας, ώστε να είμαστε σε θέση να απαντήσουμε και εμείς με τη σειρά μας πιο τεκμηριωμένα. 

 

Με εκτίμηση,

Η Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων του Σ.ΕΚ.Ε. 

5η Ερώτηση Δεκέμβριος 2016

Ερώτηση

Μου ζητήθηκε από το δικηγόρο ενός πελάτη, οποίος μου ανέθεσε εκτίμηση για ακίνητο που θέλει να ενταχθεί σε υπερχρεωμένα νοικοκυριά να προσθέσω το πινακάκι που φαίνεται παρακάτω. Γνωρίζετε αν εμείς μπορούμε να προσθέσουμε αυτό το πινακάκι;

  

Μου τόνισε ότι είναι υποχρεωτικό όταν η εκτίμηση θα πάει σε δικαστήριο για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά.

 

ΑΞΙΑ AKINHTOYΓΙΑ ΥΠΕΡΧΡΕΩΜΕΝΑ ΝΟΙΚΟΚΥΡΙΑ

2/3 ΑΑ - ΕΞΟΔΑ ΕΚΤΕΛΕΣΗΣ

Η αγοραστική αξία του παραπάνω ακινήτου είναι σήμερα 121.000€ και τα 2/3 αυτής μείον τα εκτιμώμενα έξοδα εκτέλεσης (80.666,66€ - 2.500€ κατά προσέγγιση) 78.166,66 €.

 

 

Απάντηση

Αγαπητέ συνάδελφε, 

 

Εντός της προβλεπόμενης στο άρθρο 5 παρ, 1 εδ. β΄ ν. 3869/2010 προθεσμίας ο οφειλέτης δικαιούται να καταθέσει στο φάκελο μέχρι τη συζήτηση της αίτησης του ενώπιον του δικαστηρίου αντίστοιχου περιεχομένου εκτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή του κλάδου ακινήτων της υποπαραγράφου Γ.1 της παραγράφου Γ του άρθρου πρώτου του ν. 4152/2013 σχετικά με το εκτιμώμενο ποσό του πλειστηριάσματος, σε περίπτωση πλειστηριασμού του αναφερόμενου στο άρθρο 9 παρ. 2 ν. 3869/ 2010 ακινήτου του οφειλέτη εντός έξι (6) μηνών από την κατάθεση της κατ' άρθρο 4 παρ. 1 v. 3869/2010 αίτησης του οφειλέτη, λαμβάνοντας υπόψη τις διατάξεις των άρθρων 993 παρ. 2 εδ. γ΄ ΚΠολΔ και άρθρο 9 παρ. 12 έως 15 ν. 4335/2015 (ΦΕΚ Α΄ 87). 

 

Η ανωτέρω εκτίμηση αναφέρεται στην τρέχουσα εμπορική-αγοραία αξία του ακινήτου και γίνεται αναφορά του εκτιμώμενου ποσοστού απομείωσης αυτής λόγω της αναγκαστικής εκποίησης του ακινήτου καθώς και των εξόδων που συνδέονται με τον πλειστηριασμό. 

 

Το ποσοστό απομείωσης ενέχει το ρόλο της προτεινόμενης αξίας α΄ προσφοράς στην διαδικασία του πλειστηριασμού και προσδιορίζεται κατά την κρίση του δικ. επιμελητή , το δε κλάσμα των 2/3 της αγοραίας αξίας φαίνεται ρεαλιστικό στην κατηγορία των οικιστικών ακινήτων. Τα έξοδα που αναγράφονται θα πρέπει να πιστοποιούνται εγγράφως από τον εντολέα διάδικο , καθόσον το ύψος αυτών είναι άγνωστο στον εκτιμητή.

 

Κατά συνέπεια δεν έχουμε αντίθετη άποψη , ως προς την προτεινόμενη διαδικασία από τον Δικηγόρο του οφειλέτη, όμως κατά την άποψη μας θα πρέπει να αιτιολογηθεί και το ποσοστό απομείωσης και το ύψος των εξόδων (βάσει εγγράφου δηλώσεως) από τον εκτιμητή. Γενικότερα στις περιπτώσεις πλειστηριασμών ακινήτων, η τιμή της πρώτης προσφοράς πλειστηριαζόμενου ακινήτου πρέπει να είναι τουλάχιστον ίση με την αντικειμενική αξία του ακινήτου. Όταν όμως η αξία του ακινήτου είναι μεγαλύτερη της αντικειμενικής, τότε η τιμή της πρώτης προσφοράς ανέρχεται στα δυο τρίτα της αξίας του ακινήτου. 

 

Πρέπει να σημειωθεί ότι μετά την 1.1.2016 ,που ισχύει η εφαρμογή του του νέου Κ.Πολ.Δ , και εφόσον η διαδικασία του πλειστηριασμού εντάσσεται στις νέες διατάξεις, ο εκτιμητής πρέπει να αναγράφει μόνον την εμπορική - αγοραία αξία χωρίς να επεμβαίνει στον καθορισμό της τιμής α΄ προσφοράς καθώς και των λοιπών εξόδων, αρμόδιος για τον υπολογισμό των οποίων είναι ο δικ. επιμελητής. 

