Εργασιακά Θέματα Εκτιμητών: Ερωτήσεις–Απαντήσεις

Ερώτηση:

Θα ήθελα να ρωτήσω αν δικαιούμαι να συντάξω εκτίμηση ακινήτου με εντολέα διαφορετικό από τον ιδιοκτήτη. (Φυσικά μόνο με εξωτερική αυτοψία κλπ)

Απάντηση:

Ο εκτιμητής δεν ελέγχεται σε ποιο ακίνητο εντέλλεται για διενέργεια εκτίμηση. Ο εντολέας του όμως οφείλει να έχει έννομο συμφέρον και υπό αυτή την έννοια μπορεί να είναι διαφορετικός από τον ιδιοκτήτη.

Ερώτηση:

Στην Ελλάδα, υπάρχει αυξανόμενο ενδιαφέρον μεταξύ των ελληνικών εκτιμητών σχετικά με τη χρήση των τιμών πλειστηριασμών στη διαδικασία εκτίμησης. Συγκεκριμένα, μας ενδιαφέρει να κατανοήσουμε εάν οι καταχωρημένες τιμές, που χρησιμοποιούνται ως αρχική τιμή προσφοράς για τα ακίνητα σε πλειστηριασμό, μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως συγκριτικά στοιχεία από τους εκτιμητές. Επιπλέον, μας ενδιαφέρει να μάθουμε εάν οι τιμές δημοπρασίας μπορούν να θεωρηθούν ως συναλλαγές αγοράς και επομένως εάν μπορούν να χρησιμοποιηθούν ως συγκριτικά στοιχεία για τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας. Επισημαίνουμε ότι, βάσει του νόμου, η αρχική τιμή προσφοράς του πλειστηριασμού είναι η αγοραία αξία που εκτιμάται από έναν πιστοποιημένο εκτιμητή.

Απάντηση:

Επίσημη απάντηση TEGOVA

The initial bid price is primarily a marketing tool and should not be used for valuations.

Final auction prices, however, can provide valuable insights or evidence regarding market value, albeit under special assumption about marketing conditions. Properties that fail to sell at auction can also offer indicators about the prices the market is unwilling to support.

Similar to asking prices, auction prices can indeed act as indicators of market value. However, they necessitate meticulous scrutiny and are not suitable for standardized application or guidelines. Factors such as the nature of auction participants, property type (e.g., retail, residential, portfolio), asset liquidity, occupancy status, property condition and other constraints (including marketing duration and timing or market cycle) must be considered and may influence the final auction price.

Valuers are required to perform a thorough analysis of the broader market trends to evaluate how auction outcomes for specific property segments align with or differ from traditional sales. This assessment will help determine the applicability of auction results in valuations on a case-by-case basis.

Μετάφραση απάντησης

Η αρχική τιμή προσφοράς είναι πρωτίστως ένα εργαλείο μάρκετινγκ και δεν πρέπει να χρησιμοποιείται στις εκτιμήσεις.

Οι τελικές τιμές πλειστηριασμών, ωστόσο, μπορούν να παρέχουν πολύτιμες πληροφορίες ή στοιχεία σχετικά με την αγοραία αξία, αν και υπό ειδικές υποθέσεις σχετικά με τις συνθήκες της αγοράς. Τα ακίνητα που αποτυγχάνουν να πωληθούν σε πλειστηριασμό μπορούν επίσης να προσφέρουν ενδείξεις για τις τιμές που η αγορά δεν μπορεί να υποστηρίξει.

Ομοίως με τις ζητούμενες τιμές, οι τιμές πλειστηριασμών μπορούν πράγματι να λειτουργήσουν ως δείκτες της αγοραίας αξίας. Ωστόσο, απαιτούν σχολαστικό έλεγχο και δεν είναι κατάλληλες για τυποποιημένη εφαρμογή ή κατευθυντήριες γραμμές. Παράγοντες όπως η φύση των συμμετεχόντων στον πλειστηριασμό, ο τύπος του ακινήτου (π.χ. εμπορικά ακίνητα, κατοικίες, χαρτοφυλάκιο), η ρευστότητα του περιουσιακού στοιχείου, η χρήση και η κατάσταση του ακινήτου και άλλοι περιορισμοί (συμπεριλαμβανομένης της διάρκειας και του χρόνου διάθεσης ή του κύκλου της αγοράς) πρέπει να λαμβάνονται υπόψη και ενδέχεται να επηρεάσουν την τελική τιμή του πλειστηριασμού.

Οι εκτιμητές πρέπει να διενεργούν ενδελεχή ανάλυση των ευρύτερων τάσεων της αγοράς για να αξιολογούν πώς τα αποτελέσματα των πλειστηριασμών για συγκεκριμένα τμήματα ακινήτων ευθυγραμμίζονται ή διαφέρουν από τις παραδοσιακές πωλήσεις. Η αξιολόγηση αυτή θα βοηθήσει στον προσδιορισμό της δυνατότητας εφαρμογής των αποτελεσμάτων των πλειστηριασμών στις αποτιμήσεις κατά περίπτωση.

Ερώτηση:

θα ήθελα να μάθω αν στους δημοσίους υπαλλήλους επιτρέπεται (ή είναι ασυμβίβαστο) να γίνουν εκτιμητές ακινήτων και αν μπορούν κανονικά να γραφτούν στον σύλλογό σας.

Ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων.

Απάντηση:

Στα τυπικά και ουσιαστικά προσόντα του υποψήφιου εκτιμητή του Συλλόγου, δεν υπάρχει ζήτημα επαγγελματικής ενασχόλησης μόνο στον ιδιωτικό τομέα. Συνεπώς, μπορεί ένας δημόσιος υπάλληλος να γίνει μέλος του Συλλόγου και να πιστοποιηθεί. Άλλωστε, υπάρχουν πιστοποιημένα μέλη μας δημόσιοι υπάλληλοι.

Η επαγγελματική του όμως ενασχόληση καθώς και η φορολογική του οντότητα, καθορίζεται από την σύμβαση που έχει ο κάθε υπάλληλος με το φορέα όπου εργάζεται.

Ερώτηση:

Παρακαλώ για τη διευκρίνιση από μεριά σας.

 Κατά την ετήσια δήλωση μου ως ελεύθερος επαγγελματίας στη ΔΟΥ, δεν με αφήνει το ηλεκτρονικό σύστημα να επιλέξω την «εφαρμογή των διατάξεων της περ. στ’ της παρ.2 του άρθρου 12 του ΚΦΕ», που στην ουσία σου δίνει το δικαίωμα να φορολογηθείς ως μισθωτός σε περίπτωση που έχεις μέχρι 3 εργοδότες.

 Μετά από σχετική επικοινωνία με τη ΔΟΥ, με ενημέρωσαν ότι ο λόγος που δεν μπορεί να γίνει η σχετική επιλογή, είναι γιατί δεν περιλαμβάνεται το ΚΑΔ του εκτιμητή (68311600), το οποίο είναι και το μόνο ΚΑΔ που έχω δηλώσει, στα ΚΑΔ που έχουν το δικαίωμα χρήσης του συγκεκριμένου άρθρου.

 Παρακαλώ για τη διευκρίνιση από μεριά σας, ότι ισχύουν οι ισχυρισμοί της ΔΟΥ και σε περίπτωση που ισχύον να πραγματοποιηθούν οι κατάλληλες ενέργειες του σωματείου ώστε να διορθωθεί αυτό η άδικη εξαίρεση, η οποία μας περιορίζει σε σχέση με τα άλλα επαγγέλματα.

Απάντηση:

‘’Οι προϋποθέσεις για να φορολογείται ως μισθωτός ένας ελεύθερος επαγγελματίας είναι οι εξής:

1)Να έχει υποβάλει δήλωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας στην αρμόδια ΔΟΥ

2)Η έδρα στην οποία ασκεί την δραστηριότητά του, να είναι η κατοικία του.

3)Οι εργοδότες του να είναι μέχρι τρείς. Σε περίπτωση που οι εργοδότες είναι άνω των τριών, το 75% του εισοδήματος του να προέρχεται από τον ένα.

4)Να μην είναι μισθωτός (σε άλλη εργασία)

5)Να μην έχει εμπορική δραστηριότητα. Να παρέχει δηλαδή υπηρεσίες στις οποίες προέχει το στοιχείο της συμβουλής ή της επιστημονικής – πνευματικής δημιουργίας.

Προκειμένου να φορολογείται ως μισθωτός ο ελεύθερος επαγγελματίας, οι ανωτέρω προϋποθέσεις πρέπει να πληρούνται αθροιστικά σύμφωνα με τον ΚΦΕ.

Για να φορολογείται ως μισθωτός ο ελεύθερος επαγγελματίας «με μπλοκάκι», σύμφωνα με τον Κώδικα Φορολογικής Νομοθεσίας θα πρέπει να παρέχει υπηρεσίες με σύμβαση εργασίας σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 12 Ν.4172/2013 περ. (στ):

“βάσει έγγραφων συμβάσεων παροχής υπηρεσιών ή συμβάσεων έργου, με φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες τα οποία δεν υπερβαίνουν τα τρία (3) ή, εφόσον υπερβαίνουν τον αριθμό αυτόν, ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του ακαθάριστου εισοδήματος από επιχειρηματική δραστηριότητα προέρχεται από ένα (1) από τα φυσικά ή νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες που λαμβάνουν τις εν λόγω υπηρεσίες και εφόσον δεν έχει την εμπορική ιδιότητα και δεν διατηρεί επαγγελματική εγκατάσταση που διαφέρει από την κατοικία του. Η διάταξη του προηγούμενου εδαφίου δεν εφαρμόζεται στην περίπτωση που ο φορολογούμενος αποκτά εισόδημα από μισθωτή εργασία“.

Για την εφαρμογή των διατάξεων της περ.στ’ της παρ.2 του άρθρου 12 του ν.4172/2013, θεωρείται ότι δεν έχουν την εμπορική ιδιότητα και συνεπώς υπάγονται στην ανωτέρω διάταξη, εφόσον συντρέχουν και οι λοιπές προϋποθέσεις , οι αμοιβές που καταβάλλονται εξαιτίας παροχής υπηρεσιών στις οποίες προέχει το στοιχείο της συμβουλής ή της επιστημονικής, καλλιτεχνικής και πνευματικής δημιουργίας, δηλαδή επαγγέλματα που με τις καταργηθείσες διατάξεις του ν. 2238/1994, χαρακτηρίζονταν ως ελευθέρια επαγγέλματα.

Περιπτώσεις τέτοιων αμοιβών που δεν έχουν την έννοια της εμπορικής ιδιότητας είναι οι αμοιβές του ιατρού, οδοντιάτρου, κτηνιάτρου, φυσιοθεραπευτή, βιολόγου, ψυχολόγου, μαίας, δικηγόρου, συμβολαιογράφου, άμισθου υποθηκοφύλακα, δικαστικού επιμελητή, αρχιτέκτονα, μηχανικού, τοπογράφου, χημικού, γεωπόνου, γεωλόγου, δασολόγου, περιβαλλοντολόγου, ωκεανογράφου, σχεδιαστή, δημοσιογράφου, διερμηνέα, ξεναγού, μεταφραστή, καθηγητή ή δασκάλου, καλλιτέχνη γλύπτη ή ζωγράφου ή σκιτσογράφου ή χαράκτη, ηθοποιού, εκτελεστή μουσικών έργων ή μουσουργού, καλλιτεχνών των κέντρων διασκέδασης, χορευτή, χορογράφου, σκηνοθέτη, σκηνογράφου, ενδυματολόγου, διακοσμητή, οικονομολόγου, αναλυτή, προγραμματιστή, εκτιμητή ή συμβούλου επιχειρήσεων, λογιστή ή φοροτέχνη, αναλογιστή, κοινωνιολόγου, κοινωνικού λειτουργού, εμπειρογνώμονα, ομοιοπαθητικού, εναλλακτικής θεραπείας, ψυχοθεραπευτή, λογοθεραπευτή, λογοπαθολόγου και λογοπεδικού, καθώς και αμοιβές που καταβάλλονται σε πραγματογνώμονες, διαιτητές, εκκαθαριστές γενικά, ελεγκτές Α.Ε., εκτελεστές διαθηκών, εκκαθαριστές κληρονομιών και κηδεμόνες σχολάζουσας κληρονομίας.»

Δηλ. η ΠΟΛ. τα γράφει ονομαστικά και όχι με τον ΚΑΔ.

Ωστόσο, θεωρούμε ότι αρχικά πρέπει να απευθυνθείτε στο λογιστή σας αποκομίζοντας μια σφαιρική γνώση της υπόθεσης ώστε να σας βοηθήσει – συμβουλέψει. Κατόπιν, μπορείτε να μας ενημερώσετε σχετικά και να δρομολογήσουμε τα επόμενα βήματα.’’

Ερώτηση:

Παρακαλώ για την θέση του Συλλόγου στο ζήτημα το οποίο είχα θέσει στο παρελθόν (τέλος 2021 – αρχές 2022) περί προτεινόμενης μεθοδολογίας στις περιπτώσεις κατά τις οποίες ζητείται η εκτίμηση ακινήτων σε παρελθόντα χρόνο, πλέον του έτους. Τέτοιες περιπτώσεις συναντάμε κατά κόρον όσοι ασχολούμαστε με δικαστικές πραγματογνωμοσύνες. Μόλις ολοκλήρωσα τη μελέτη δικογραφίας της οποίας το ζητούμενο είναι ο καθορισμός αξίας ακινήτων αστικών και αγροτικών, κατά το έτος 2014. Στη προηγούμενη επικοινωνία μας, η απάντηση του Συλλόγου ήταν κατά το πόσο το αίτημα του Δικαστή αντίκειται ή όχι στα ΕΕΚ και την Ελληνική νομοθεσία χωρίς να έχω λάβει απάντηση για αξιόπιστη μεθοδολογία κατά τη κρίση σας. Εξ όσων γνωρίζω, το ζήτημα αυτό απασχολεί και άλλους εκτιμητές / πραγματογνώμονες εκτός από εμένα.

Απάντηση:

Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές οφείλουν να συντάσσουν τις εκτιμήσεις τους σύμφωνα με τα ευρωπαϊκά ή διεθνή αναγνωρισμένα εκτιμητικά πρότυπα και οφείλουν να συμμορφώνονται με τις σχετικές διατάξεις του ν. 4152/2013 και του Κώδικα Δεοντολογίας που προβλέπει ο ίδιος νόμος.

Παράλληλα, οφείλουν να τηρούν τους Κώδικες Δεοντολογίας των επιστημονικών και επαγγελματικών οργανώσεων, στις οποίες ανήκουν καθώς και να τηρούν απαρέγκλιτα τους νόμους του Κράτους.

Σύμφωνα με τη νομολογία, για τον υπολογισμό της αξίας ακινήτων, σε διάφορες χρονικές περιόδους, το Δικαστήριο λαμβάνει υπόψη την τιμή της χρυσής λίρας Αγγλίας κατά το ζητούμενο  χρόνο.

Δείτε το https://www.bankofgreece.gr/kiries-leitourgies/agores/synallagmatikes-isotimies/deltia-timwn-synallagmatos-kai-ksenwn-trapezogrammatiwn-enanti-eyrw

Μόνο αν μπορούμε να αιτιολογήσουμε στην έκθεσή μας  ότι τα στοιχεία μας (από αγγελίες ακινήτων, που τις παραθέτουμε σε φωτογραφίες), για την εκτίμηση της αξίας κατά παρελθόντα χρόνο, παράγουν πιο αξιόπιστα συμπεράσματα από την προσέγγιση που δέχονται τα Ελληνικά δικαστήρια.