 

Με εκτίμηση,

Η Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων του Σ.ΕΚ.Ε.

 

6η Ερώτηση Δεκέμβριος 2016

Ερώτηση

Μπορώ να αναλάβω υποθέσεις εκτίμησης ακινήτων σε πτωχεύσεις, ως δόκιμο μέλος; Μόνη ή χρειάζεται να έχω επιβλέποντα;
Επίσης με το ίδιο σκεπτικό, μπορώ να κάνω εκτιμήσεις για δικαστικούς επιμελητές, δικηγόρους και τράπεζες;

 

Ευχαριστώ

  

 

Απάντηση

Αξιότιμη κυρία ……………..,

 

Τα Δόκιμα μέλη του Συλλόγου μας είναι οι εκτιμητές, που  διαθέτουν τα απαραίτητα τυπικά προσόντα, αλλά δε διαθέτουν την απαιτούμενη εμπειρία και αποδέχονται τις αρχές λειτουργίας και τον Κώδικα Δεοντολογίας του Συλλόγου. Κατά συνέπεια, μπορείτε να πραγματοποιήσετε εκτιμήσεις για τράπεζες, δικηγόρους, λοιπούς επαγγελματίες, εφόσον δέχονται την συνεργασία αυτή με την ιδιότητά σας ως δόκιμο μέλος. Ως δόκιμο μέλος μπορείτε να μαθητεύσετε δίπλα σε κάποιον πιστοποιημένο εκτιμητή ώστε να αποκτήσετε την απαιτούμενη εμπειρία και με αυτή θα έχετε την δυνατότητα  να πιστοποιηθείτε.

 

Το Σχήμα Πιστοποίησης των Επαγγελματιών Εκτιμητών της PEOPLECERT παρέχει αναγνώριση για τους επαγγελματίες που διεξάγουν εκτιμήσεις (αξίας) ακινήτων σε τομείς όπως τα ακίνητα και γενικά στοιχεία του ενεργητικού με εθνικά ή διεθνή πρότυπα ή κανονιστικές απαιτήσεις ή και άλλα Πρότυπα, κανονισμούς ή και αναφορές της.

 

Πολλές φορές απαιτείται εκ του Νόμου η πιστοποίηση του ελεύθερου επαγγελματία εκτιμητή, όπως στις εργασίες που ανατίθενται από δικαστικούς επιμελητές για πλειστηριασμούς και στην πτωχευτική διαδικασία. Θα πρέπει να τονίσουμε ότι ειδικά για τους δικαστικούς επιμελητές, οι εκτιμητές θα πρέπει να ανήκουν στο μητρώο του Υπουργείου Οικονομικών(προϋπόθεση να έχουν πιστοποίηση REV ή Valuer οι οποίες αποκτώνται κατόπιν εξεταστικής διαδικασίας).

 

Συνεπώς  απαιτείται όχι απλά να είναι πιστοποιημένος ο εκτιμητής αλλά και εγγεγραμμένος στο ΥΠΟΙΚ.

 

Προς διευκόλυνσή σας μπορείτε να συμβουλευθείτε  το σχετικό Link του Μητρώου του ΥΠΟΙΚ, του ΣΕΚΕ και της Peoplecert.

 

Είμαστε στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε περαιτέρω διευκρίνιση.

 

Με εκτίμηση,

Η Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων του Σ.ΕΚ.Ε.

 

7η Ερώτηση Δεκέμβριος 2016

Ερώτηση

Αξιότιμοι κύριοι,


Η παρούσα επιστολή αφορά στην προσπάθειά μου να αποκτήσω την πιστοποίηση του Σ.ΕΚ.Ε, ώστε να δραστηριοποιηθώ στο χώρο των εκτιμήσεων.


Η επαγγελματική μου εμπειρία στο χώρο αυτό αφορά την 6ετία 2007-2012 κατά την οποία έκανα πάνω από 100 εκτιμήσεις ακινήτων σε συνεργασία με την τράπεζα Κύπρου. Στην προσπάθειά μου όμως να συνεχίσω την δραστηριοποίηση ως εκτιμητής και απευθυνόμενος σε όλες τις τράπεζες, τους δικαστικούς επιμελητές και τις ασφαλιστικές εταιρείες της περιοχής μου, ώστε να αποκτήσω την απαιτούμενη προϋπόθεση των 10 εκτιμήσεων της τελευταίας 2ετίας και να συμμετάσχω στις εξετάσεις του Μαρτίου, βρίσκομαι αντιμέτωπος με μια αδιέξοδη κατάσταση, καθώς μου ζητούν ως προϋπόθεση την πιστοποίηση για κάθε συνεργασία.


Το ερώτημα που σας απευθύνω είναι το πώς θα μπορέσω να αποκτήσω την επαγγελματική εμπειρία των 10 εκτιμήσεων των δύο τελευταίων ετών που απαιτούνται και είναι προϋπόθεση για την πιστοποίηση, αφού η πιστοποίηση αποτελεί προϋπόθεση για την επαγγελματική εμπειρία.


Ζητώ, αν αυτό είναι δυνατό, την αναγνώριση της πρότερης επαγγελματικής μου εμπειρίας στο χώρο των εκτιμήσεων (αντί της τελευταίας διετίας) προκειμένου να μπορώ να πιστοποιηθώ. Επίσης στην διάθεσή σας βρίσκεται και το σύνολο των αποδείξεων παροχής υπηρεσιών προς την τράπεζα Κύπρου από το 2007 τις οποίες θα σας αποστείλω όποτε αυτό μου ζητηθεί.

 

Απάντηση

Αγαπητέ  συνάδελφε,

Σύμφωνα με τον «Κανονισμό Πιστοποίησης  Επαγγελματιών Εκτιμητών»  της Peoplecert, για το σχήμα πιστοποίησης Valuer  είναι προαπαιτούμενη  η επαγγελματική εμπειρία  που πιστοποιείται με :

α) 2 χρόνια εμπειρία στην Εκτιμητική μετά την απόκτηση πτυχίου η οποία να τεκμαίρεται τα τελευταία πέντε (5) χρόνια  και

β) 10 εκτιμήσεις για τα τελευταία 2 χρόνια  και

γ) 2 εκθέσεις εκτιμήσεων σε φυσική μορφή και

δ) 20 ώρες επαγγελματικής εκπαίδευσης τον τελευταίο χρόνο.

Κατά την άποψη μας θα πρέπει  να απευθυνθείτε  για την απόκτηση  εκτιμητικής εμπειρίας,  σε εταιρείες ή γραφεία μεμονωμένων πιστοποιημένων εκτιμητών με έδρα διαφορετική από την δική σας, ώστε να λειτουργήσετε ως υπεργολάβος τους στην περιοχή σας, και όχι σε δικαστικούς επιμελητές, οι οποίοι εκ του νόμου υποχρεούνται στην συνεργασία με Πιστοποιημένους Εκτιμητές του Μητρώου του Υπουργείου Οικονομικών. Οι ασφαλιστικές εταιρείες  και οι Τράπεζες που είναι οι εντολείς και αποδέκτες της πλειοψηφίας των εκτιμήσεων στην Ελληνική αγορά, είναι επίσης ένα πιθανό πελατολόγιό σας.

Πρέπει να τονιστεί ότι το Υπουργείο Οικονομικών  απαιτεί  την επαγγελματική εμπειρία των εκτιμητών  για τα  δύο τελευταία  χρόνια, η οποία  τεκμηριώνεται με 4 ΑΠΥ κατ΄έτος.

Με εκτίμηση
Η Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων του Σ.ΕΚ.Ε.


8η Ερώτηση Δεκέμβριος 2016

Ερώτηση

Αξιότιμοι κύριοι,

Με την ιδιότητα του ιδιοκτήτη ακινήτου για το οποίο εκπόνησε εκτίμηση Μηχανικός μέλος του Συλλόγου σας στα πλαίσια δικαστικής μου υπόθεσης, σας υποβάλλω τα παρακάτω ερωτήματα για τα οποία θα ήθελα την άποψή σας:

1. Είναι κοινή πρακτική των μελών του Σ.ΕΚ.Ε. να εκτιμούν ένα ακίνητο χωρίς να ληφθεί υπόψιν το απόσπασμα του Κτηματολογίου στο οποίο αναγράφεται ο ιδιοκτήτης, το ΚΑΕΚ και επίσης απεικονίζεται το περίγραμμα της ιδιοκτησίας;

2. Πώς είναι δυνατόν να διαπιστωθεί ότι το εν λόγω μέλος του Συλλόγου Εκτιμητών Ελλάδας (Σ.ΕΚ.Ε.) διαθέτει την απαραίτητη τεχνογνωσία/πιστοποίηση που τον καθιστά ικανό να εκπονήσει την έκθεση αποτίμησης;

3. Υπάρχει ειδική σφραγίδα του Σ.ΕΚ.Ε. με την οποία το εν λόγω μέλος τεκμηριώνει τα προσόντα του ως Πιστοποιημένου Εκτιμητή του Σ.ΕΚ.Ε. και με την οποία θα πρέπει να σφραγίζεται η έκθεση εκτίμησης;

 

Απάντηση

Αγαπητέ  συνάδελφε,

Αναφερόμενοι στα ερωτήματα τα οποία μας θέσατε, σας παραθέτουμε  τις απόψεις μας  σχετικά, ακολουθώντας την σειρά με  την οποία εξετέθησαν.