Ειδικότερα:

Αν πρόκειται για αστικό ακίνητο:

• Ανατρέχουμε σε προσωπικό αρχείο για αγγελίες του ζητούμενου έτους
• Ανατρέχουμε σε αγγελίες εφημερίδων του ζητούμενου έτους
• Ανατρέχουμε στις ετήσιες εκθέσεις της ΤτΕ που στις αναφορές τους για τα ακίνητα, αναφέρουν την κατ’ έτος διακύμανση των τιμών αυτών και με τη βοήθεια αυτών των δεικτών, αναπροσαρμόζουμε την αξία στο ζητούμενο έτος
• Τεκμηριώνουμε με σχόλια και εμπειρία, παραθέτοντας την πορεία της κτηματαγοράς από το ζητούμενο έτος

Αν πρόκειται για π.χ. αγροτεμάχιο:

• Όλα τα παραπάνω
• Αναζητούμε στο διαδίκτυο και στην αρμόδια Πολεοδομία και Δήμο, οποιαδήποτε πληροφορία μπορεί να μας φανεί χρήσιμη (π.χ. παλαιότερες αναφορές στην υπό εκτίμηση περιοχή, έργα που έγιναν και την αναβάθμισαν ή όχι, αλλαγές στο πολεοδομικό καθεστώς και τις χρήσεις γης, τυχόν αποφάσεις δικαστηρίων για αποζημιώσεις απαλλοτριώσεων σε περιοχές που πέρασαν δρόμοι κλπ και γειτνιάζουν με το υπό εκτίμηση, τυχόν άλλες πληροφορίες που μπορούν να μας βοηθήσουν να εξάγουμε συμπεράσματα).
• Τεκμηριώνουμε την έκθεση παραθέτοντας τους λόγους για τους οποίους υπάρχει διαφορά ή όχι στην αξία των ακινήτων μετά το ζητούμενο έτος

Επίσης, ο εκτιμητής μπορεί να ανατρέξει σε:
https://www.bankofgreece.gr/statistika/agora-akinhtwn/deiktes-timwn-oikistikwn-kai-epaggelmatikwn-akinhtwnwn, Tράπεζα της Ελλάδος -ιστορικό τιμών οικιστικών και επαγγελματικών ακινήτων από το 2006-2007

Ζητούμενο είναι η όσο το δυνατόν καλύτερη τεκμηρίωση, με κάθε τρόπο που μπορεί να επιλέξει ο εκτιμητής.

Ερώτηση:
‘’Παρακαλώ για τη συνδρομή σας στην εκπόνηση εργασίας εκτίμησης που μας έχει ανατεθεί για λογιστικούς σκοπούς (σύνταξη ισολογισμού), η οποία αφορά στις εγκαταστάσεις Στρατιωτικού Νοσηλευτικού Ιδρύματος.

Στο πλαίσιο της εν λόγω ανάθεσης έχει ζητηθεί υπολογισμός αξίας γης (υπολογισμός Εύλογης αξίας), ενώ σε κάθε περίπτωση ο εν λόγω υπολογισμός προκύπτει ως απαιτούμενος για την εφαρμογή της μεθόδου Απαξιωμένου Κόστους Αντικατάστασης η οποία πρόκειται να χρησιμοποιηθεί.

Για το δεδομένο γεωτεμάχιο (επιφάνειας άνω των 50.000 τ.μ., που ανήκει στη δικαιοδοσία του Ταμείου Εθνικής Άμυνας και έχει δεσμευτεί για την ανέγερση της συγκεκριμένης νοσοκομειακής μονάδας και λοιπών χρήσεων), δεν κατέστη δυνατή η εύρεση αντίστοιχων/ αξιόπιστων συγκριτικών στην ευρύτερη περιοχή της Αττικής, ενώ δεν είναι δυνατή η εφαρμογή της Υπολειμματικής Μεθόδου Αξιοποίησης καθώς δεν υπάρχουν για το εν λόγω γεωτεμάχιο καθορισμένοι όροι και περιορισμοί δόμησης.

Βάσει των άνω, επικαλούμενοι τυχόν εμπειρίας σας σε αντίστοιχες υποθέσεις, παρακαλούμε για τη συνδρομή σας στον τρόπο υπολογισμού της αξίας γης στη συγκεκριμένη περίπτωση. ‘’

Απάντηση:

‘’Σε περιπτώσεις που ζητείται η εκτίμηση συγκεκριμένου οικοπέδου για το οποίο δεν υπάρχουν όροι δόμησης ενώ και η χρήση του είναι ειδική ( π.χ. νοσοκομείο), ο μόνος τρόπος προσέγγισης της αξίας γης είναι με μεθόδους (συγκριτική ή/και υπολειμματική) στις οποίες λαμβάνουμε κατά παραδοχή τους συντελεστές δόμησης και τις χρήσεις της πέριξ περιοχής και κάνουμε την παραδοχή ότι αν δεν είχε δεσμευθεί π.χ. για νοσοκομείο, θα είχε έναν ανάλογο συντελεστή και ανάλογες  χρήσεις.

Αν με τη συγκεκριμένη χρήση ως νοσοκομείο είναι υπερδομημένο θα μπορούσαμε να του δώσουμε και έναν συντελεστή προσαύξησης.

Για τον υπολογισμό της εύλογης αξίας θα προσθέσουμε την αξία του κατασκευαστικού κόστους του νοσοκομείου.

Στο τέλος θα γίνει απομείωση της αξίας ή όχι, ανάλογα με το πόσο εύκολη θεωρούμε τη διάθεση του συγκεκριμένου.

Αν υπάρχουν στοιχεία ισολογισμών και κρίνονται αξιόπιστα, ο υπολογισμός των κλινικών/νοσοκομείων είναι ορθότερο να γίνονται με τη μέθοδο dcf.‘’

Ερώτηση:

Πώς χειριζόμαστε τις περιπτώσεις ιδιωτικών ακινήτων (με τίτλους ιδιοκτησίας) που περιλαμβάνονται στους δασικούς χάρτες και έχουν χαρακτηριστεί ΑΑ με πρόσθετη πληροφορία ΑΝ. (αναδασωτέα) 

Δίνεται αξία σε αυτά ακίνητα? Συντάσσουμε έκθεση εκτίμησης με χαμηλη αξία (πχ 1€/τμ???) και την παραδοχή ότι θα πρέπει να επανεξεταστεί όταν και εάν αρθεί η αναδάσωση?  

Επίσης, με δεδομένο ότι τα αναδασωτέα δεν μεταβιβάζονται , εμείς ως εκτιμητές μπορούμε να προβούμε σε έκθεση εκτίμησης?

Απάντηση:

Γεωτεμάχια που εμπίπτουν εντός περιοχής με χαρακτηρισμό ΑΑ (άλλης μορφής κάλυψης στις αεροφωτογραφίες παλαιότερης λήψης /άλλης μορφής κάλυψης αεροφωτογραφίες πρόσφατης λήψης) με επιπλέον πληροφορία ΑΝ (αναδασωτέες ή δασικές εκτάσεις) δεν απαιτείται άσκηση αντιρρήσεων ενώ απαιτείται να γίνει άρση αναδασωτέας από το αρμόδιο Δασικό γραφείο, στο οποίο υποβάλλεται από τον ιδιοκτήτη σχετική αίτηση.

Υπό προϋποθέσεις, το γεωτεμάχιο δεν ανήκει στο Δημόσιο, δεν είναι δασικό και μεταβιβάζεται.

Η εκτίμηση μπορεί να αναγράφει την παραδοχή: «καθώς το ακίνητο βρίσκεται σε αναδασωτέα περιοχή θεωρούμε ότι κατά την κύρωση του δασικού χάρτη έγινε ο πλήρης έλεγχος από την δασική υπηρεσία των περιορισμών και των δεσμεύσεων που επιβάλλει η δασική νομοθεσία και στην παρούσα εκτίμηση εκτιμάται ως ελεύθερο δεσμεύσεων, χωρίς επαχθή-δασικό χαρακτηρισμό».

Ερώτηση:

Καλημέρα σας!

Παρακαλώ ενημερώστε με αν υπάρχει εις γνώση σας, είτε κάποια νομοθεσία είτε κάποια οδηγία, είτε κάποια ¨βέλτιστη πρακτική” όπως αποκαλείται συνήθως, που να αφορά την χρονική διάρκεια ισχύος μιας έκθεσης εκτίμησης ή και την μείωση της εγκυρότητας μιας εκτίμησης με την πάροδο του χρόνου.

Καθώς βάσει προτύπων, η Αγοραία ή και η Εύλογη Αξία αφορούν την συγκεκριμένη ημερομηνία σύνταξης της εκτίμησης, και με δεδομένη τη ραγδαία μεταβολή αξιών στο τοπίο, θα ήταν σκόπιμο να υπάρχει έστω κάποια γραπτή κατεύθυνση του συλλόγου που να αποτυπώνει αυτή την αβεβαιότητα σε όρους χρονικής εγκυρότητας και απαξίωσης αξιοπιστίας της εκάστοτε εκτίμησης.

Σας ευχαριστώ πολύ εκ των προτέρων.

Απάντηση:

Καλησπέρα σας,

Δεν υπάρχει κάποια νομοθεσία είτε κάποια οδηγία που να αφορά την χρονική διάρκεια ισχύος μιας έκθεσης εκτίμησης ή και την μείωση της εγκυρότητας μιας εκτίμησης με την πάροδο του χρόνου.

Η σχετική οδηγία του EVS 2020 είναι: σελ. 76, ‘’4.2.8. Διάρκεια ισχύος της αναφερόμενης αξίας – Οι εκτιμήσεις πραγματοποιούνται με αναφορά σε μια συγκεκριμένη ημερομηνία. Έτσι, η αξία μπορεί να μην είναι ίδια την επόμενη μέρα της εκτίμησης. Παρόλα αυτά, οι πελάτες περιμένουν γενικά να μπορούν να βασιστούν σε μια έκθεση εκτίμησης για συγκεκριμένη περίοδο μετά την ημερομηνία αυτής. Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο εκτιμητής ίσως να επιθυμεί να δηλώσει την περίοδο μετά το πέρας της οποίας η έκθεση εκτίμησης δεν έχει ισχύ. Αυτό μπορεί να είναι ιδιαιτέρως σημαντικό σε περιόδους όπου οι αξίες είναι ασταθείς. Αυτό μπορεί να ορίζεται ειδικά μέσω της εθνικής νομοθεσίας ή μέσω των απαιτήσεων της σύμβασης.’’

Αν δηλ. ο εκτιμητής δεν ορίζει άλλως, είτε στην έκθεση εκτίμησης είτε στην σύμβασή του, τότε η διάρκεια ισχύος της αναφερόμενης αξίας αφορά στην συγκεκριμένη ημερομηνία.

Άλλωστε, με βάση τα EVS 2020, σελ. 76, ‘’4.2.7. Όπου η αγορά στην οποία ανήκει το εκτιμώμενο ακίνητο επηρεάζεται από ασυνήθιστη αβεβαιότητα και αυτό επηρεάζει την εκτίμηση, ο εκτιμητής πρέπει να προχωράει με προσοχή, να σχολιάσει το γεγονός στον πελάτη και να κάνει τις απαραίτητες δηλώσεις στην έκθεση.’’ Ο εκτιμητής δηλ. είναι υποχρεωμένος να δηλώνει την σχετική αβεβαιότητα της εκτίμησης στην έκθεσή του, γεγονός που αποδεικνύει ότι η αξία δεν ισχύει επ’ αόριστον.

Μία συνήθης πρακτική για το θέμα, στην παρούσα χρονική στιγμή με τις ιδιαιτερότητές της, είναι ότι οι εκτιμητές θεωρούν ασφαλή μία εκτίμηση με διάρκεια εξαμήνου. Μετά την παρέλευση του εξαμήνου, προτείνουν επανεκτίμηση.

Με εκτίμηση,

—

Για το Διοικητικό Συμβούλιο του Σ.ΕΚ.Ε.

Αντιγόνη Μ.Δούναβη         Αναστάσιος Κ.Αμπατζής

Πρόεδρος                    Γενικός Γραμματέας

Ερώτηση:

Παρακαλώ για την επίσημη θέση του Συλλόγου για την αντιμετώπιση του τεχνικού ζητήματος που προκύπτει όταν σε δικαστική πραγματογνωμοσύνη, ζητείται από τον Δικαστή η εκτίμηση εμπορικής αξίας ακινήτου κατά τον χρόνο άσκησης της αγωγής ήτοι σε παλαιότερο χρόνο ο οποίος μπορεί να ξεπερνάει και τα τρία (3) χρόνια στις περισσότερες των περιπτώσεων.

Απάντηση:

Στο πρότυπο ΕΕΠ1 Αγοραία Αξία και συγκεκριμένα στο κεφάλαιο 4.5 Ημερομηνία Εκτίμησης, διαχωρίζει την ημερομηνία της εκτίμησης από την ημερομηνία που συντάσσεται η έκθεση εκτίμησης: η εκτιμώμενη Αγοραία Αξία ή το Αγοραίο Μίσθωμα είναι χρονικά προσδιορισμένα σε μια δεδομένη ημερομηνία και συνήθως την ημερομηνία κατά την οποία η υποθετική πώληση θεωρείται ότι λαμβάνει χώρα και συνεπώς είναι συνήθως διαφορετική από την ημερομηνία κατά την οποία ουσιαστικά καταρτίζεται η εκτίμηση.

Επίσης αναφέρει ότι η ημερομηνία εκτίμησης πρέπει να είναι προγενέστερη της ημερομηνίας σύνταξης της έκθεσης εκτίμησης, χωρίς να περιορίζει το χρονικό διάστημα: Η ημερομηνία εκτίμησης δεν μπορεί να είναι μεταγενέστερη της ημερομηνίας της Έκθεσης Εκτίμησης.

Συνεπώς, το αίτημα του Δικαστή δεν αντίκειται στα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα και στην Ελληνική νομοθεσία σε ότι αφορά τις εκθέσεις αυτές.

Για την ομάδα εργασιακών θεμάτων,

Μαριάννα Σφούγγαρη

Ερώτηση:

Αυτή την χρονική περίοδο διενεργώ εκτιμήσεις ακινήτων, οικοπέδων και αγροτεμαχίων στην ευρύτερη περιοχή του Αρκαλοχωρίου, του Δήμου Μινώα Πεδιάδας, της Περιφερειακής Ενότητας Ηρακλείου. Η συγκεκριμένη περιοχή, όπως πιθανόν να γνωρίζετε πλήττεται από έντονη σεισμική δραστηριότητα, με αποτέλεσμα να υπάρχουν καταστροφές σε κτίσματα σε μεγάλη ακτίνα από το επίκεντρο της σεισμικής δραστηριότητας. Το αποτέλεσμα αυτό έχει επηρεάσει (και θα επηρεάσει μελλοντικά μεσοπρόθεσμα) την αγοραπωλησία ακινήτων στην περιοχή και θα ήθελα να με ενημερώσετε πως να κινηθώ καθώς και τι δικαιολογητικά θα μπορώ να χρησιμοποιήσω στις εκτιμήσεις που πραγματοποιώ ώστε να τεκμηριώσω αυτόν τον παράγοντα.

Απάντηση:

Στην παρούσα φάση, κρίνουμε ότι δεν μπορεί να αποτυπωθεί πλήρως η εικόνα της κτηματαγοράς και επιπλέον δεν υπάρχουν ακόμα πιθανά δικαιολογητικά (όπως χαρακτηρισμός ακινήτου βάσει επικινδυνότητας). Ως εκ τούτου, θα χρησιμοποιείτε τα στοιχεία της κτηματαγοράς, όπως αποτυπώνονται στην παρούσα φάση και θα συμπεριλαμβάνετε στις εκτιμήσεις σας, την εξής παρατήρηση: “Η παρούσα εκτίμηση αφορά σε ακίνητο, το οποίο βρίσκεται εντός της ευρύτερης περιοχής του Αρκαλοχωρίου, του Δήμου Μίνωα Πεδιάδος της ΠΕ Ηρακλείου, που έγινε σεισμός την 27 Σεπτεμβρίου 2021, από τον οποίο προκλήθηκαν σημαντικές ζημιές σε ακίνητα. Οι επιπτώσεις αυτού του γεγονότος στην κτηματαγορά δεν μπορούν να αποτιμηθούν, καθότι το φαινόμενο βρίσκεται ακόμα σε εξέλιξη (σημαντική μετασεισμική δραστηριότητα) και δεν έχει γίνει αποτίμηση των ζημιών, κατάταξη των κτιρίων και ανακοίνωση πιθανών μέτρων στήριξης των πληγέντων. Τούτο έχει ως αποτέλεσμα οι αποτιμώμενες αξίες να ενέχουν μεγαλύτερο ποσοστό αβεβαιότητας και εφιστάται ιδιαίτερα η προσοχή των χρηστών της εκτίμησης.”

Για την ομάδα εργασιακών θεμάτων,

Μαριάννα Σφούγγαρη

Ερώτηση:

Καλημέρα σας.
Θα ήθελα να γνωρίζω εάν ο σύλλογος μας έχει κάνει κάποιες ενέργειες προκειμένου η Διεύθυνση Διαχείρισης Δημόσιου Υλικού της ΑΑΔΕ (πρώην ΟΔΔΥ) να κάνει χρήση πιστοποιημένων εκτιμητών και όχι των υπαλλήλων της οι οποίοι διενεργούν αποκλειστικά τις εν λόγω εκτιμήσεις.

Απάντηση:

Σας ενημερώνουμε ότι, επίκειται η ψήφιση νομοσχεδίου που θα ρυθμίζει το συγκεκριμένο ζήτημα.