1. Στο κτηματολόγιο η αποτύπωση των εμπραγμάτων δικαιωμάτων αποτυπώνεται κτηματοκεντρικά δηλαδή η αναζήτηση γίνεται όχι με τον ιδιοκτήτη όπως γίνεται στα υποθηκοφυλακεία αλλά με το ακίνητο. Κάθε ακίνητο έχει  αποτυπωθεί με ένα μοναδικό αριθμό τον λεγόμενο Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (KAEK) που είναι ο αποκλειστικός για κάθε γεωτεμάχιο κωδικός αριθμός, δηλαδή  η ταυτότητα του ακινήτου.
Ο εκτιμητής εκπονεί την εκτίμηση με όλα τα διαθέσιμα στοιχεία που του προσκομίζει ο εντολέας του, που περιγράφονται αναλυτικά στο έντυπο εκτίμησης. Σε περίπτωση που έχει συνταχθεί κτηματολόγιο ο εκτιμητής πρέπει να ζητήσει από τον εντολέα του την προσκόμιση του αποσπάσματος του κτηματολογικού διαγράμματος και στο αντίστοιχο πεδίο της  ταύτισης τίτλων οφείλει να αναφέρει, ότι το επιθεωρηθέν εκτιμώμενο ταυτίζεται ή όχι με το καταχωρηθέν στο κτηματολόγιο ακίνητο. Σε περίπτωση που δεν προσκομιστεί το κτηματολογικό απόσπασμα δεν είναι στην αρμοδιότητα του εκτιμητή να το αναζητήσει, ωστόσο πρέπει σαφώς  να αναφέρει στην εκτίμησή του ότι δεν προσκομίστηκε και δεν έγινε ο αντίστοιχος έλεγχος.


Ειδικότερα :
Σε κάθε σύμβαση ανάθεσης / ανάληψης έργου εκτίμησης, ορίζεται εκ των προτέρων η βάση της εκτίμησης (π.χ. Αγοραία Αξία, Αξία Υπάρχουσας Χρήσης κ.α.), ο σκοπός σύνταξης της εκτίμησης (π.χ. αγορά ακινήτου, πλειστηριασμός ακινήτου κ.α.), καθώς και η Μεθοδολογία Εκτίμησης (π.χ. Συγκριτική Μέθοδος, Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης κ.α.).


Το θεσμικό πλαίσιο για την σύνταξη και την τήρηση του Εθνικού Κτηματολογίου, συγκροτείται από δύο βασικά νομοθετήματα, ένα για την κτηματογράφηση και ένα για την τήρηση και λειτουργία του Κτηματολογίου. Ειδικότερα, η διαδικασία κτηματογράφησης  διέπεται από το νόμο 2308/1995 και η λειτουργία του Κτηματολογίου από το νόμο 2664/1998, όπως αυτοί τροποποιήθηκαν και ισχύουν σήμερα.


Έτσι, σήμερα, ένα κτηματολογικό φύλλο και ένα κτηματολογικό διάγραμμα, παρέχουν εκτός από εκείνη την πληροφορία, βάσει της οποίας συντάχθηκε το κτηματολόγιο (τίτλος κτήσης, ιδιοκτησιακά δικαιώματα, νομική ταυτότητα κτισμάτων, βάρη, κατασχέσεις κλπ) και την επί πλέον πληροφορία της θέσης του ακινήτου στον χώρο, αλλά και την αυτοτέλειά του ή όχι (σχετικά με τα όμορα ακίνητα).


Αυτονόητο είναι ότι η γνωστοποίηση του περιεχομένου των κτηματολογικών εγγραφών, υποβοηθούν το έργο του εκτιμητή, παρέχοντάς του εκείνη την πληροφορία που διαμορφώνει και επηρεάζει την Αξία του ακινήτου, την οποία όμως πληροφορία μπορεί να αντλήσει ο εκτιμητής και από άλλα παρασχεθέντα σε αυτόν έγγραφα (όπως ο τίτλος κτήσης και η οικοδομική άδεια του ακινήτου), στα οποία και βασίστηκε η παρεχόμενη από το κτηματολόγιο πληροφορία για την σύνταξή του.


Συμπερασματικά αναφέρουμε ότι αν ο εκτιμητής διαθέτει άλλα βασικά στοιχεία για την διενέργεια της εκτίμησης, η πληροφορία που παρέχει σε αυτόν το κτηματολόγιο, απλώς συνεπικουρεί στην διαμόρφωση των συμπερασμάτων του, χωρίς να είναι απαραίτητη η πληροφορία αυτή για την διενέργεια της εκτίμησης.


Σημειώνουμε δε ότι είναι τελείως απαραίτητο και προτιμότερο να προσκομίσει ο εντολέας ένα πρόσφατα συνταγμένο διάγραμμα, με όρους δόμησης, χρήσεις γης κλπ παρά να διαμορφώνει γνώμη περί της οικοδομησιμότητας του γηπέδου ο εκτιμητής, από τις κτηματολογικές εγγραφές!
Τέλος, μία και μοναδική είναι η περίπτωση που η προσκόμιση ή όχι των κτηματολογικών εγγραφών επηρεάζει την Αγοραία Αξία ενός ακινήτου. Αναφερόμαστε σε αυτήν την περίπτωση που ο σκοπός σύνταξης της έκθεσης του εκτιμητή είναι η αγορά του ακινήτου και οι τυχούσες διαπιστώσεις σφαλμάτων στις κτηματολογικές εγγραφές θα απαιτούσαν χρόνο για την επίλυσή τους (π.χ. χωρική μεταβολή των εγγραφών), χρόνος ο οποίος επηρεάζει και την παρούσα αξία του ακινήτου.
 