Ερώτηση

Παρακαλώ να με ενημερώσετε αν με βάση τα IVS και την ΤΕGoVA θεωρείται αποδεκτή για ευρεία χρήση η μέθοδος του αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης και αν σε περίπτωση που υπάρχουν προτιμώνται τα συγκριτικά στοιχεία.

Την απάντησή σας τη χρειάζομαι για χρήση σε δικαστήριο

Απάντηση

Η μέθοδος κόστους χρησιμοποιείται συνήθως στον υπολογισμό της αξίας αντικατάστασης κτισμάτων ειδικής χρήσης ή κτισμάτων που σπάνια- αν όχι ποτέ- πωλούνται ή εκτίθενται στην αγορά ακινήτων. Αυτό σημαίνει ότι η μέθοδος κόστους γενικά χρησιμοποιείται όταν η έλλειψη δραστηριότητας στην κτηματαγορά αποκλείει τη χρήση της συγκριτικής μεθόδου και οι προς εκτίμηση ιδιοκτησίες δεν είναι κατάλληλες για τη χρήση της εισοδηματικής μεθόδου. Υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες η μέθοδος κόστους μπορεί να χρησιμοποιηθεί ως η κύρια προσέγγιση της αγοράς, ειδικά όταν υπάρχουν σημαντικά δεδομένα που ενισχύουν την ακρίβεια της διαδικασίας.

Σε κτηματαγορές που υπάρχει έλλειψη συναλλαγών και άλλων πληροφοριών για την Αγοραία Αξία, η συγκριτική μέθοδος δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί. Σε αυτή την περίπτωση θα πρέπει να εξεταστεί αν είναι δυνατή η εφαρμογή της μεθόδου εισοδήματος, η οποία και πάλι μπορεί να μην είναι κατάλληλη όταν η ιδιοκτησία δεν παρουσιάζει επενδυτικό ενδιαφέρον. Η μέθοδος του Αποσβεσμένου Κόστους Αντικατάστασης, είναι αποδεκτή όταν δεν υπάρχει η δυνατότητα χρήσης άλλων εκτιμητικών προσεγγίσεων.

Με εκτίμηση,

Μαριάννα Σφούγγαρη

Ερώτηση

Μπορώ να κάνω εκτίμηση αγοραίας αξίας ακινήτου για εντολέα που δεν είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου ; Πρέπει απαραιτήτως να συμφωνεί ο ιδιοκτήτης; Πρέπει να ενημερωθεί ο ιδιοκτήτης; Πρέπει να πάρω κάτι γραπτώς από τον ιδιοκτήτη; Όπως το καταλαβαίνω εγώ εφόσον δεν θα προχωρήσω σε εσωτερική αυτοψία μπορώ να εκτιμώ ελεύθερα κάθε ακίνητο ανεξαρτήτως αν συμφωνεί ή όχι ο ιδιοκτήτης;

Απάντηση

Ο εκτιμητής μπορεί να λαμβάνει εντολή για εκτίμηση από εντολέα ακόμα και με τη μη σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη έχοντας όμως ως βασική προϋπόθεση ότι ο εντολέας έχει έννομο συμφέρον, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί δημόσια η εκτίμηση. Ο εντολέας ενημερώνει τον ιδιοκτήτη αφού γίνονται μια σειρά από ενέργειες που δείχνουν την πρόθεσή του, όπως διαταγή πληρωμής και κατάσχεση.

Σε αυτές τις περιπτώσεις διενεργείται εκτίμηση με εξωτερική αυτοψία και ο εκτιμητής οφείλει να είναι προσεκτικός κατά τη λήψη φωτογραφιών να μην απεικονίζονται πρόσωπα.

Για την ομάδα εργασιακών θεμάτων,

Μαριάννα Σφούγγαρη.

Ερώτηση

Σχετικά με την πιστοποίηση «Valuer in Machinery Plant & Equipment» θα ήθελα να ρωτήσω για τα επαγγελματικά δικαιώματά μου για εκτιμήσεις εκτός Ελλάδας.

Απάντηση

Η πιστοποίηση που κατέχετε είναι το σχήμα «Valuer in Machinery Plant & Equipment» και δίνεται από την PEOPLECERT  σε συνεργασία με τον ΣΕΚΕ. Αυτή η πιστοποίηση φέρει διαπίστευση του ΕΣΥΔ συνεπώς έχει ισχύ εντός ΕΕ όπου ισχύει η αμοιβαία αναγνώριση των εθνικών Φορέων Διαπίστευσης. Φυσικά η αναγνώριση της πιστοποίησης αυτής (της PEOPLECERT) από τις άλλες εθνικές αγορές δεν είναι υποχρεωτική, παρά την ισχύ της διαπίστευσής της. Πιστοποίηση REV για H/M Εξοπλισμό και Εγκαταστάσεις δεν υφίσταται προς το παρόν και για τον λόγο αυτό ο ΣΕΚΕ προώθησε / υποστήριξε το σχήμα της PEOPLECERT ώστε να καλύψει τα μέλη του.

Για την ομάδα εργασιακών θεμάτων,

Μαριάννα Σφούγγαρη.

Ερώτηση

Μου ζητήθηκε να προσκομίσω εκτίμηση, ώστε μέσω αυτής να υπολογιστεί η Τιμή Μονάδος για την Αποζημίωση ενός ρυμοτομούμενου τμήματος, οικοπέδου, εντός του οποίου υφίσταται και κτίσμα.

Το αρχικό οικόπεδο επισημάνθηκε με κόκκινη γραμμή. Ρυμοτομείται το τμήμα 39 44 45 48 43 41 40 39 (πράσινος κύκλος), για το οποίο θα προσδιοριστεί τιμή μονάδας (από τη συνολική αξία)

Έχει εκδοθεί από την πολεοδομία πράξη προσκυρώσεως και αναλογισμού αποζημιώσεων που ορίζει τιμή μονάδος και ο ιδιοκτήτης θέλει να την προσβάλει.

Η αρχική μου πρόταση είναι να εκτιμήσω το οικόπεδο, ως γη, αγνοώντας τα κτίσματα, , και από εκεί να προσδιοριστεί η τιμή μονάδας και να βγει η αξία του ρυμοτομούμενου τμήματος.

Παρακαλώ για τη γνώμη σας!

Απάντηση

«Η αξία της τιμής μονάδας της γης εξάγεται σύμφωνα με το άρθρο 6 του Ν.11/1975 και του άρθρου 13 του ν.2882/2001, με την βασική παραδοχή ότι θα ανταποκρίνεται στην πραγματική αξία του ακινήτου, ως αν ήταν άρτιο και οικοδομήσιμο (δηλαδή, στην ουσία υπολογίζουμε την αξία της γης του οικοπέδου από το οποίο προέρχεται το απαλλοτριωτέο, που απομένει εντός του ΟΤ).

Η απαλλοτρίωση είναι πλήρης όταν περιγράφει αξία στην υποκείμενη γη και στα επικείμενα κτίσματα / κατασκευές.

Ασχέτως αν η εντολή δεν ζητάει από εμάς και την αξία των επικειμένων (για τα οποία υπόχρεος είναι ο ΟΤΑ), εμείς υπολογίζουμε την αξία τους με drc (δηλαδή απαξιωμένα), και τα περιγράφουμε αναλυτικά με τιμή μονάδας σε €/μ3.

Αν ρυμοτομείται τμήμα κτίσματος το οποίο για λόγους στατικής επάρκειας δεν μπορεί αυτό να αποκοπεί, θα πρέπει η αποζημίωση να προσδιοριστεί για ολόκληρο το κτίσμα ή αν θα πρέπει να υπολογίσουμε την αξία μόνο του ρυμοτομούμενου τμήματος του κτίσματος, θα προσθέσουμε και τα έξοδα αποκατάστασής του (π.χ. κατασκευή νέας πλευρικής τοιχοποιίας κλπ).

Τέλος, δεν υπολογίζουμε ως αποζημίωση το κόστος κατασκευής της νέας περίφραξης του οικοπέδου στο πρόσωπό του στην οδό.

Όλα αυτά παρουσιάστηκαν στην ημερίδα του ΣΕΚΕ στην Αθήνα, την Άνοιξη του 2016 (υπάρχει video).»

Για την ομάδα εργασιακών θεμάτων,

Μαριάννα Σφούγγαρη.

Ερώτηση

Σας παρακαλώ αν μπορείτε να με διαφωτίσετε στο παρακάτω θέμα.

Εγώ προσωπικά ενώ είμαι τακτικό μέλος στο ΣΕΚΕ και πιστοποιημένος από peoplecert και συνεργάζομαι την παρούσα με εκτιμητή rev κλπ, ωστόσο δεν είμαι πιστοποιημένος από το ΥπΟΙΚ (μητρώο) λόγω κωλύματος σχετικά με το επιμερισμό των τιμολογίων μου στα προηγούμενα έτη. Ως εκ τούτου θα εγγραφώ στο Μητρώο το έτος 2021.

Ωστόσο, το γεγονός ότι δεν είμαι εγγεγραμμένος στο Μητρώο του ΥπΟικ, ποιές εργασίες «μου απαγορεύεται» να εκτελέσω? Μπορείτε να μου απαντήσετε επιγραμματικά?

Επίσης επειδή τυγχάνω πλέον εγγεγραμμένος στα Δικαστήρια Αθηνών Πειραιώς ως πιστοποιημένος εκτιμητής ακινήτων, θα μπορώ να κάνω εκτιμήσεις για δικαστικά θέματα ιδιωτών «εκτός Νόμου Κατσέλη, Διαγωνισμών Δήμων κλπ?» όπως πχ επίδικα για θέματα οικοπέδων εξ αδιαιρέτου ή ιδανικά μερίδια οικοπέδων ή επίδικα θέματα σε αρτιότητες σε εξ αδιαιρέτου οικόπεδα κλπ?

Απάντηση

Ατομικά, και όχι σε συνεργασία με άλλον πιστοποιημένο εκτιμητή από το Υπ.Οικ., δεν μπορείτε να εκπονήσετε εκτιμήσεις για εκπλειστηριαζόμενα ακίνητα ( Π.Δ 59/27.5.2016) καθώς και εκτιμήσεις για ρύθμιση οφειλών υπερχρεωμένων φυσικών προσώπων (Ν. 3869/3.8.2010). Εκτιμήσεις που αφορούν δικαστικές διενέξεις ιδιωτών μπορείτε να τις αναλάβετε.

Ερώτηση

Ενδιαφέρομαι να αποκτήσω πιστοποίηση επιπέδου 2 (REV) . Δυστυχώς κάτι τέτοιο δεν προσφέρεται σήμερα από το Σύλλογο μας (αυτό θα ήταν το επιθυμητό). Έχω, νομίζω, δυο επιλογές:

• Μια πολύ ακριβή MRICS in machinery (την έχουν επιλέξει λίγοι στην Ελλάδα – νομίζω περίπου δέκα συνάδελφοι),
• Μια έμμεση, REV σε κτήρια και οικόπεδα (την έχουν επιλέξει πολλοί περισσότεροι).

Θα ήθελα  τη βοήθεια – γνώμη σας.

Απάντηση

Η πιστοποίηση REV είναι σχήμα της TEGoVA και αφορά μόνο εκτιμήσεις ακινήτων. Δεν υπάρχει προς το παρόν σκέψη από την TEGoVA να επεκταθεί σε Η/Μ εξοπλισμό και εγκαταστάσεις (έλλειψη προτύπων κλπ).

Ερώτηση

Αντιμετωπίζω ένα προβληματισμό κατά την εκπόνηση μιας Εκτίμησης Αξίας Επιχειρηματικού Ακινήτου και θα ήθελα τη γνώμη σας.

Πρόκειται για επιχειρηματικό ακίνητο – εργοστάσιο.

Η Εκτίμησης θα κατατεθεί προς επικύρωση σε Δικαστήριο.

Ο πελάτης μου ζητάει εκτός από την Αγοραία Αξία να δώσω και «Αξία υπό καθεστώς βίαιης ρευστοποίησης ή Αξία αναγκαστικής πώλησης», με βάση την ακόλουθη λογική : “Λαμβάνοντας υπόψη την τρέχουσα κατάσταση, τόσο της κτηματαγοράς όσο και της γενικότερης οικονομίας, καθώς και την περιορισμένη ρευστότητα στην κεφαλαιακή αγορά, ενδεχομένως να είναι δύσκολη η απορρόφηση του ακινήτου σε βραχυπρόθεσμη ή μεσαίας διάρκειας χρονική περίοδο. Σημειώνεται ότι θέτοντας ως βασική παρέκκλιση του ορισμού της Αγοραίας Αξίας τον περιορισμό του χρόνου προώθησης ενός ακινήτου, προκύπτει η αξία αναγκαστικής πώλησης η οποία δεν αποτελεί διακριτή βάση εκτίμησης. Ουσιαστικά, σε περίπτωση μιας συναλλαγής δεν δύναται να προσδιοριστεί επακριβώς, καθώς εξαρτάται από τους περιορισμούς  που τίθενται στην προώθηση / εμπορευσιμότητα, τις διαπραγματεύσεις και την αξία που δύναται τελικά να επιτευχθεί δεδομένης της απαίτησης για βραχυπρόθεσμη διάθεση του ακινήτου στην αγορά. Έχοντας υπόψη τα παραπάνω, τον τύπο και το μέγεθος του εκτιμώμενου ακινήτου, εκτιμούμε ότι η αξία αναγκαστικής πώλησης δύναται να ανέλθει έως 70% της αγοραίας αξίας του….“.

Παρακαλώ τη γνώμη σας εάν είναι δυνατή η προσθήκη μιας τέτοιας διατύπωσης ;;; και κατά πόσο καλύπτομαι από το νομοθετικό πλαίσιο δικαστικών χρήσεων να δίνω «αξία βεβιασμένης ρευστοποίησης» με «αυτοματοποιημένη» προσέγγιση.

Απάντηση

Σύμφωνα με το άρθρο 136 του πτωχευτικού κώδικα (Ν.3588/07), ο πιστοποιημένος εκτιμητής προβαίνει στην εκτίμηση της αξίας της επιχείρησης ως συνόλου, εν όψει της δυνατότητας συνέχισης της επιχείρησης, καθώς και στην ταυτόχρονη εκτίμηση της αξίας και των κατ΄ ιδίαν υλικών και άυλων στοιχείων του ενεργητικού της. Εφόσον στην περιουσία της επιχείρησης του οφειλέτη περιλαμβάνεται ακίνητο, για την εκτίμηση της αξίας αυτού λαμβάνεται υπόψη η εμπορική του αξία.

Σύμφωνα με το άρθρο 150 του πτωχευτικού κώδικα (Ν.3588/07), σε περίπτωση που καταστούν άγονες οι προηγούμενες διακηρύξεις ο εισηγητής με αιτιολογημένη διάταξή του, κατά της οποίας δεν επιτρέπεται προσφυγή ενώπιον του πτωχευτικού δικαστηρίου, υποχρεούται να μεταρρυθμίσει την κατά το άρθρο 148 διάταξή του και να ορίσει μικρότερη τιμή πρώτης προσφοράς ή να θέσει όρους για τη διευκόλυνση της εκποίησης του ακινήτου περιλαμβανομένης της ελεύθερης εκποίησης.

Σύμφωνα δε με τα ΕΕΠ/16 καταργήθηκε ως βάση η Αξία Αναγκαστικής Πώλησης και στην παρ. 6.4 της Ε.Ε.Ο. 2 των ΕΕΠ/16 λέει : ‘’Η αξία αναγκαστικής πώλησης δεν είναι βάση εκτίμησης και δεν πρέπει να χρησιμοποιείται. Αν απαιτηθεί να δοθεί αξία για μικρότερη από την συνήθη περίοδο διάθεσης, η αξία θα πρέπει να αναφερθεί ως «Αγοραία Αξία υπό την ειδική παραδοχή ότι η πώληση του ακινήτου πρέπει να ολοκληρωθεί εντός (x) μηνών από την έκθεση του ακινήτου στην αγορά».

Συνεπώς, η μειωμένη αξία δεν θα είναι η βάση της εκτίμησης αλλά μία πληροφορία στην έκθεση της εκτίμησης.

Η δε «αυτοματοποιημένη» προσέγγιση πχ 80% ή 70% δεν τεκμηριώνεται από σχετική βιβλιογραφία ή βάσεις δεδομένων.

Ερώτηση

Ήθελα να ρωτήσω αν υπάρχει υποχρέωση υποβολής των συμφωνητικών που υπογράφουμε εμείς οι πιστοποιημένοι εκτιμητές με τους δικαστικούς επιμελητές, στο taxis, ως ορίζει η Αριθμ. ΔΕΛ Β 1009011 ΕΞ 2015 απόφαση του Γ.Γ. Δημοσίων Εσόδων (ΦΕΚ 246/Β’/17.02.2015) – την επισυνάπτω.
Με διάφορους λογιστές που έχω μιλήσει δεν έχω πάρει σαφή απάντηση.