2. Η ικανότητα προκύπτει από την αντίστοιχη πιστοποίηση . Εάν ένας εκτιμητής είναι πιστοποιημένος ή εγγεγραμμένος στο μητρώο του Υπουργείου Οικονομικών, σημαίνει ότι καλύπτει όλες τις προϋποθέσεις, από άποψη τεχνογνωσίας και εκπαίδευσης, για την πραγματοποίηση εκτιμήσεων στον κλάδο όπου διαθέτει την αντίστοιχη πιστοποίηση . Στην ιστοσελίδα του Σ.ΕΚ.Ε. υπάρχει κατάλογος των εκτιμητών μελών του Συλλόγου  όπου σε αντίστοιχο πεδίο αναφέρονται οι τυχόν πιστοποιήσεις  που έχει το κάθε μέλος. Σημειώνεται ότι για την εγγραφή στο Σ.ΕΚ.Ε είναι προαπαιτούμενη η απόδειξη της εμπειρίας στην εκτιμητική, χωρίς ωστόσο η εγγραφή στο Σύλλογο να αποτελεί πιστοποίηση. Η όποια πιστοποίηση  λαμβάνεται μετά από διαδικασία εξετάσεων.
 
3. Δεν υπάρχει σφραγίδα του ΣΕΚΕ που να τεκμηριώνει τα προσόντα του κάθε εκτιμητή . Τα προσόντα αυτά, όπως προαναφέρθηκε , προκύπτουν από άλλους φορείς ελέγχου. Ο ΣΕΚΕ δραστηριοποιείται στον χώρο της εκτιμητικής επιστήμης εδώ και πολλά χρόνια , έχοντας ως στόχο την συνεχή βελτίωση των παρεχόμενων από τα μέλη του εκτιμητικών υπηρεσιών, είτε μεταφέροντας την διεθνή και ελληνική εκτιμητική τεχνογνωσία μέσω εκπαίδευσης και ενημέρωσης, είτε συμμετέχοντας συμβουλευτικά στην διαμόρφωση του πλαισίου διενέργειας εκτιμήσεων, με απώτερο σκοπό την συνεχή αναβάθμιση των παρεχόμενων εκτιμητικών υπηρεσιών στην χώρα μας.
Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές υπό το σχήμα REV της TEGoVA έχουν αντίστοιχη σφραγίδα με τα στοιχεία της πιστοποίησης τους και είναι δυνατή η ταυτοποίηση των στοιχείων τους μέσω του site της TEGoVA.

Ελπίζουμε ότι αποσαφηνίσαμε τις ερωτήσεις που μας υποβάλατε. Είμαστε στην διάθεση σας  για οποιεσδήποτε διευκρινήσεις και θα σας παρακαλούσαμε να μας παρουσιάζατε και την ιδιότητα σας  καθώς και την συγκεκριμένη περίπτωση ανάθεσης της εκτιμητικής εργασίας που ενδεχόμενα  θα βοηθούσε περαιτέρω στην επικοινωνία μας.

Με εκτίμηση
Η Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων του Σ.ΕΚ.Ε.


9η Ερώτηση Δεκέμβριος 2016

Ερώτηση

Θα ήθελα τη γνώμη του Συλλόγου για το θέμα του ασυμβίβαστου που όρίζεται στον κώδικα δεοντολογίας της απόφασης 19928/292 ΦΕΚ 1147/Β/13-5-2013 στις περιπτώσεις κατά τις οποίες πιστοποιημένος εκτιμητής του μητρώου Υπ. Οικ. αναλάβει εκτίμηση με σκοπό την διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, με επισπεύδουσα την τράπεζα με την οποία συνεργάζεται ως εξωτερικός εκτιμητής.


Σύμφωνα με το εδάφιο ιγ παρ 1άρθρου 2 της ανωτέρω απόφασης οι πιστοποιημένοι εκτιμητές πρέπει  "Να δηλώνουν κώλυμα και να μη συμμετέχουν στη διαδικασία εκτίμησης ιδίων περιουσιακών στοιχείων, καθώς και των περιουσιακών στοιχείων συγγενών τους ή τρίτων με τους οποίους σχετίζονται με ιδιαίτερο τρόπο".


Το ερώτημα είναι, αν η συνεργασία με την επισπεύδουσα τη διαδικασία εκτέλεσης τράπεζα θεωρείται "σχέση με ιδιαίτερο τρόπο" και υπάρχει σύγκρουση συμφερόντων η οποία οδηγεί σε ασυμβίβαστο για μια τέτοια εκτίμηση;


Στην ημερίδα που είχε διεξάγει ο σύλλογος το 2016 σχετικά με το ρόλο των πιστοποιημένων εκτιμητών στη διενέργεια πλειστηριασμών, είχε αναφερθεί ότι το άνω ασυμβίβαστο δεν υφίσταται αν ο εκτιμητής (εξωτερικός συνεργάτης της επισπεύδουσας τράπεζας) δεν είχε διενεργήσει στο πρόσφατο παρελθόν εκτίμηση για το ίδιο ακίνητο.