Απάντηση

Η  ΔΕΛ Β 1009011 ΕΞ 2015/23.1.2015 «Τροποποίηση της υπ’ αριθμ. 1065606/7222/ΔΕ−Β΄ (ΦΕΚ 951 Β΄/31.7.2000) ΑΥΟ περί καθορισμού διαφορετικού τρόπου υποβολής των συμφωνητικών της παραγράφου 16 του άρθρου 8 του Ν. 1882/1990 (ΦΕΚ 43 Α΄/23.3.1990)», αφορά τον τρόπο υποβολής και όχι το ποιοι έχουν υποχρέωση υποβολής των συμφωνητικών. Σχετικά με την υποχρέωση και τις εξαιρέσεις ισχύει ό,τι αναφέρει ο  Ν. 1882/1990. Λόγω του επιδιωκόμενου με τη παραπάνω διάταξη, που αποβλέπει στην περιστολή της φοροδιαφυγής, πρέπει,  παρά τη γενικότητα με την οποία διατυπώνεται, να περιοριστεί μόνον στα συμφωνητικά που αφορούν συναλλαγές ανάμεσα σε εκτιμητές ή ανάμεσα σε αυτούς και τρίτους.
Συνεπώς εξαιρούνται μόνο τα συμφωνητικά που καταρτίζονται από εκτιμητές με το Δημόσιο, τις Τράπεζες, τους Οργανισμούς, τις επιχειρήσεις του ευρύτερου Δημόσιου Τομέα, τους Δήμους και τις Κοινότητες, τις Ασφαλιστικές επιχειρήσεις.
Οι εκτιμήσεις που αφορούν δικαστικούς επιμελητές για λογαριασμό των Τραπεζών, εξαιρούνται της υποχρέωσης υποβολής με το σκεπτικό ότι ο δικαστικός επιμελητής είναι  δημόσιος λειτουργός επιφορτισμένος με την εκτέλεση του συγκεκριμένου  καθήκοντος που του έχει ανατεθεί με νόμο και ασκεί κατ’ ουσία δημόσια υπηρεσία.

Ερώτηση

Με αφορμή το διορισμό μου ως πραγματογνώμονα – εκτιμητή από το ειρηνοδικείο σε υποθέσεις που αφορούν στις διατάξεις του Ν. 3869/2010 όπως ισχύει σήμερα (υπερχρεωμένα νοικοκυριά) και ταυτόχρονης μόνιμης συνεργασίας με πιστωτικά ιδρύματα που αναφέρονται ως εμπλεκόμενοι, σας παρακαλώ όπως παραθέσετε τις απόψεις σας, σχετικά με το αν προκύπτει ασυμβίβαστο.
Μετά από προσωπική συνάντηση με τον ειρηνοδίκη μετά από κλήση του, επισημάνθηκε ότι δεν υπάρχει εναλλακτική επιλογή καθορισμού πραγματογνώμονα – πιστοποιημένο εκτιμητή, εφόσον η επιλογή έγινε από το Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών, όπως προβλέπεται από τη νομοθεσία στην κτηματική περιφέρεια που δραστηριοποιούμαι (υπάρχει δέσμευση επιλογής ανά κτηματική περιφέρεια).
Παρόμοια ζητήματα εμπλοκής και ασυμβίβαστου προκύπτουν διαρκώς και από ιδιώτες δανειολήπτες και δικαστικούς επιμελητές, που επιθυμούν σύνταξη εκθέσεων εκτίμησης προκειμένου να προσφύγουν στις διατάξεις εξωδικαστικού συμβιβασμού ή στρέφονται εναντίον πιστωτικών ιδρυμάτων, με τα οποία υπάρχει μόνιμη συνεργασία μέσω αντίστοιχης σύμβασης συνεργασίας. Σε αυτές τις περιπτώσεις προκύπτει επίσης ασυμβίβαστο;

Απάντηση

Κάθε πιστοποιημένος εκτιμητής υποχρεούται να τηρεί τον Κώδικα Δεοντολογίας Πιστοποιημένων Εκτιμητών καθώς και τον Κώδικα Δεοντολογίας των μελών του ΣΕΚΕ. Ταυτόχρονα είναι υποχρεωμένος να τηρεί τους όρους και τις δεσμεύσεις που απορρέουν από συμβάσεις που έχει υπογράψει με τον εντολέα του.
Συνεπώς, το ασυμβίβαστο διενέργειας εκτιμήσεων καθώς και η υποχρέωση των εκτιμητών να διαφυλάσσουν την ανεξαρτησία τους απέναντι σε κάθε τρίτο και ιδιαίτερα απέναντι στον εντολέα τους, καθορίζεται κατά περίπτωση και είναι συνάρτηση όλων των προαναφερόμενων.

Ερώτηση

Καλησπέρα,

σε περίπτωση εκτίμησης αγοραίας αξίας ακινήτου όταν υπάρχει απαίτηση πιστοποιημένου εκτιμητή στο μητρώο του Υπουργείου Οικονομικών (π.χ. πλειστηριασμός, νόμος Κατσέλη κοκ.) είναι υποχρεωτική η σαφής αναφορά στο μητρώο του Υπουργείου Οικονομικών ή αρκεί η σφραγίδα που χορηγεί ο ΣΕΚΕ σύμφωνα με τις οδηγίες για τη χρήση λογοτύπων που μας έχετε στείλει;

Ρωτάω επειδή έπεσε στα χέρια μου εκτίμηση συναδέλφου για διόρθωση τιμής πλειστηριασμού στην οποία υπογράφει μόνο με τη σφραγίδα του ΣΕΚΕ, αλλά λήφθηκε υπόψη από το δικαστήριο ως ισοδύναμη της δικής μου.

Απάντηση

Σύμφωνα με το άρθρο 23 του Ν. 4549/2018,  «Ο αιτών οφείλει να προσκομίσει κατά τη συζήτηση έκθεση εκτίμησης της αξίας του πράγματος με χρόνο εκτίμησης μεταγενέστερο της ημερομηνίας ορισμού διενέργειας του τελευταίου πλειστηριασμού. Το δικαστήριο προκειμένου να καθορίσει τη νέα τιμή πρώτης προσφοράς λαμβάνει υπόψη του κάθε πρόσφορο αποδεικτικό μέσο, ιδίως τυχόν εκθέσεις εκτίμησης πιστοποιημένων εκτιμητών, και παραθέτει τους λόγους με βάση τους οποίους διαμόρφωσε τη νέα τιμή.»

Συνεπώς, για την διόρθωση τιμής σε πλειστηριασμό δεν απαιτείται η σύνταξη εκτίμησης από πιστοποιημένο εκτιμητή.

Ερώτηση

Θα ήθελα να γνωρίζω ποιες είναι οι προυποθέσεις άσκησης του επαγγελματος του εκτιμητή σε χώρες της Κεντρικής και της Βόρειας Ευρώπης. Συγκεκριμένα σε Γερμανία, Βέλγιο, Ελβετία, Αγγλία.

Δηλαδή τί πιστοποίηση απαιτείται για εργαστεί κανείς σε κάποια εταιρεία ή να ασκήσει μόνος του το επάγγελμα (να έχει δικό του γραφείο). Μετράει η εμπειρία για την εγγραφή οπουδήποτε;

Αρκεί η πιστοποίηση Valuer με εικοσαετή εμπειρία ; Απαιτείται η πιστοποίηση REV  ;

Χρειάζεται κάποια άλλη που δίνεται στη χώρα που θέλει κανείς να ασκήσει το επάγγελμα;

Απάντηση

Η πιστοποίηση Valuer, έστω και με εικοσαετή πείρα, δεν καλύπτει τις προϋποθέσεις για εκτιμήσεις σε άλλες χώρες πλην της Ελλάδας. Εφόσον η πιστοποίηση Valuer έχει συνοδευτεί και με εγγραφή στο Μητρώο του Υπ. Οικ. θεωρείται ότι συνιστά επαγγελματική αναγνώριση εντός Ευρωπαϊκής Ένωσης άρα δίνεται δυνατότητα πρόσβασης στις αγορές των χωρών μελών εφόσον πληρούνται και τα κριτήρια που θέτουν οι επί μέρους χώρες και ακολουθούνται τα κατά τόπους Εθνικά Εκτιμητικά Πρότυπα.

Το γλωσσικό φράγμα είναι βασικό για ένα εκτιμητή και για αυτό απαιτούνται πιστοποιητικά γλωσσομάθειας.

Σχετικά αναφέρονται στα ΕΕΠ 2016, ΕΕΟ 6, κάτω από τον τίτλο Διασυνοριακές Εκτιμήσεις.

Αντίθετα, το σχήμα αναγνώρισης REV της TEGoVA, που σκοπεύει στη διατήρηση, ανάπτυξη και εναρμονισμό των εκτιμητικών προτύπων και του εκτιμητικού επαγγέλματος εν γένει στην Ευρώπη, αποδίδοντας τον τίτλο και το διακριτικό REV σε επαγγελματίες εκτιμητές σε κάθε χώρα μέλος, καλύπτει όλες τις εκτιμήσεις σε χώρες μέλη της TEGOVA (71 σύλλογοι από 37 χώρες).

Το σχήμα αναγνώρισης REV απευθύνεται σε κάθε άτομο που ασκεί το επάγγελμα του εκτιμητή και ανήκει σε ένα Σύλλογο/Οργανισμό που είναι μέλος της TEGOVA ή σε κάθε εκτιμητή που εργάζεται σε εκτιμητική εταιρία, η οποία ανήκει σε Σύλλογο/Οργανισμό που είναι μέλος της TEGOVA. Για την Ελλάδα ο Σύλλογος που έχει το δικαίωμα να χορηγεί στα μέλη του τον τίτλο REV είναι ο Σ.ΕΚ.Ε.

Η Γερμανία, το Βέλγιο και το Ηνωμένο Βασίλειο διαθέτουν συλλόγους μέλη της TEGOVA. Συνεπώς σε αυτές τις χώρες καλύπτει το σχήμα REV. H Ελβετία δεν είναι μέλος της TEGOVA. Στο Ηνωμένο Βασίλειο απαιτείται και το σχήμα RICS.

Γενικότερα, θα πρέπει ο εκτιμητής να διερευνήσει τις απαιτήσεις που υπάρχουν σε κάθε χώρα του ενδιαφέροντός του. Σε κάθε περίπτωση η εμπειρία είναι βασική προϋπόθεση.

Ερώτηση

Αφού γίνει κάποιος μέλος του Συλλόγου και αφού ανταποκριθεί επιτυχώς στις εξετάσεις (αυτό σημαίνει ότι έχει ήδη κάνει τρεις εκτιμήσεις σειράς παραγωγής (εξοπλισμού), και αυτό μπορεί να βεβαιωθεί) θα μπορεί να αναλαμβάνει έργα εκτιμήσεων μέσω ΙΚΕ της οποίας είναι εταίρος (αλλά όχι διαχειριστής) και δεν έχει έμμισθη σχέση με την ΙΚΕ (αλλά μόνο μετοχική/μεριδιούχου σχέση);

Αποσαφηνίζω ότι  τα έργα εκτιμήσεων θα τα αναλαμβάνει και τιμολογεί η ΙΚΕ (το ιδρυτικό προβλέπει ότι μεταξύ των σκοπών της ΙΚΕ) της οποίας ο εκτιμητής είναι εταίρος της.

Το δεύτερο ερώτημα είναι εάν στο μητρώο εκτιμητών του ΥΠΟΙΚ, θα ενταχθεί το φυσικό πρόσωπο (που επαναλαμβάνω δεν είναι ούτε μισθωτός ούτε ελεύθερος επαγγελματίας με έναρξη, αλλά είναι μόνο εταίρος της ΙΚΕ) ή/και η ΙΚΕ της οποίας είναι απλός εταίρος; (να επισημάνω ενδεικτικά ότι το οικονομικό επιμελητήριο για τους πιστοποιημένους λογιστές/φοροτεχνικούς και το επαγγελματικό επιμελητήριο για τους ασφαλιστικούς συμβούλους, παρότι η πιστοποίηση της ιδιότητας είναι προσωποπαγής, αυτά εγγράφουν και τις εταιρείες που συμμετέχουν ως μέτοχοι ή εταίροι).

Απάντηση

Στις περιπτώσεις που δεν απαιτείται πιστοποιημένος εκτιμητής, είτε βάσει νόμου είτε από τον εντολέα, οι εκτιμήσεις μπορούν να διενεργούνται ή από την ΙΚΕ ή από φυσικό πρόσωπο.

Στις περιπτώσεις που απαιτείται πιστοποιημένος εκτιμητής, θα διενεργούνται ή από πιστοποιημένο εκτιμητή ως φυσικό πρόσωπο ή από την ΙΚΕ αφού πρώτα εγγραφεί στο Μητρώο του Υπουργείου Οικονομικών ως νομικό πρόσωπο και θα δηλώσει πιστοποιημένους εκτιμητές (τουλάχιστον έναν) και υπεύθυνο εκτιμήσεων.

Ερώτηση

Πρόκειται για μια υπόθεση πραγματογνωμοσύνης από το Πρωτοδικείο Καλαβρύτων σχετικά με την εκτίμηση της αγοραίας αξίας 20 ακινήτων σήμερα, αλλά και το 2012.

Θα ήθελα να ρωτήσω τι γίνεται με τις αμοιβές (αν μπορώ να πάω βάσει κάποιου συγκεκριμένου τιμολογίου) και αν πρέπει/μπορώ να κατοχυρώσω με κάποιον τρόπο την πληρωμή μου πριν αναλάβω την υπόθεση.

Απάντηση

Σύμφωνα με τα άρθρα 368-392 Κ.Πολ.Δ., η γνωμοδότηση των πραγματογνωμόνων πρέπει να είναι έγγραφη, να αναφέρει τις επιστημονικές ή τεχνικές αρχές που χρησιμοποιήθηκαν και τα πραγματικά γεγονότα που αξιολογήθηκαν με αυτές τις αρχές, να συνταχθεί και να κατατεθεί εμπρόθεσμα, υπογεγραμμένη.

Η αμοιβή της πραγματογνωμοσύνης εξαρτάται από τον τόπο και τον χρόνο της απασχόλησης, την επιστημονική εργασία και επιμέλεια, την προσωπική συμβολή του καθενός, τις ισχύουσες κάθε φορά διατιμήσεις και την αξία, την έκταση και το είδος της πραγματογνωμοσύνης και δεν είναι βάσει ειδικού τιμολογίου. Χρήσιμο είναι δε, να υπάρχει έγγραφη συμφωνία του ύψους της αμοιβής και του τρόπου καταβολής της.

Οι πραγματογνώμονες κατά την εκτέλεση των καθηκόντων τους δεν έχουν κανένα δεσμό με τους διαδίκους αλλά μόνο με την πολιτεία που τους διόρισε και έχουν αξίωση αμοιβής εναντίον εκείνου που τους προσκάλεσε να διεξάγουν την πραγματογνωμοσύνη (επιμελέστερου των διαδίκων), έστω και αν ο διάδικος αυτός δεν έχει το βάρος της απόδειξης ή η πραγματογνωμοσύνη διατάχθηκε μετά από αίτηση του αντιδίκου.

Οι προϋποθέσεις αξίωσης λήψης από τον πραγματογνώμονα αμοιβής και εξόδων είναι ο διορισμός του με δικαστική απόφαση και η εκτέλεση της εντολής που του ανατέθηκε.

Η αξίωση παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας (άρθρ. 250 παρ. 14 ΑΚ).

Συνιστάται η έγγραφη ανάθεση του έργου από τον επιμελέστερο των διαδίκων με ιδιωτικό συμφωνητικό, όπου αναγράφεται και το ποσό της συμφωνηθείσας αμοιβής, που θα πρέπει να είναι λογική και σύμφωνη με την έκταση, την πολυπλοκότητα και την ανάλυση της προσδιοριζόμενης αξίας των ακινήτων.

Ερώτηση

Θα ήθελα να ρωτήσω ποιος είναι ο εντολέας μου σε περίπτωση εκτίμησης αγοραίας αξίας για πλειστηριασμό από ΔΟΥ. Το ρωτώ αυτό διότι σε μία εκτίμηση που ανέλαβα για ΔΟΥ, η πράξη διορισμού μου υπογράφεται από τον Προϊστάμενο της ΔΟΥ (και από εμένα),όχι το Δικαστικό Επιμελητή (ως ορίζει το ΠΔ 59/2016 – ΦΕΚ 95/Α’).

Απάντηση

Στις πράξεις κατάσχεσης και έκδοσης προγραμμάτων πλειστηριασμού βάσει του Κώδικα Διενέργειας Πλειστηριασμών με επισπεύδοντα το Ελληνικό Δημόσιο, ο δικαστικός επιμελητής πρέπει σαφώς να αναγράφει  ότι  η πράξη του αποτελεί  έγγραφη παραγγελία και πράξη διορισμού του κ. Προϊσταμένου της Δ.Ο.Υ. ως εκπροσώπου του  Ελληνικού Δημοσίου, ο οποίος ενεργεί με εντολή Διοικητή σύμφωνα με τις διατάξεις του οργανισμού της ΑΑΔΕ.

Ερώτηση

Στα πλαίσια έγγραφης εντολής ανάθεσης από δικαστικό επιμελητή έκανα έρευνα στην πολεοδομία για ανεύρεση στοιχείων (άδεια ,σχέδια κλπ).

Η πολεοδομία δεν μου επιτρέπει να λάβω αντίγραφα των σχεδίων επικαλούμενη τα προσωπικά δεδομένα και μου ζητήθηκε εισαγγελική παραγγελία.

Θα παρακαλούσα για την βοήθεια σας. Υπάρχει κάποια προηγούμενη εμπειρία? ή κάποια νομική ερμηνεία των δυνατοτήτων που έχει ο πιστοποιημένος εκτιμητής σχετικά με την αναζήτηση εγγράφων γενικότερα από τις δημόσιες υπηρεσίες.

Απάντηση

Οι κατά τόπους πολεοδομίες είτε ζητούν υπεύθυνη δήλωση/εξουσιοδότηση περί έννομου συμφέροντος είτε εισαγγελική παραγγελία. Η διαδικασία της εισαγγελικής παραγγελίας είναι χρονοβόρα σε περιοχές με αυξημένο όγκο υποθέσεων.

Και στις δύο περιπτώσεις απαραίτητη προϋπόθεση είναι να υπάρχει έννομο συμφέρον.
Προς το παρόν δεν υπάρχει κάποια συγκεκριμένη οδηγία βάσει GDPR, για αυτό και η κάθε πολεοδομία λειτουργεί βάσει ερμηνείας.
Το παράδοξο είναι ότι ενώ οι άδειες δόμησης αναρτώνται στη διαύγεια και επομένως είναι διαθέσιμες σε όλους, τα σχέδια των αδειών θεωρούνται προσωπικά δεδομένα από ορισμένες πολεοδομίες και δεν τα διαθέτουν στον αιτούντα.

Αναφέρουμε επίσης ότι ακόμη και οι εισαγγελείς άλλοι θεωρούν ότι είναι απαραίτητη η εισαγγελική παρέμβαση και άλλοι όχι.
Βέβαια υπάρχει και η τεκμηρίωση ότι μπορεί ένας πιστοποιημένος εκτιμητής, με απλή επίδειξη της εντολής ανάθεσής του από δικαστικό επιμελητή (η οποία πιστοποιεί το εύλογο ενδιαφέρον του), να αιτηθεί και να παραλάβει αντίγραφα των συνημμένων μελετών μίας οικοδομικής άδειας, σύμφωνα με τις σχετικές διατάξεις των άρθρων 3 και 5 του νόμου 2690/1999 «κύρωση του Κώδικα Διοικητικής Διαδικασίας».

Σχετικό link για το ερώτημα είναι το εξής: https://www.taxheaven.gr/laws/circular/view/id/8088 στο οποίο συνοψίζεται :

ΕΡΩΤΗΜΑ : Νομιμοποιείται μια Διοικητική Αρχή να χορηγεί ιδιωτικά έγγραφα με την επίκληση απλού ευλόγου ενδιαφέροντος, χωρίς να απαιτείται η ύπαρξη ειδικού έννομου συμφέροντος; (π.χ. σχέδια οικοδομικής άδειας;)

ΑΠΑΝΤΗΣΗ : Σύμφωνα με την αριθμ. 243/2000 γνωμοδότηση του Β’ Τμήματος  του Ν.Σ.Κ.  «Διοικητικά έγγραφα, κατά την έννοια και το σκοπό του Κώδικα Διοικητικής Διαδικασίας, θα πρέπει να θεωρηθούν και τα μη προερχόμενα μεν από δημόσιες Υπηρεσίες, αλλά χρησιμοποιηθέντα ή ληφθέντα υπόψη για τον καθορισμό της διοικητικής δράσης ή τη διαμόρφωση γνώμης ή κρίσεως διοικητικού οργάνου. Συνεπώς χορηγούνται με την επίκληση απλού ευλόγου ενδιαφέροντος, με την επιφύλαξη όσων ορίζονται στα άρθρα 3 και 5 του Ν.2690/1999. (σχετ. έγγραφο ΔΙΣΚΠΟ/Φ16/17175/12-10-2005).

Συνεπώς και μέχρι να υπάρξει μία ενιαία αντιμετώπιση, προτείνεται οι εκτιμητές να κρίνουν την κάθε περίπτωση και να προσαρμόζονται στις οδηγίες των πολεοδομιών.

Ερώτηση

Ο λόγος που επικοινωνώ είναι για να σας συμβουλευτώ στο εξής: ένας οφειλέτης, ο οποίος βρίσκεται σε διαδικασία υπαγωγής στο νόμο Κατσέλη, μου έχει προσκομίσει τη συνημμένη δικαστική απόφαση και μου ζητά να απαντήσω σε ένα προς ένα στα ζητούμενα. Δηλαδή, εκτός της εκτίμησης της αγοραίας αξίας, να εκτιμήσω και την αξία αναγκαστικής πώλησης και των εξόδων του πλειστηριασμού.

Θυμάμαι ότι στο σεμινάριο των πλειστηριασμών, στο οποίο ήσαστε εισηγητής στην Αθήνα, είχατε τονίσει να μην δίνουμε άλλη αξία πέραν της εμπορικής, η οποία άλλωστε είναι και η αξία πρώτης προσφοράς. Για το λόγο αυτό πρότεινα στο δικηγόρο του την ακόλουθη διατύπωση:

«Σύμφωνα με το Ν. 4335/2015, ο οποίος τροποποιεί τον ΚΠολΔ και ειδικότερα τα άρθρα 993 και 995 αυτού,  για την εκτίμηση της αξίας του ακινήτου που κατάσχεται λαμβάνεται υπόψη η εμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το χρόνο της κατάσχεσης και ως τιμή πρώτης προσφοράς για τον πλειστηριασμό ακινήτου ορίζεται η εμπορική του αξία, όπως αυτή προσδιορίζεται κατά το χρόνο της κατάσχεσης.»

Παρόλα αυτά, ο δικηγόρος επιθυμεί/πιέζει να εκτιμήσω την αξία αναγκαστικής πώλησης, διότι μία ακόμα χαμηλότερη αξία από την εμπορική θα εξυπηρετούσε το σκοπό τους. Ποια είναι η γνώμη σας? Όσο για τα έξοδα του πλειστηριασμού, θεωρώ ότι αρμόδιος να απαντήσει είναι ο δικαστικός επιμελητής και όχι ο εκτιμητής…

Απάντηση

Όπως έχει αναφερθεί βάσει του Ν. 4335/2015 για την εκτίμηση του ακινήτου λαμβάνεται υπόψη η εμπορική του αξία συνεπώς είναι επιβεβλημένο η εκτίμηση να καταλήγει στην εμπορική αξία.

Ωστόσο, υπάρχει η απαίτηση βάσει του Ν. 3869/2010, στην εκτίμηση εκτός της τρέχουσας εμπορικής αξίας του ακινήτου να υπάρχει και μνεία του εκτιμώμενου ποσοστού απομείωσης αυτής λόγω της αναγκαστικής εκποίησης του ακινήτου.

Επομένως, προς διευκόλυνση του ρόλου των δικαστών, μπορεί να προσδιορισθεί και να αναφερθεί στην έκθεση ποσοστό απομείωσης της εμπορικής αξίας βασιζόμενοι στο γεγονός ότι ο πωλητής είναι εξαναγκασμένος να διαθέσει άμεσα το ακίνητο προς πώληση. Συνεπώς, το ακίνητο δεν εκτίθεται ικανό χρόνο στην αγορά, ο δε πωλητής πιέζεται να το πουλήσει σε σύντομο χρονικό διάστημα.

Τα δε έξοδα του πλειστηριασμού αρμόδιος να τα προσδιορίσει είναι ο δικαστικός επιμελητής.

Ερώτηση

Μου ζητήθηκε να κάνω μια εκτίμηση αξίας ακινήτου ευχερούς διάθεσης, από οικονομολόγο για τη χρήση σε εξωδικαστικό συμβιβασμό. Συγκεκριμένα μου ζήτησε την τιμή με την οποία θα ξεκινήσει ο πλειστηριασμός. Που θα μπορούσα να βρω σχετική βιβλιογραφία; Είναι διαφορετική από την αγοραία αξία;

Απάντηση

Σύμφωνα με το άρθ. 5, Ν 4469/2017, για τον εξωδικαστικό συμβιβασμό, «Η αξία των ακινήτων τα οποία δηλώνονται στην αίτηση καθορίζεται με βάση την έκθεση εκτιμητή ακινήτων, την οποία συνυποβάλλει ο οφειλέτης με την αίτησή του. Αν ο οφειλέτης δεν προσκομίσει έκθεση από εκτιμητή, ως αξία των ακινήτων στην αίτηση δηλώνεται η αξία που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ν. 4223/2013, Α΄ 287)».

Επιπλέον, σύμφωνα με το άρθ. 1, ΠΔ 59/24-5-2016 «Αρμόδιος για τον προσδιορισμό της εμπορικής αξίας του ακινήτου που κατάσχεται είναι ο δικαστικός επιμελητής, ο οποίος, για το σκοπό αυτό, υποχρεούται να προσλάβει, κατά την κρίση του, πιστοποιημένο εκτιμητή…» και σύμφωνα με το άρθ. 2 του ιδίου ΠΔ «Ο πιστοποιημένος εκτιμητής οφείλει… να παραδώσει την εκτίμησή του στον δικαστικό επιμελητή, σύμφωνα με τα ευρωπαϊκά ή διεθνή αναγνωρισμένα εκτιμητικά πρότυπα…».

Συνεπώς, η αξία που θα δοθεί από τον εκτιμητή θα είναι η αγοραία.
Σχετική βιβλιογραφία είναι τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα και το εγχειρίδιο του ΣΕΚΕ: http://avag.gr/index.php/ekpaideutiko-yliko-seke

Ερώτηση

Παρακαλώ θα ήθελα την γνώμη του ΣΕΚΕ για τους πλειστηριασμούς που διενεργούνται είτε ηλεκτρονικά είτε όχι και τελεσφορούν.

Εφόσον η πράξη γίνει στην Εμπορική αξία που έχει οριστεί από τον πιστοποιημένο εκτιμητή , και με δεδομένο ότι τα περισσότερα τα αγοράζει η ίδια η τράπεζα που επισπεύδει τον πλειστηριασμό , τα στοιχεία αυτά εμείς θα τα λαμβάνουμε υπόψη σαν συγκριτικά στοιχεία πωλήσεων σε μεταγενέστερες εκτιμήσεις στην περιοχή μας?

Με δεδομένο ότι η τιμή ορίζεται στην εμπορική αξία, και ότι μεσολαβεί διάστημα (οκτώ μηνών) έως τον πλειστηριασμό και αν υποθέσουμε ότι έχουν ενημερωθεί οι υποψήφιοι αγοραστές, μπορούμε να υποθέσουμε επίσης  ότι ισχύουν οι όροι της TEGOVA για την αγοραία αξία και να το λάβουμε σαν συγκριτικό στοιχείο πώλησης?

Πως μπορούμε να βλέπουμε όλα τα αποτελέσματα αυτά ανά περιοχή ή ανά είδος ακινήτου? Μήπως θα έπρεπε ο ΣΕΚΕ να ζητήσει να φορτωθούν σε κάποια βάση και αποτελούν δεδομένα της αγοράς?

Απάντηση

Αγαπητέ κύριε …..,

Οι περισσότερες αξίες που δίδονται από τους εκτιμητές για τον προσδιορισμό ενός ακινήτου στη διαδικασία του πλειστηριασμού, έχουν τη δεδομένη αβεβαιότητα καθόσον ο εκτιμητής στην πλειονότητα των περιπτώσεων εξάγει συμπεράσματα περί της αξίας τους από τα τεχνικά και νομιμοποιητικά στοιχεία που του παραδίδονται, χωρίς να έχει πραγματοποιήσει πολλές φορές  εσωτερική αυτοψία, στάδιο ουσιώδες στην πραγματοποίηση μιας έκθεσης εκτίμησης.  Οι σημειώσεις των επιφυλάξεων στην έκθεση δεν αποτελούν κατά κανόνα την πεποίθηση για τον ακριβή προσδιορισμό της αγοραίας αξίας σε απόλυτη τιμή.

Σε οποιαδήποτε περίπτωση η αξία αυτή επαφίεται στην κρίση του εκτιμητή, αν αποτελεί βάση των συγκριτικών στοιχείων της περιοχής γιατί κάθε ακίνητο είναι μοναδιαίο και υπάρχουν παράγοντες που επηρεάζουν την αξία του ακινήτου (μέγεθος, χρήση, σχήμα, θέση, έδαφος, κυκλοφοριακό δίκτυο κλπ).

Στο  ΕΕΠ 1 και στην υποπαράγραφο 5.10.7 της παραγράφου 5, περιγράφεται η αξία αναγκαστικής πώλησης, αναλύονται δε και περαιτέρω ζητήματα για την αγοραία αξία με ειδικές παραδοχές σχετικά με την περίοδο προώθησης και για πωλητή υπό πίεση, συγγενείς με τις παραδοχές που κάνουμε σε γενικές γραμμές σε εκτιμήσεις για βάση εκτίμησης την Αγοραία Αξία, με σκοπό εκτίμησης τον πλειστηριασμό του ακινήτου.

Ρητά αναφέρεται (παρ. 5.10.7.5) ότι η αξία αναγκαστικής πώλησης δεν αποτελεί βάση εκτίμησης.

Με συνδυασμό όλων των παραπάνω, προκύπτει ότι η αγοραία αξία και το εκπλειστηρίασμα είναι παντελώς διαφορετικές έννοιες και δεν πρέπει να συγχέονται μεταξύ τους.

Στα σχέδια του συλλόγου αποτελεί η συλλογή μιας βάσης δεδομένων, εργασία που είναι όμως χρονοβόρα και απαιτεί αναμφισβήτητα και την εθελοντική συμμετοχή των μελών.

Με εκτίμηση
Η Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων του Σ.ΕΚ.Ε.

Ερώτηση

Θα ήθελα τη γνώμη του Συλλόγου για το θέμα του ασυμβίβαστου που όρίζεται στον κώδικα δεοντολογίας της απόφασης 19928/292 ΦΕΚ 1147/Β/13-5-2013 στις περιπτώσεις κατά τις οποίες πιστοποιημένος εκτιμητής του μητρώου Υπ. Οικ. αναλάβει εκτίμηση με σκοπό την διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης, με επισπεύδουσα την τράπεζα με την οποία συνεργάζεται ως εξωτερικός εκτιμητής.

Σύμφωνα με το εδάφιο ιγ παρ 1άρθρου 2 της ανωτέρω απόφασης οι πιστοποιημένοι εκτιμητές πρέπει  “Να δηλώνουν κώλυμα και να μη συμμετέχουν στη διαδικασία εκτίμησης ιδίων περιουσιακών στοιχείων, καθώς και των περιουσιακών στοιχείων συγγενών τους ή τρίτων με τους οποίους σχετίζονται με ιδιαίτερο τρόπο”.

Το ερώτημα είναι, αν η συνεργασία με την επισπεύδουσα τη διαδικασία εκτέλεσης τράπεζα θεωρείται “σχέση με ιδιαίτερο τρόπο” και υπάρχει σύγκρουση συμφερόντων η οποία οδηγεί σε ασυμβίβαστο για μια τέτοια εκτίμηση;

Στην ημερίδα που είχε διεξάγει ο σύλλογος το 2016 σχετικά με το ρόλο των πιστοποιημένων εκτιμητών στη διενέργεια πλειστηριασμών, είχε αναφερθεί ότι το άνω ασυμβίβαστο δεν υφίσταται αν ο εκτιμητής (εξωτερικός συνεργάτης της επισπεύδουσας τράπεζας) δεν είχε διενεργήσει στο πρόσφατο παρελθόν εκτίμηση για το ίδιο ακίνητο.