Θα μπορούσε ο σύλλογος να μας δώσει το αιτιολογικό της άποψης ώστε να μπορούμε να υποστηρίξουμε τη θέση μας ως εκτιμητές σε περίπτωση καταγγελίας τόσο από τo πειθαρχικό συμβούλιο του άρθρου 5 της ανωτέρω αποφασης, αλλά και  σε περίπτωση που ο οφειλέτης προσπαθήσει να ακυρώσει δικαστικώς την εκτίμηση με την αιτιολογία του ασυμβίβαστου;

 

Απάντηση

Αγαπητέ κύριε …..,

Αναφερόμενοι στην ερώτηση που υποβάλατε στο Σύλλογο θα θέλαμε να σας επισημάνουμε την άποψή μας,  ότι αν κάποιος εκτιμητής παραδώσει μία έκθεση εκτίμησης σε τράπεζα, ως εξωτερικός συνεργάτης αυτής (χρησιμοποιώντας δικό του έντυπο και όχι της τραπέζης), δεν έχει κανένα κώλυμα να συντάξει νέα έκθεση για το ίδιο ακίνητο, από άλλον εντολέα (π.χ. από δικαστικό επιμελητή, εισαγγελέα, φορολογική αρχή, τρίτο επισπεύδοντα κλπ) και μπορεί να χρησιμοποιήσει και στοιχεία από την προηγούμενη έκθεση (εσωτερικής αυτοψίας).
 
Όταν όμως για την παλιότερη έκθεση που συνέταξε, χρησιμοποίησε τη φόρμα εντύπου που του διέθεσε η τράπεζα και η έκθεσή του συνυπογράφηκε από άλλα στελέχη της τράπεζας (reviewer κλπ), θεωρείται εσωτερικός συνεργάτης και υπάρχει κώλυμα αφού η σύμβασή του με την τράπεζα επιβάλλει τη «μονομερή» ενασχόλησή του για το συγκεκριμένο έργο, το οποίο αίρεται μόνο μετά από ειδική εντολή από την εντέλλουσα τράπεζα.
 
Το τελευταίο είναι λογικό να γίνεται μόνο για εκτιμητές της περιφέρειας, σε περιοχές που υπάρχει ελάχιστος αριθμός Εκτιμητών και θα πρέπει η ανάθεση πλέον να επαφίεται στην απόφαση του εντολέα.

Για να ισχύει το ασυμβίβαστο θα πρέπει σύμφωνα με τον Κώδικα Δεοντολογίας να υπάρχει συγγενική ή άλλη ιδιαίτερη σχέση με τον κάτοχο του εκτιμώμενου περιουσιακού στοιχείου.


Όσο για την αναφορά που έγινε στην ημερίδα, δεν προκύπτει από τον Κώδικα καμία συσχέτιση του εκτιμητή με το ακίνητο παρά μόνο με τον ιδιοκτήτη του. Βέβαια, εάν ο εκτιμητής έχει σε παλαιότερο χρόνο εκτιμήσει το ακίνητο για άλλο πελάτη, οφείλει να ενημερώσει το νέο εντολέα του κι εκείνος λαμβάνοντας γνώση των αληθών περιστατικών, να αποφασίσει εάν θα προχωρήσει στην ανάθεση της υπόθεσης.


Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές που αναλαμβάνουν τέτοιου είδους εκτιμητικές εργασίες, πρέπει  να διασφαλίζουν την ανεξαρτησία τους έναντι των ελεγχόμενων από αυτούς οντοτήτων και φέρουν το βάρος της απόδειξης ότι ενεργούν κατά την εκτέλεση της εργασίας τους κατά τρόπο ανεξάρτητο.


Ο πιστοποιημένος εκτιμητής ή η εκτιμητική εταιρεία έχει την υποχρέωση να αρνηθεί τη διενέργεια εκτιμήσεων, η οποία θα οδηγούσε έναν ενημερωμένο, αντικειμενικό και συνετό τρίτο να οδηγηθεί στο συμπέρασμα ότι διακυβεύεται η ανεξαρτησία του εκτιμητή ή της εκτιμητικής εταιρείας από τις σχέσεις οι οποίες θα μπορούσαν να θεωρηθούν ότι διακυβεύουν την ανεξαρτησία.


Ο χαρακτηρισμός μιας εργασιακής σχέσης ως   ασυμβίβαστης  θα πρέπει  καταρχάς να μην  παραβιάζει  το συνταγματικό δικαίωμα στην εργασία και το δικαίωμα της ελευθερίας των συμβάσεων και  αφετέρου να συνάδει με  τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα.

Είναι το γνωστό πρόβλημα της σύγχυσης που έχει κάποιος μεταξύ του νόμιμου και του ηθικού.