Θα μπορούσε ο σύλλογος να μας δώσει το αιτιολογικό της άποψης ώστε να μπορούμε να υποστηρίξουμε τη θέση μας ως εκτιμητές σε περίπτωση καταγγελίας τόσο από τo πειθαρχικό συμβούλιο του άρθρου 5 της ανωτέρω αποφασης, αλλά και  σε περίπτωση που ο οφειλέτης προσπαθήσει να ακυρώσει δικαστικώς την εκτίμηση με την αιτιολογία του ασυμβίβαστου;

Απάντηση

Αγαπητέ κύριε …..,

Αναφερόμενοι στην ερώτηση που υποβάλατε στο Σύλλογο θα θέλαμε να σας επισημάνουμε την άποψή μας,  ότι αν κάποιος εκτιμητής παραδώσει μία έκθεση εκτίμησης σε τράπεζα, ως εξωτερικός συνεργάτης αυτής (χρησιμοποιώντας δικό του έντυπο και όχι της τραπέζης), δεν έχει κανένα κώλυμα να συντάξει νέα έκθεση για το ίδιο ακίνητο, από άλλον εντολέα (π.χ. από δικαστικό επιμελητή, εισαγγελέα, φορολογική αρχή, τρίτο επισπεύδοντα κλπ) και μπορεί να χρησιμοποιήσει και στοιχεία από την προηγούμενη έκθεση (εσωτερικής αυτοψίας).

Όταν όμως για την παλιότερη έκθεση που συνέταξε, χρησιμοποίησε τη φόρμα εντύπου που του διέθεσε η τράπεζα και η έκθεσή του συνυπογράφηκε από άλλα στελέχη της τράπεζας (reviewer κλπ), θεωρείται εσωτερικός συνεργάτης και υπάρχει κώλυμα αφού η σύμβασή του με την τράπεζα επιβάλλει τη «μονομερή» ενασχόλησή του για το συγκεκριμένο έργο, το οποίο αίρεται μόνο μετά από ειδική εντολή από την εντέλλουσα τράπεζα.

Το τελευταίο είναι λογικό να γίνεται μόνο για εκτιμητές της περιφέρειας, σε περιοχές που υπάρχει ελάχιστος αριθμός Εκτιμητών και θα πρέπει η ανάθεση πλέον να επαφίεται στην απόφαση του εντολέα.

Για να ισχύει το ασυμβίβαστο θα πρέπει σύμφωνα με τον Κώδικα Δεοντολογίας να υπάρχει συγγενική ή άλλη ιδιαίτερη σχέση με τον κάτοχο του εκτιμώμενου περιουσιακού στοιχείου.

Όσο για την αναφορά που έγινε στην ημερίδα, δεν προκύπτει από τον Κώδικα καμία συσχέτιση του εκτιμητή με το ακίνητο παρά μόνο με τον ιδιοκτήτη του. Βέβαια, εάν ο εκτιμητής έχει σε παλαιότερο χρόνο εκτιμήσει το ακίνητο για άλλο πελάτη, οφείλει να ενημερώσει το νέο εντολέα του κι εκείνος λαμβάνοντας γνώση των αληθών περιστατικών, να αποφασίσει εάν θα προχωρήσει στην ανάθεση της υπόθεσης.

Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές που αναλαμβάνουν τέτοιου είδους εκτιμητικές εργασίες, πρέπει  να διασφαλίζουν την ανεξαρτησία τους έναντι των ελεγχόμενων από αυτούς οντοτήτων και φέρουν το βάρος της απόδειξης ότι ενεργούν κατά την εκτέλεση της εργασίας τους κατά τρόπο ανεξάρτητο.

Ο πιστοποιημένος εκτιμητής ή η εκτιμητική εταιρεία έχει την υποχρέωση να αρνηθεί τη διενέργεια εκτιμήσεων, η οποία θα οδηγούσε έναν ενημερωμένο, αντικειμενικό και συνετό τρίτο να οδηγηθεί στο συμπέρασμα ότι διακυβεύεται η ανεξαρτησία του εκτιμητή ή της εκτιμητικής εταιρείας από τις σχέσεις οι οποίες θα μπορούσαν να θεωρηθούν ότι διακυβεύουν την ανεξαρτησία.

Ο χαρακτηρισμός μιας εργασιακής σχέσης ως   ασυμβίβαστης  θα πρέπει  καταρχάς να μην  παραβιάζει  το συνταγματικό δικαίωμα στην εργασία και το δικαίωμα της ελευθερίας των συμβάσεων και  αφετέρου να συνάδει με  τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα.

Είναι το γνωστό πρόβλημα της σύγχυσης που έχει κάποιος μεταξύ του νόμιμου και του ηθικού.

Με εκτίμηση
Η Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων του Σ.ΕΚ.Ε.

Ερώτηση

Αξιότιμοι κύριοι,

Με την ιδιότητα του ιδιοκτήτη ακινήτου για το οποίο εκπόνησε εκτίμηση Μηχανικός μέλος του Συλλόγου σας στα πλαίσια δικαστικής μου υπόθεσης, σας υποβάλλω τα παρακάτω ερωτήματα για τα οποία θα ήθελα την άποψή σας:

1. Είναι κοινή πρακτική των μελών του Σ.ΕΚ.Ε. να εκτιμούν ένα ακίνητο χωρίς να ληφθεί υπόψιν το απόσπασμα του Κτηματολογίου στο οποίο αναγράφεται ο ιδιοκτήτης, το ΚΑΕΚ και επίσης απεικονίζεται το περίγραμμα της ιδιοκτησίας;

2. Πώς είναι δυνατόν να διαπιστωθεί ότι το εν λόγω μέλος του Συλλόγου Εκτιμητών Ελλάδας (Σ.ΕΚ.Ε.) διαθέτει την απαραίτητη τεχνογνωσία/πιστοποίηση που τον καθιστά ικανό να εκπονήσει την έκθεση αποτίμησης;

3. Υπάρχει ειδική σφραγίδα του Σ.ΕΚ.Ε. με την οποία το εν λόγω μέλος τεκμηριώνει τα προσόντα του ως Πιστοποιημένου Εκτιμητή του Σ.ΕΚ.Ε. και με την οποία θα πρέπει να σφραγίζεται η έκθεση εκτίμησης;

Απάντηση

Αγαπητέ  συνάδελφε,

Αναφερόμενοι στα ερωτήματα τα οποία μας θέσατε, σας παραθέτουμε  τις απόψεις μας  σχετικά, ακολουθώντας την σειρά με  την οποία εξετέθησαν.

1. Στο κτηματολόγιο η αποτύπωση των εμπραγμάτων δικαιωμάτων αποτυπώνεται κτηματοκεντρικά δηλαδή η αναζήτηση γίνεται όχι με τον ιδιοκτήτη όπως γίνεται στα υποθηκοφυλακεία αλλά με το ακίνητο. Κάθε ακίνητο έχει  αποτυπωθεί με ένα μοναδικό αριθμό τον λεγόμενο Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (KAEK) που είναι ο αποκλειστικός για κάθε γεωτεμάχιο κωδικός αριθμός, δηλαδή  η ταυτότητα του ακινήτου.
Ο εκτιμητής εκπονεί την εκτίμηση με όλα τα διαθέσιμα στοιχεία που του προσκομίζει ο εντολέας του, που περιγράφονται αναλυτικά στο έντυπο εκτίμησης. Σε περίπτωση που έχει συνταχθεί κτηματολόγιο ο εκτιμητής πρέπει να ζητήσει από τον εντολέα του την προσκόμιση του αποσπάσματος του κτηματολογικού διαγράμματος και στο αντίστοιχο πεδίο της  ταύτισης τίτλων οφείλει να αναφέρει, ότι το επιθεωρηθέν εκτιμώμενο ταυτίζεται ή όχι με το καταχωρηθέν στο κτηματολόγιο ακίνητο. Σε περίπτωση που δεν προσκομιστεί το κτηματολογικό απόσπασμα δεν είναι στην αρμοδιότητα του εκτιμητή να το αναζητήσει, ωστόσο πρέπει σαφώς  να αναφέρει στην εκτίμησή του ότι δεν προσκομίστηκε και δεν έγινε ο αντίστοιχος έλεγχος.

Ειδικότερα :
Σε κάθε σύμβαση ανάθεσης / ανάληψης έργου εκτίμησης, ορίζεται εκ των προτέρων η βάση της εκτίμησης (π.χ. Αγοραία Αξία, Αξία Υπάρχουσας Χρήσης κ.α.), ο σκοπός σύνταξης της εκτίμησης (π.χ. αγορά ακινήτου, πλειστηριασμός ακινήτου κ.α.), καθώς και η Μεθοδολογία Εκτίμησης (π.χ. Συγκριτική Μέθοδος, Μέθοδος Κεφαλαιοποίησης κ.α.).

Το θεσμικό πλαίσιο για την σύνταξη και την τήρηση του Εθνικού Κτηματολογίου, συγκροτείται από δύο βασικά νομοθετήματα, ένα για την κτηματογράφηση και ένα για την τήρηση και λειτουργία του Κτηματολογίου. Ειδικότερα, η διαδικασία κτηματογράφησης  διέπεται από το νόμο 2308/1995 και η λειτουργία του Κτηματολογίου από το νόμο 2664/1998, όπως αυτοί τροποποιήθηκαν και ισχύουν σήμερα.

Έτσι, σήμερα, ένα κτηματολογικό φύλλο και ένα κτηματολογικό διάγραμμα, παρέχουν εκτός από εκείνη την πληροφορία, βάσει της οποίας συντάχθηκε το κτηματολόγιο (τίτλος κτήσης, ιδιοκτησιακά δικαιώματα, νομική ταυτότητα κτισμάτων, βάρη, κατασχέσεις κλπ) και την επί πλέον πληροφορία της θέσης του ακινήτου στον χώρο, αλλά και την αυτοτέλειά του ή όχι (σχετικά με τα όμορα ακίνητα).

Αυτονόητο είναι ότι η γνωστοποίηση του περιεχομένου των κτηματολογικών εγγραφών, υποβοηθούν το έργο του εκτιμητή, παρέχοντάς του εκείνη την πληροφορία που διαμορφώνει και επηρεάζει την Αξία του ακινήτου, την οποία όμως πληροφορία μπορεί να αντλήσει ο εκτιμητής και από άλλα παρασχεθέντα σε αυτόν έγγραφα (όπως ο τίτλος κτήσης και η οικοδομική άδεια του ακινήτου), στα οποία και βασίστηκε η παρεχόμενη από το κτηματολόγιο πληροφορία για την σύνταξή του.

Συμπερασματικά αναφέρουμε ότι αν ο εκτιμητής διαθέτει άλλα βασικά στοιχεία για την διενέργεια της εκτίμησης, η πληροφορία που παρέχει σε αυτόν το κτηματολόγιο, απλώς συνεπικουρεί στην διαμόρφωση των συμπερασμάτων του, χωρίς να είναι απαραίτητη η πληροφορία αυτή για την διενέργεια της εκτίμησης.

Σημειώνουμε δε ότι είναι τελείως απαραίτητο και προτιμότερο να προσκομίσει ο εντολέας ένα πρόσφατα συνταγμένο διάγραμμα, με όρους δόμησης, χρήσεις γης κλπ παρά να διαμορφώνει γνώμη περί της οικοδομησιμότητας του γηπέδου ο εκτιμητής, από τις κτηματολογικές εγγραφές!
Τέλος, μία και μοναδική είναι η περίπτωση που η προσκόμιση ή όχι των κτηματολογικών εγγραφών επηρεάζει την Αγοραία Αξία ενός ακινήτου. Αναφερόμαστε σε αυτήν την περίπτωση που ο σκοπός σύνταξης της έκθεσης του εκτιμητή είναι η αγορά του ακινήτου και οι τυχούσες διαπιστώσεις σφαλμάτων στις κτηματολογικές εγγραφές θα απαιτούσαν χρόνο για την επίλυσή τους (π.χ. χωρική μεταβολή των εγγραφών), χρόνος ο οποίος επηρεάζει και την παρούσα αξία του ακινήτου.

2. Η ικανότητα προκύπτει από την αντίστοιχη πιστοποίηση . Εάν ένας εκτιμητής είναι πιστοποιημένος ή εγγεγραμμένος στο μητρώο του Υπουργείου Οικονομικών, σημαίνει ότι καλύπτει όλες τις προϋποθέσεις, από άποψη τεχνογνωσίας και εκπαίδευσης, για την πραγματοποίηση εκτιμήσεων στον κλάδο όπου διαθέτει την αντίστοιχη πιστοποίηση . Στην ιστοσελίδα του Σ.ΕΚ.Ε. υπάρχει κατάλογος των εκτιμητών μελών του Συλλόγου  όπου σε αντίστοιχο πεδίο αναφέρονται οι τυχόν πιστοποιήσεις  που έχει το κάθε μέλος. Σημειώνεται ότι για την εγγραφή στο Σ.ΕΚ.Ε είναι προαπαιτούμενη η απόδειξη της εμπειρίας στην εκτιμητική, χωρίς ωστόσο η εγγραφή στο Σύλλογο να αποτελεί πιστοποίηση. Η όποια πιστοποίηση  λαμβάνεται μετά από διαδικασία εξετάσεων.

3. Δεν υπάρχει σφραγίδα του ΣΕΚΕ που να τεκμηριώνει τα προσόντα του κάθε εκτιμητή . Τα προσόντα αυτά, όπως προαναφέρθηκε , προκύπτουν από άλλους φορείς ελέγχου. Ο ΣΕΚΕ δραστηριοποιείται στον χώρο της εκτιμητικής επιστήμης εδώ και πολλά χρόνια , έχοντας ως στόχο την συνεχή βελτίωση των παρεχόμενων από τα μέλη του εκτιμητικών υπηρεσιών, είτε μεταφέροντας την διεθνή και ελληνική εκτιμητική τεχνογνωσία μέσω εκπαίδευσης και ενημέρωσης, είτε συμμετέχοντας συμβουλευτικά στην διαμόρφωση του πλαισίου διενέργειας εκτιμήσεων, με απώτερο σκοπό την συνεχή αναβάθμιση των παρεχόμενων εκτιμητικών υπηρεσιών στην χώρα μας.
Οι πιστοποιημένοι εκτιμητές υπό το σχήμα REV της TEGoVA έχουν αντίστοιχη σφραγίδα με τα στοιχεία της πιστοποίησης τους και είναι δυνατή η ταυτοποίηση των στοιχείων τους μέσω του site της TEGoVA.

Ελπίζουμε ότι αποσαφηνίσαμε τις ερωτήσεις που μας υποβάλατε. Είμαστε στην διάθεση σας  για οποιεσδήποτε διευκρινήσεις και θα σας παρακαλούσαμε να μας παρουσιάζατε και την ιδιότητα σας  καθώς και την συγκεκριμένη περίπτωση ανάθεσης της εκτιμητικής εργασίας που ενδεχόμενα  θα βοηθούσε περαιτέρω στην επικοινωνία μας.

Με εκτίμηση
Η Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων του Σ.ΕΚ.Ε.

Ερώτηση

Αξιότιμοι κύριοι,

Η παρούσα επιστολή αφορά στην προσπάθειά μου να αποκτήσω την πιστοποίηση του Σ.ΕΚ.Ε, ώστε να δραστηριοποιηθώ στο χώρο των εκτιμήσεων.

Η επαγγελματική μου εμπειρία στο χώρο αυτό αφορά την 6ετία 2007-2012 κατά την οποία έκανα πάνω από 100 εκτιμήσεις ακινήτων σε συνεργασία με την τράπεζα Κύπρου. Στην προσπάθειά μου όμως να συνεχίσω την δραστηριοποίηση ως εκτιμητής και απευθυνόμενος σε όλες τις τράπεζες, τους δικαστικούς επιμελητές και τις ασφαλιστικές εταιρείες της περιοχής μου, ώστε να αποκτήσω την απαιτούμενη προϋπόθεση των 10 εκτιμήσεων της τελευταίας 2ετίας και να συμμετάσχω στις εξετάσεις του Μαρτίου, βρίσκομαι αντιμέτωπος με μια αδιέξοδη κατάσταση, καθώς μου ζητούν ως προϋπόθεση την πιστοποίηση για κάθε συνεργασία.

Το ερώτημα που σας απευθύνω είναι το πώς θα μπορέσω να αποκτήσω την επαγγελματική εμπειρία των 10 εκτιμήσεων των δύο τελευταίων ετών που απαιτούνται και είναι προϋπόθεση για την πιστοποίηση, αφού η πιστοποίηση αποτελεί προϋπόθεση για την επαγγελματική εμπειρία.

Ζητώ, αν αυτό είναι δυνατό, την αναγνώριση της πρότερης επαγγελματικής μου εμπειρίας στο χώρο των εκτιμήσεων (αντί της τελευταίας διετίας) προκειμένου να μπορώ να πιστοποιηθώ. Επίσης στην διάθεσή σας βρίσκεται και το σύνολο των αποδείξεων παροχής υπηρεσιών προς την τράπεζα Κύπρου από το 2007 τις οποίες θα σας αποστείλω όποτε αυτό μου ζητηθεί.

Απάντηση

Αγαπητέ  συνάδελφε,

Σύμφωνα με τον «Κανονισμό Πιστοποίησης  Επαγγελματιών Εκτιμητών»  της Peoplecert, για το σχήμα πιστοποίησης Valuer  είναι προαπαιτούμενη  η επαγγελματική εμπειρία  που πιστοποιείται με :

α) 2 χρόνια εμπειρία στην Εκτιμητική μετά την απόκτηση πτυχίου η οποία να τεκμαίρεται τα τελευταία πέντε (5) χρόνια  και

β) 10 εκτιμήσεις για τα τελευταία 2 χρόνια  και

γ) 2 εκθέσεις εκτιμήσεων σε φυσική μορφή και

δ) 20 ώρες επαγγελματικής εκπαίδευσης τον τελευταίο χρόνο.

Κατά την άποψη μας θα πρέπει  να απευθυνθείτε  για την απόκτηση  εκτιμητικής εμπειρίας,  σε εταιρείες ή γραφεία μεμονωμένων πιστοποιημένων εκτιμητών με έδρα διαφορετική από την δική σας, ώστε να λειτουργήσετε ως υπεργολάβος τους στην περιοχή σας, και όχι σε δικαστικούς επιμελητές, οι οποίοι εκ του νόμου υποχρεούνται στην συνεργασία με Πιστοποιημένους Εκτιμητές του Μητρώου του Υπουργείου Οικονομικών. Οι ασφαλιστικές εταιρείες  και οι Τράπεζες που είναι οι εντολείς και αποδέκτες της πλειοψηφίας των εκτιμήσεων στην Ελληνική αγορά, είναι επίσης ένα πιθανό πελατολόγιό σας.

Πρέπει να τονιστεί ότι το Υπουργείο Οικονομικών  απαιτεί  την επαγγελματική εμπειρία των εκτιμητών  για τα  δύο τελευταία  χρόνια, η οποία  τεκμηριώνεται με 4 ΑΠΥ κατ΄έτος.

Με εκτίμηση
Η Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων του Σ.ΕΚ.Ε.

Ερώτηση

Μπορώ να αναλάβω υποθέσεις εκτίμησης ακινήτων σε πτωχεύσεις, ως δόκιμο μέλος; Μόνη ή χρειάζεται να έχω επιβλέποντα;
Επίσης με το ίδιο σκεπτικό, μπορώ να κάνω εκτιμήσεις για δικαστικούς επιμελητές, δικηγόρους και τράπεζες;

Ευχαριστώ

Απάντηση

Αξιότιμη κυρία ……………..,

Τα Δόκιμα μέλη του Συλλόγου μας είναι οι εκτιμητές, που  διαθέτουν τα απαραίτητα τυπικά προσόντα, αλλά δε διαθέτουν την απαιτούμενη εμπειρία και αποδέχονται τις αρχές λειτουργίας και τον Κώδικα Δεοντολογίας του Συλλόγου. Κατά συνέπεια, μπορείτε να πραγματοποιήσετε εκτιμήσεις για τράπεζες, δικηγόρους, λοιπούς επαγγελματίες, εφόσον δέχονται την συνεργασία αυτή με την ιδιότητά σας ως δόκιμο μέλος. Ως δόκιμο μέλος μπορείτε να μαθητεύσετε δίπλα σε κάποιον πιστοποιημένο εκτιμητή ώστε να αποκτήσετε την απαιτούμενη εμπειρία και με αυτή θα έχετε την δυνατότητα  να πιστοποιηθείτε.

Το Σχήμα Πιστοποίησης των Επαγγελματιών Εκτιμητών της PEOPLECERT παρέχει αναγνώριση για τους επαγγελματίες που διεξάγουν εκτιμήσεις (αξίας) ακινήτων σε τομείς όπως τα ακίνητα και γενικά στοιχεία του ενεργητικού με εθνικά ή διεθνή πρότυπα ή κανονιστικές απαιτήσεις ή και άλλα Πρότυπα, κανονισμούς ή και αναφορές της.

Πολλές φορές απαιτείται εκ του Νόμου η πιστοποίηση του ελεύθερου επαγγελματία εκτιμητή, όπως στις εργασίες που ανατίθενται από δικαστικούς επιμελητές για πλειστηριασμούς και στην πτωχευτική διαδικασία. Θα πρέπει να τονίσουμε ότι ειδικά για τους δικαστικούς επιμελητές, οι εκτιμητές θα πρέπει να ανήκουν στο μητρώο του Υπουργείου Οικονομικών(προϋπόθεση να έχουν πιστοποίηση REV ή Valuer οι οποίες αποκτώνται κατόπιν εξεταστικής διαδικασίας).

Συνεπώς  απαιτείται όχι απλά να είναι πιστοποιημένος ο εκτιμητής αλλά και εγγεγραμμένος στο ΥΠΟΙΚ.

Προς διευκόλυνσή σας μπορείτε να συμβουλευθείτε  το σχετικό Link του Μητρώου του ΥΠΟΙΚ, του ΣΕΚΕ και της Peoplecert.

Είμαστε στη διάθεσή σας για οποιαδήποτε περαιτέρω διευκρίνιση.

Με εκτίμηση,

Η Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων του Σ.ΕΚ.Ε.

Ερώτηση

Μου ζητήθηκε από το δικηγόρο ενός πελάτη, οποίος μου ανέθεσε εκτίμηση για ακίνητο που θέλει να ενταχθεί σε υπερχρεωμένα νοικοκυριά να προσθέσω το πινακάκι που φαίνεται παρακάτω. Γνωρίζετε αν εμείς μπορούμε να προσθέσουμε αυτό το πινακάκι;

Μου τόνισε ότι είναι υποχρεωτικό όταν η εκτίμηση θα πάει σε δικαστήριο για τα υπερχρεωμένα νοικοκυριά.

Απάντηση

Αγαπητέ συνάδελφε,

Εντός της προβλεπόμενης στο άρθρο 5 παρ, 1 εδ. β΄ ν. 3869/2010 προθεσμίας ο οφειλέτης δικαιούται να καταθέσει στο φάκελο μέχρι τη συζήτηση της αίτησης του ενώπιον του δικαστηρίου αντίστοιχου περιεχομένου εκτίμηση από πιστοποιημένο εκτιμητή του κλάδου ακινήτων της υποπαραγράφου Γ.1 της παραγράφου Γ του άρθρου πρώτου του ν. 4152/2013 σχετικά με το εκτιμώμενο ποσό του πλειστηριάσματος, σε περίπτωση πλειστηριασμού του αναφερόμενου στο άρθρο 9 παρ. 2 ν. 3869/ 2010 ακινήτου του οφειλέτη εντός έξι (6) μηνών από την κατάθεση της κατ’ άρθρο 4 παρ. 1 v. 3869/2010 αίτησης του οφειλέτη, λαμβάνοντας υπόψη τις διατάξεις των άρθρων 993 παρ. 2 εδ. γ΄ ΚΠολΔ και άρθρο 9 παρ. 12 έως 15 ν. 4335/2015 (ΦΕΚ Α΄ 87).

Η ανωτέρω εκτίμηση αναφέρεται στην τρέχουσα εμπορική-αγοραία αξία του ακινήτου και γίνεται αναφορά του εκτιμώμενου ποσοστού απομείωσης αυτής λόγω της αναγκαστικής εκποίησης του ακινήτου καθώς και των εξόδων που συνδέονται με τον πλειστηριασμό.

Το ποσοστό απομείωσης ενέχει το ρόλο της προτεινόμενης αξίας α΄ προσφοράς στην διαδικασία του πλειστηριασμού και προσδιορίζεται κατά την κρίση του δικ. επιμελητή , το δε κλάσμα των 2/3 της αγοραίας αξίας φαίνεται ρεαλιστικό στην κατηγορία των οικιστικών ακινήτων. Τα έξοδα που αναγράφονται θα πρέπει να πιστοποιούνται εγγράφως από τον εντολέα διάδικο , καθόσον το ύψος αυτών είναι άγνωστο στον εκτιμητή.

Κατά συνέπεια δεν έχουμε αντίθετη άποψη , ως προς την προτεινόμενη διαδικασία από τον Δικηγόρο του οφειλέτη, όμως κατά την άποψη μας θα πρέπει να αιτιολογηθεί και το ποσοστό απομείωσης και το ύψος των εξόδων (βάσει εγγράφου δηλώσεως) από τον εκτιμητή. Γενικότερα στις περιπτώσεις πλειστηριασμών ακινήτων, η τιμή της πρώτης προσφοράς πλειστηριαζόμενου ακινήτου πρέπει να είναι τουλάχιστον ίση με την αντικειμενική αξία του ακινήτου. Όταν όμως η αξία του ακινήτου είναι μεγαλύτερη της αντικειμενικής, τότε η τιμή της πρώτης προσφοράς ανέρχεται στα δυο τρίτα της αξίας του ακινήτου.

Πρέπει να σημειωθεί ότι μετά την 1.1.2016 ,που ισχύει η εφαρμογή του του νέου Κ.Πολ.Δ , και εφόσον η διαδικασία του πλειστηριασμού εντάσσεται στις νέες διατάξεις, ο εκτιμητής πρέπει να αναγράφει μόνον την εμπορική – αγοραία αξία χωρίς να επεμβαίνει στον καθορισμό της τιμής α΄ προσφοράς καθώς και των λοιπών εξόδων, αρμόδιος για τον υπολογισμό των οποίων είναι ο δικ. επιμελητής.

Με εκτίμηση,

Η Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων του Σ.ΕΚ.Ε.

Ερώτηση

Αγαπητοί συνάδελφοι,

παρακαλώ να με ενημερώσετε αν εκτίμηση ενός των αντικειμένων του θέματος που διενεργώ εγώ (μη πιστοποιημένος εκτιμητής ακινήτων) έχει νομική ισχύ εφόσον συνυπογράφεται (ελέγχεται) από πιστοποιημένο  REV εκτιμητή.

Ευχαριστώ εκ των προτέρων για το χρόνο σας.

Με εκτίμηση,

Απάντηση

Αγαπητέ συνάδελφε,

Ο Ανάδοχος ενός έργου εκτίμησης, μετά την ανάθεση του, δεν έχει το δικαίωμα, χωρίς την έγγραφη συγκατάθεση της Αναθέτουσας Αρχής, να αναθέσει οποιοδήποτε μέρος ή το σύνολο του Έργου υπεργολαβικά σε τρίτο φυσικό ή νομικό πρόσωπο, το οποίο δεν έχει συμπεριληφθεί στην προσφορά του. Την πλήρη ευθύνη για την ολοκλήρωση του Έργου φέρει αποκλειστικά ο Ανάδοχος ως ένωση φυσικών προσώπων (παρόχων υπηρεσιών) που υποβάλλουν κοινή προσφορά και που στην προσφορά φαίνεται ευκρινώς το μέλος ή τα μέλη της ομάδας έργου που είναι εγγεγραμμένα στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών, στον κλάδο Ακινήτων, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.4152/2013 ΦΕΚ Α΄(παρ. Γ΄), πληρούν δε τις προϋποθέσεις του Νόμου και δεν έχουν αποκλειστεί από διαγωνισμούς του Δημοσίου με σχετικές αποφάσεις. Σύμφωνα με το ΕΕΠ3, παράγραφος 3.1, «η εκτίμηση πρέπει να εκπονείται από πιστοποιημένο εκτιμητή.. σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να γίνεται από πιστοποιημένη εταιρεία, στην οποία την εργασία θα αναλαμβάνουν άτομα με τα κατάλληλα προσόντα που έχει προσλάβει η εταιρεία αυτή».

Εφόσον εσείς ως υποψήφιος ανάδοχος συμμετέχετε στον διαγωνισμό με αντιπρόσωπό σας, πρέπει να υποβάλλετε μαζί με την προσφορά σας και το παραστατικό εκπροσώπησης.

Η Αναθέτουσα Αρχή διατηρεί το δικαίωμα να κηρύξει τη διαδικασία άγονη ή να αναθέσει την παροχή αιτούμενων υπηρεσιών κατά την απόλυτη διακριτική της ευχέρεια σε άλλο πιστοποιημένο εκτιμητή.

Ενδεχόμενα θα ήταν σκόπιμο να μας αναφέρετε μια πιο λεπτομερή περιγραφή της υπόθεσης και να επαναδιατυπώσετε το ερώτημά σας, ώστε να είμαστε σε θέση να απαντήσουμε και εμείς με τη σειρά μας πιο τεκμηριωμένα.

Με εκτίμηση,

Η Ομάδα Εργασιακών Θεμάτων του Σ.ΕΚ.Ε.

Ερώτηση

Θέμα: Εξασφάλιση αμοιβής εκτιμητή ορισμένου ως πραγματογνώμονα

Αξιότιμοι συνάδελφοι.

Θα ήθελα να ζητήσω τη συμβουλή και τη συμβολή του συλλόγου μας σχετικά με ένα ζήτημα που ανέκυψε πρόσφατα και αφορά στη διασφάλιση της αμοιβής εκτιμητή για εργασία εκτίμησης που μου ανατέθηκε από δικαστήριο στα πλαίσια πραγματογνωμοσύνης.

Αναφέρω συνοπτικά το ιστορικό:

Αφού μου ζητήθηκε να δώσω τον όρκο του πραγματογνώμονα από το πρωτοδικείο ως εκτιμητής (είχε προηγηθεί η εγγραφή μου στη λίστα πραγματογνωμόνων του πρωτοδικείου ως πιστοποιημένος εκτιμητής) ήρθα σε επαφή με τις εμπλεκόμενες πλευρές με σκοπό να τις ενημερώσω σχετικά με την πρόθεση μου να αποδεχθώ αρχικώς το διορισμό μου. Στη πρώτη επαφή και οι δύο αντίδικες πλευρές εξέφρασαν θετική γνώμη σχετικά το ζήτημα της αποδοχής του ορισμού μου.

Ενημέρωσα ακόμα και τις δύο πλευρές ότι στα πλαίσια πραγματογνωμοσύνης δύναται ο πραγματογνώμονας να προτείνει την από κοινού καταβολή της αμοιβής του (εξ ημισείας) και από τις δύο αντίδικες πλευρές (υπό την έννοια των «κοινών αποστάσεων»), γεγονός που βρήκε σύμφωνη τόσο την πλευρά του επισπεύδοντα τη διαδικασία (αν και εξέφρασε τις αμφιβολίες του σχετικά με το αν τελικά η άλλη πλευρά θα καταβάλλει το μισό ποσό) όσο και την αντίδικη πλευρά.

Επισήμανα ωστόσο και στους δύο αντιδίκους και κυρίως στον επισπεύδοντα τη διαδικασία, ότι είναι στην διακριτική ευχέρεια της δεύτερης πλευράς να υπαναχωρήσει σε ότι έχει να κάνει με την καταβολή της αμοιβής του πραγματογνώμονα, καθώς το δικαστήριο όριζε ξεκάθαρα ως υπεύθυνο τον επισπεύδοντα για την καταβολή της αμοιβής. Το γεγονός αυτό μάλιστα διευκρινίστηκε και επισημάνθηκε και έγινε αποδεκτό και από την δικηγόρο του επισπεύδοντα που δήλωσε σε τηλεφωνική επικοινωνία μαζί μου ότι είναι σε γνώση τους η υποχρέωση που ορίζει το δικαστήριο.

Αναφέρω στο σημείο αυτό το εξής σημαντικό: κατά την αρχική επαφή δεν είχε προσδιοριστεί το ακριβές ποσό της αμοιβής για τον λόγο που εξηγείται αμέσως παρακάτω.

Από την ενδελεχή μελέτη των ερωτημάτων που με καλούσε το δικαστήριο να γνωμοδοτήσω διαπίστωσα ότι από τη λίστα των 18 ερωτημάτων που μου τέθηκε το τελευταίο, το υπ’ αριθμό 18 ερώτημα αφορούσε ερώτημα έξω από το γνωστικό μου αντικείμενο και την πιστοποίηση μου ως εκτιμητή, καθώς μου ζητούνταν να γνωμοδοτήσω σχετικά με την αξία εξοπλισμού και εμπορευμάτων επιχείρησης που ανήκε σε έναν από τους αντιδίκους.