Με εκτίμηση
Η Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων του Σ.ΕΚ.Ε.


10η Ερώτηση Δεκέμβριος 2016

Ερώτηση

Παρακαλώ θα ήθελα την γνώμη του ΣΕΚΕ για τους πλειστηριασμούς που διενεργούνται είτε ηλεκτρονικά είτε όχι και τελεσφορούν.


Εφόσον η πράξη γίνει στην Εμπορική αξία που έχει οριστεί από τον πιστοποιημένο εκτιμητή , και με δεδομένο ότι τα περισσότερα τα αγοράζει η ίδια η τράπεζα που επισπεύδει τον πλειστηριασμό , τα στοιχεία αυτά εμείς θα τα λαμβάνουμε υπόψη σαν συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων σε μεταγενέστερες εκτιμήσεις στην περιοχή μας?


Με δεδομένο ότι η τιμή ορίζεται στην εμπορική αξία, και ότι μεσολαβεί διάστημα (οκτώ μηνών) έως τον πλειστηριασμό και αν υποθέσουμε ότι έχουν ενημερωθεί οι υποψήφιοι αγοραστές, μπορούμε να υποθέσουμε επίσης  ότι ισχύουν οι όροι της TEGOVA για την αγοραία αξία και να το λάβουμε σαν συγκριτικό στοιχείο πώλησης?


Πως μπορούμε να βλέπουμε όλα τα αποτελέσματα αυτά ανά περιοχή ή ανά είδος ακινήτου? Μήπως θα έπρεπε ο ΣΕΚΕ να ζητήσει να φορτωθούν σε κάποια βάση και αποτελούν δεδομένα της αγοράς?

 

Απάντηση

Αγαπητέ κύριε …..,

 

Οι περισσότερες αξίες που δίδονται από τους εκτιμητές για τον προσδιορισμό ενός ακινήτου στη διαδικασία του πλειστηριασμού, έχουν τη δεδομένη αβεβαιότητα καθόσον ο εκτιμητής στην πλειονότητα των περιπτώσεων εξάγει συμπεράσματα περί της αξίας τους από τα τεχνικά και νομιμοποιητικά στοιχεία που του παραδίδονται, χωρίς να έχει πραγματοποιήσει πολλές φορές  εσωτερική αυτοψία, στάδιο ουσιώδες στην πραγματοποίηση μιας έκθεσης εκτίμησης.  Οι σημειώσεις των επιφυλάξεων στην έκθεση δεν αποτελούν κατά κανόνα την πεποίθηση για τον ακριβή προσδιορισμό της αγοραίας αξίας σε απόλυτη τιμή.

 

Σε οποιαδήποτε περίπτωση η αξία αυτή επαφίεται στην κρίση του εκτιμητή, αν αποτελεί βάση των συγκριτικών στοιχείων της περιοχής γιατί κάθε ακίνητο είναι μοναδιαίο και υπάρχουν παράγοντες που επηρεάζουν την αξία του ακινήτου (μέγεθος, χρήση, σχήμα, θέση, έδαφος, κυκλοφοριακό δίκτυο κλπ).

 

Στο  ΕΕΠ 1 και στην υποπαράγραφο 5.10.7 της παραγράφου 5, περιγράφεται η αξία αναγκαστικής πώλησης, αναλύονται δε και περαιτέρω ζητήματα για την αγοραία αξία με ειδικές παραδοχές σχετικά με την περίοδο προώθησης και για πωλητή υπό πίεση, συγγενείς με τις παραδοχές που κάνουμε σε γενικές γραμμές σε εκτιμήσεις για βάση εκτίμησης την Αγοραία Αξία, με σκοπό εκτίμησης τον πλειστηριασμό του ακινήτου.

 

Ρητά αναφέρεται (παρ. 5.10.7.5) ότι η αξία αναγκαστικής πώλησης δεν αποτελεί βάση εκτίμησης.

 

Με συνδυασμό όλων των παραπάνω, προκύπτει ότι η αγοραία αξία και το εκπλειστηρίασμα είναι παντελώς διαφορετικές έννοιες και δεν πρέπει να συγχέονται μεταξύ τους.

 

Στα σχέδια του συλλόγου αποτελεί η συλλογή μιας βάσης δεδομένων, εργασία που είναι όμως χρονοβόρα και απαιτεί αναμφισβήτητα και την εθελοντική συμμετοχή των μελών.

Με εκτίμηση
Η Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων του Σ.ΕΚ.Ε.


11η Ερώτηση Απρίλιος 2018

Ερώτηση

Μου ζητήθηκε να κάνω μια εκτίμηση αξίας ακινήτου ευχερούς διάθεσης, από οικονομολόγο για τη χρήση σε εξωδικαστικό συμβιβασμό. Συγκεκριμένα μου ζήτησε την τιμή με την οποία θα ξεκινήσει ο πλειστηριασμός. Που θα μπορούσα να βρω σχετική βιβλιογραφία; Είναι διαφορετική από την αγοραία αξία;

 

Απάντηση

Σύμφωνα με το άρθ. 5, Ν 4469/2017, για τον εξωδικαστικό συμβιβασμό, «Η αξία των ακινήτων τα οποία δηλώνονται στην αίτηση καθορίζεται με βάση την έκθεση εκτιμητή ακινήτων, την οποία συνυποβάλλει ο οφειλέτης με την αίτησή του. Αν ο οφειλέτης δεν προσκομίσει έκθεση από εκτιμητή, ως αξία των ακινήτων στην αίτηση δηλώνεται η αξία που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ν. 4223/2013, Α΄ 287)».