Για το λόγω αυτό επανήλθα στο δικαστήριο και με γραπτή επιστολή μου ενημέρωσα το δικαστήριο σχετικά με την αδυναμία μου να προχωρήσω σε εκτίμηση αναφορικά με το ερώτημα υπ’ αριθμό 18.

Επιπλέον (προς διευκόλυνση της διαδικασίας και του δικαστηρίου) ζητούσα μεταξύ των άλλων να μου επιτραπεί εγγράφως, η συνδρομή ειδικού επαγγελματία – Πιστοποιημένου Εκτιμητή για Ηλεκτρομηχανολογικές Εγκαταστάσεις, του οποίο είναι γνωστικό αντικείμενο η γνωμοδότηση επί της αξίας κινητού εξοπλισμού, εμπορευμάτων και επιχείρησης, και εφόσον δεν είναι δυνατή η απευθείας ανάθεση στο ειδικό να μου επιτραπεί να αναθέσω ο ίδιος της αντίστοιχη εργασία, σε εναρμόνιση με τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα (EVS 2012), βάσει του Ευρωπαϊκού Εκτιμητικού Προτύπου 3 (ΕΕΠ3) που αφορά στον Πιστοποιημένο Εκτιμητή και στην παράγραφο 5.4 Ευθύνη του Εκτιμητή και τις υποπαραγράφους 5.4.1 και 5.4.8.

Το δικαστήριο επανήλθε και προφορικά με ενημέρωσε ότι θα προβεί σε εσωτερική διοικητική πράξη ώστε να με απαλλάξει από την υποχρέωση να απαντήσω στο υπ’ αριθμό 18 ερώτημα ΑΛΛΑ και να με ενημερώσει ότι δύναμαι να αποδεχτώ το διορισμό μου για τα υπόλοιπα 17 ερωτήματα, τα οποία αφορούσαν στην εκτίμηση της εμπορικής αξίας ακίνητης περιουσίας, συνολικά 24 ακινήτων.

Μετά από αυτό ήρθα σε επικοινωνία με τις αντίδικες πλευρές, πρώτα με τον επισπεύδοντα της διαδικασία από το δικαστήριο ως όφειλα και έπειτα με τον άλλο αντίδικο.

Στην επαφή μου με τον επισπεύδοντα, τον ενημέρωσα σχετικά με την απόφαση του δικαστηρίου καθώς επίσης και σχετικά με την αμοιβή μου (το ακριβές ύψος της αμοιβής και τον τρόπο καταβολής). Επισήμανα για μια ακόμα φορά ότι είναι στη διακριτική ευχέρεια της άλλης πλευράς να αρνηθεί την καταβολή της αμοιβής και ότι στην περίπτωση αυτή το ποσό βαρύνει την πλευρά του επισπεύδοντα.

Απάντηση

Αγαπητέ κε …………..,

Οι απορίες και  ανησυχίες που έχετε σχετικά με την υποχρέωση καταβολής της αμοιβής του πραγματογνώμονα είναι εύλογες και αποτελούν απόρροια κάποιου δικονομικού κενού  στην ορθή τήρηση της διαδικασίας.

Στην Ελληνική Επικράτεια και την μέχρι σήμερα εκτιμητική  εμπειρία, ο διάδικος που έχει το υποκειμενικό βάρος της απόδειξης έχει και την υποχρέωση καταβολής της αμοιβής του πραγματογνώμονα, ανεξάρτητα από το αν η πραγματογνωμοσύνη επισπεύσθηκε τελικά με την επιμέλεια του αντιδίκου.

Αν η προδικαστική απόφαση δεν όρισε ποιος διάδικος έχει το υποκειμενικό βάρος της απόδειξης τότε η υποχρέωση της αμοιβής βαρύνει εκείνο το διάδικο που επιμελήθηκε για την πρόσκληση των πραγματογνωμόνων προς εκτέλεση της πραγματογνωμοσύνης που έχει διαταχθεί (επιμελέστερος των διαδίκων). Όμως, μετά τον τελεσίδικο τερματισμό της δίκης και εφόσον δεν υπήρξε  συμφωνία καταβολής της αμοιβής από κάποιον ή όλους τους διαδίκους, η υποχρέωση για την αμοιβή του πραγματογνώμονα βαρύνει τον  διάδικο που το αποτέλεσμα της  δίκης είναι δυσμενές.

Στον ελληνικό χώρο, οι λύσεις που έχουν υποστηριχτεί, φαίνονται να έχουν ως αφετηρία την αντίληψη ότι ανάμεσα στους πραγματογνώμονες και στους διαδίκους της δίκης υπάρχει άμεσος ενοχικός δεσμός, ο οποίος έχει ως πρωτογενή λόγο την παροχή υπηρεσιών, εκ μέρους του πραγματογνώμονα προς τους διαδίκους. Οι διαφωνίες περιορίζονται στο ειδικότερο ερώτημα ποιος από τους αρχικούς διαδίκους έχει την υποχρέωση να πληρώσει την αμοιβή στον  πραγματογνώμονα. Η λύση που  δίνετε με  την εξ ημισείας καταβολή της  αμοιβής φαίνεται να αποτελεί μία ρεαλιστική λύση στα  πλαίσια της  ανεξαρτησίας του πραγματογνώμονα αλλά  και της ίσης καταβολής των βαρών από οικονομικής πλευράς, στο πλαίσιο και της οικονομικής κρίσης που πλήττει την χώρα μας. Όμως ενίοτε , έρχεται  σε  αντίθεση με  το πνεύμα του Νομοθέτη, όπως αναφέρθηκε παραπάνω.

Ο πραγματογνώμονας δεν έχει κανένα  επαγγελματικό δεσμό με τους διαδίκους αλλά μόνο με την πολιτεία που τους διόρισε. Εκ του λόγου αυτού, δηλαδή ότι ο πραγματογνώμονας είναι ο τεχνικός σύμβουλος  του δικαστηρίου (ΠολΔ 369), συνδεόμενος μόνο με την πολιτεία που δικαιοδοτεί και στην οποία συνδράμει με τις  ειδικές γνώσεις της τέχνης και της επιστήμης, γίνεται κατά την γνώμη μου δεκτό  ότι  έχει αξίωση  αποζημίωσης του, απευθείας από  τους διαδίκους ή κάποιους από αυτούς, αλλά και από την Πολιτεία σε περίπτωση μη τελεσφόρησης  του εύλογου αιτήματος καταβολής της αμοιβής του από τους διαδίκους.

Αντλουμένων των στοιχείων ή όλης  της πραγματογνωμοσύνης από τον Δικαστή για την έκδοση οριστικής ή τελεσιδίκου αποφάσεως  της δίκης, τα  έξοδα της πραγματογνωμοσύνης και η  αμοιβή της εργασίας μπορούν να επιδικασθούν από το δικαστήριο εις βάρος ενός ή όλων των διαδίκων κατά την κρίση του Δικαστού.

Θα θέλαμε να υπενθυμίσουμε τις υποχρεώσεις σας ως πιστοποιημένος εκτιμητής, της μη ανάληψης πραγματογνωμοσυνών ηλεκτρομηχανολογικού περιεχομένου, ως αναρμόδιου. Η ανάθεση τέτοιου είδους περιεχομένου εργασιών είναι αρμοδιότητα  του Δικαστηρίου, το οποίον θα αντλήσει από τους  πίνακες της αντίστοιχης  ειδικότητος, τον αρμόδιο πραγματογνώμονα.

Ερώτηση

Κύριε …………,

έπειτα από τηλεφωνική μας συνομιλία θα ήθελα να σας ρωτήσω τα εξής:

Έχω δικαίωμα υπογραφής Εκτίμησης Ακινήτου ιδιώτη χρησιμοποιώντας μόνο την ιδιότητα και την υπογραφή μου ως Μηχανικός;

Αν ναι, πρέπει να πάρω κάποιον άλλο Κωδικό Αριθμό Δραστηριότητας (ΚΑΔ) στην εφορία;

Αν όχι, πώς θα αποκτήσω την εμπειρία (Δελτία παροχής και Εκθέσεις) που χρειάζεται για να μπορέσω να γίνω πιστοποιημένος εκτιμητής, εάν δεν μπορώ να υπογράψω;

Νομίζω πως υπάρχει αντίφαση σε αυτό το κομμάτι της Εμπειρίας, εκτός εάν δεν έχω κατανοήσει κάτι σωστά και γι΄αυτό το λόγο χρειάζομαι τη βοήθειά σας.

Σας ευχαριστώ,

με εκτίμηση,

Απάντηση

Αγαπητή κα ……………,

Κατά τη γνώμη μας είναι κρίσιμη η σχετική συνάφεια των σπουδών και η μετέπειτα επαγγελματική εμπειρία που ο κάθε μηχανικός έχει αποκτήσει, ώστε να μπορεί με πληρότητα να ανταποκριθεί στις απαιτήσεις μιας εκτίμησης ακίνητης περιουσίας.

Τα κύρια αντικείμενα εξειδίκευσης των μηχανικών περιβάλλοντος επικεντρώνονται στη διαχείριση υγρών και στερεών αποβλήτων, στον έλεγχο και την διαχείριση των ατμοσφαιρικών ρύπων, στις τεχνολογίες παραγωγής ενέργειας από ανανεώσιμες πηγές, στη διαχείριση υδατικών πόρων, στη διαχείριση ενέργειας, σε χημικές μελέτες – αναλύσεις –  πιστοποιήσεις και μετρήσεις, σε εκπόνηση ΜΠΕ από στιγμής απόκτησης του πτυχίου  και στην διαχείριση του περιβάλλοντος για την αειφόρο ανάπτυξη. Από ότι γνωρίζουμε  δεν έχουν  οριστικοποιηθεί  δικαιώματα  αλλά η  ειδικότητα σας, ως μηχανικού,  θεωρούμε ότι σας  δίνει δικαίωμα υπογραφής εκτιμήσεων ακίνητης περιουσίας, χρησιμοποιώντας μόνο την ιδιότητα και την υπογραφή  και αποκλειστικά και μόνο με δική σας ευθύνη.

Αυτό που παραμένει πάντα σταθερό στην εκτιμητική επιστήμη στην χώρα μας είναι ότι, αν και πρόκειται για ένα διεπιστημονικό αντικείμενο, στην πραγματικότητα η εφαρμογή του γίνεται σχεδόν αμιγώς από μηχανικούς, διαφόρων ειδικοτήτων, οι οποίοι είναι μέλη του Τ.Ε.Ε. σε όλη την ελληνική επικράτεια.

Το θέμα δηλαδή που τίθεται δεν είναι τυπικό (δικαίωμα υπογραφής) αλλά ουσιαστικό (γνώση και εμπειρία) και κυρίως ηθικό καθώς ο προσδιορισμός της αξίας ενός ακινήτου έχει σίγουρα πολλαπλές επιπτώσεις (π.χ. στάθμιση επιχειρηματικών κινήσεων κλπ) για αυτόν που του αναθέτει την εκτίμηση.

Ο Σύλλογος Εκτιμητών Ελλάδος (ΣΕΚΕ), μπορεί να περιλαμβάνει στα μέλη του  και αυτή την  επαγγελματική  ειδικότητα (Μηχανικός Περιβάλλοντος) ή και άλλες ειδικότητες του Πολυτεχνείου,  όπως  Μηχανικού Παραγωγής και Διοίκησης  και Χωροταξίας και Ανάπτυξης.

Κατά συνέπεια  έχετε την δυνατότητα να εκτιμήσετε  ακίνητη περιουσία   ιδιώτη, με πιο συμβατή ίσως την εκτίμηση Η-Μ εγκαταστάσεων, δηλαδή πιο κοντά στο σχήμα πιστοποίησης Valuer in Plant and Equipment, διατηρώντας  κάποιες  επιφυλάξεις λόγω  του προαναφερόμενου γνωστικού αντικειμένου της ειδικότητας  σας. Η σχετική συνάφεια των σπουδών  και η επαγγελματική εμπειρία ανταπόκρισης  αφορά  την ουσία των εκτιμήσεων (προσδιορισμός αξίας), την  αξιοπιστία και  τις επιπτώσεις τους, στον εντολέα.

Ως προς την φορολογική  σας  υποχρέωση, εάν  ένας μηχανικός καλύπτει την δραστηριότητα της εκτίμησης με τον ΚΑΔ που ήδη διαθέτει (ή μπορεί να αποκτήσει με δήλωσή του στην φορολογική αρχή), φορολογικά μπορεί να παρέχει και εργασίες εκτίμησης ακινήτων, καλό είναι όμως να πάρετε και μια γνώμη από τον φοροτεχνικό σας.

       Ο φορέας με τον οποίο συνεργαζόμαστε για την πιστοποίηση των μελών μας Peoplecert / REV, μας υποχρεώνει σε υποβολή δικαιολογητικών για την απόδειξη εμπειρίας (τιμολόγια και ΑΠΥ), με σαφή αναγραφή των εκτιμητικών  εργασιών έχουμε εκπονήσει και πρέπει να ακολουθούν  τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα.

Ερώτηση

Ο πιστοποιημένος εκτιμητής κ………….  μας απέστειλε επιστολή  με  την οποία  καταγγέλλει την ανάθεση εκτιμητικής εργασίας από  τον Δήμο …………. σε  εκτιμητές μη εγγεγραμμένους στο Μητρώο του Υπουργείου Οικονομικών.

Απάντηση

Προς τον Δήμο ………

Σχετικά με την καταγγελία μέλους μας που  αφορά ανάθεση παροχής εκτιμητικής εργασίας για ακίνητα  ιδιοκτησίας σας σε  μη πιστοποιημένους  εκτιμητές, θα  θέλαμε  να σας υπενθυμίσουμε ότι  όλη  η διαδικασία πραγματοποιείται μόνον από πιστοποιημένους  εκτιμητές  που είναι εγγεγραμμένοι  στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών.

Όπου  υπάρχει οποιαδήποτε άλλη γενική ή ειδική διάταξη, απόφαση ή πράξη που είναι αντίθετη ή ρυθμίζει διαφορετικά τα θέματα που ρυθμίζονται με τις διατάξεις του ισχύοντος νόμου, έχει καταργηθεί. Στη θέση που αναφερόταν το Ειδικό Σώμα Ορκωτών Εκτιμητών (Σ.Ο.Ε.), νοείται εφεξής το σύνολο των πιστοποιημένων εκτιμητών («Πιστοποιημένος εκτιμητής»: Κάθε φυσικό ή νομικό πρόσωπο οποιασδήποτε μορφής, το οποίο διενεργεί εκτιμήσεις, όπως αυτές ορίζονται στον νόμο, έχει λάβει την πιστοποίηση  και έχει καταχωρηθεί στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του Υπουργείου Οικονομικών).

Κατά την άποψη μας ο Δήμος διέλαβε εσφαλμένα ότι για τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης α’ και β’ βαθμίδας ότι δεν απαιτείται έκθεση εκτίμησης εκτιμητών που είναι εγγεγραμμένοι στο Μητρώο Πιστοποιημένων Εκτιμητών του ΥΠ.Οικ. όταν η αξία των μεταβιβαζόμενων ακινήτων δεν υπερβαίνει σε αξία τις 58.694,05 ευρώ. (άρθρο 23 παρ.2 Ν.2873/00) (υποπαρ.Γ.11 του Ν.4152/13). Όμως  η εκτίμηση , σε  οποιαδήποτε περίπτωση, δεν είναι δυνατόν να καθορισθεί εκ των προτέρων και οποιαδήποτε  διαδικασία, ήταν δυνατόν να  επιβαρύνει επί πλέον τον Δήμο, καθόσον ο σκοπός της ανάθεσης φαίνεται να αποτελεί συμβουλευτική υπηρεσία και δεν συντρέχει λόγος  μεταβιβαστικής πράξης.

Σε οποιαδήποτε περίπτωση Αρμόδια Διοικητική Αρχή, ορίζεται η Διεύθυνση Τομέων Παραγωγής της Γενικής Διεύθυνσης Οικονομικής Πολιτικής του Υπουργείου Οικονομικών.

Σε κάθε περίπτωση οι αναθέτουσες αρχές  οφείλουν να επιδεικνύουν ιδιαίτερη επιμέλεια κατά την τήρηση των διατυπώσεων δημοσιότητας, ως προς την πληρότητα και ορθότητα των δημοσιευόμενων στοιχείων και πληροφοριών και της  ορθής  ανάθεσης των εκτιμητικών υπηρεσιών.

Τέλος, ο Σύλλογος Εκτιμητών Ελλάδος, δηλώνει ότι επιφυλάσσεται των νομίμων δικαιωμάτων του για τις όποιες ευθύνες προκύπτουν από τα ανωτέρω  και αφορούν τα  πιστοποιημένα του μέλη.