Επιπλέον, σύμφωνα με το άρθ. 1, ΠΔ 59/24-5-2016 «Αρμόδιος για τον προσδιορισμό της εμπορικής αξίας του ακινήτου που κατάσχεται είναι ο δικαστικός επιμελητής, ο οποίος, για το σκοπό αυτό, υποχρεούται να προσλάβει, κατά την κρίση του, πιστοποιημένο εκτιμητή…» και σύμφωνα με το άρθ. 2 του ιδίου ΠΔ «Ο πιστοποιημένος εκτιμητής οφείλει... να παραδώσει την εκτίμησή του στον δικαστικό επιμελητή, σύμφωνα με τα ευρωπαϊκά ή διεθνή αναγνωρισμένα εκτιμητικά πρότυπα…».


Συνεπώς, η αξία που θα δοθεί από τον εκτιμητή θα είναι η αγοραία.
Σχετική βιβλιογραφία είναι τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα και το εγχειρίδιο του ΣΕΚΕ: http://avag.gr/index.php/ekpaideutiko-yliko-seke

12η Ερώτηση Ιούλιος 2018

Ερώτηση

Ο λόγος που επικοινωνώ είναι για να σας συμβουλευτώ στο εξής: ένας οφειλέτης, ο οποίος βρίσκεται σε διαδικασία υπαγωγής στο νόμο Κατσέλη, μου έχει προσκομίσει τη συνημμένη δικαστική απόφαση και μου ζητά να απαντήσω σε ένα προς ένα στα ζητούμενα. Δηλαδή, εκτός της εκτίμησης της αγοραίας αξίας, να εκτιμήσω και την αξία αναγκαστικής πώλησης και των εξόδων του πλειστηριασμού.

Θυμάμαι ότι στο σεμινάριο των πλειστηριασμών, στο οποίο ήσαστε εισηγητής στην Αθήνα, είχατε τονίσει να μην δίνουμε άλλη αξία πέραν της εμπορικής, η οποία άλλωστε είναι και η αξία πρώτης προσφοράς. Για το λόγο αυτό πρότεινα στο δικηγόρο του την ακόλουθη διατύπωση:
 
«Σύμφωνα με το Ν. 4335/2015, ο οποίος τροποποιεί τον ΚΠολΔ και ειδικότερα τα άρθρα 993 και 995 αυτού,  για την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου που κατάσχεται λαμβάνεται υπόψη η εμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το χρόνο της κατάσχεσης και ως τιμή πρώτης προσφοράς για τον πλειστηριασμό ακινήτου ορίζεται η εμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το χρόνο της κατάσχεσης.»
 
Παρόλα αυτά, ο δικηγόρος επιθυμεί/πιέζει να εκτιμήσω την αξία αναγκαστικής πώλησης, διότι μία ακόμα χαμηλότερη αξία από την εμπορική θα εξυπηρετούσε το σκοπό τους. Ποια είναι η γνώμη σας? Όσο για τα έξοδα του πλειστηριασμού, θεωρώ ότι αρμόδιος να απαντήσει είναι ο δικαστικός επιμελητής και όχι ο εκτιμητής...

 

Απάντηση

Όπως έχει αναφερθεί βάσει του Ν. 4335/2015 για την εκτίμηση του ακινήτου λαμβάνεται υπόψη η εμπορική του αξία συνεπώς είναι επιβεβλημένο η εκτίμηση να καταλήγει στην εμπορική αξία.


Ωστόσο, υπάρχει η απαίτηση βάσει του Ν. 3869/2010, στην εκτίμηση εκτός της τρέχουσας εμπορικής αξίας του ακινήτου να υπάρχει και μνεία του εκτιμώμενου ποσοστού απομείωσης αυτής λόγω της αναγκαστικής εκποίησης του ακινήτου.


Επομένως, προς διευκόλυνση του ρόλου των δικαστών, μπορεί να προσδιορισθεί και να αναφερθεί στην έκθεση ποσοστό απομείωσης της εμπορικής αξίας βασιζόμενοι στο γεγονός ότι ο πωλητής είναι εξαναγκασμένος να διαθέσει άμεσα το ακίνητο προς πώληση. Συνεπώς, το ακίνητο δεν εκτίθεται ικανό χρόνο στην αγορά, ο δε πωλητής πιέζεται να το πουλήσει σε σύντομο χρονικό διάστημα.


Τα δε έξοδα του πλειστηριασμού αρμόδιος να τα προσδιορίσει είναι ο δικαστικός επιμελητής.